公開日:2023-11-01  更新日:2023-12-03

ブログ・SNSで見る中古マンション購入“後悔例15選”と対策法

中古マンションの購入・リノベを後悔しないためのポイント

 

マイホームの選択肢として検討する方が増えている「中古マンション」ですが、市場に出る物件数が多い反面、購入後に後悔してしまう方も少なくありません。

 

ブログやSNSを見ると、リアルなお悩みを見かけます。

 

そこで、今回はリノベーション前提で中古マンションを購入する際によくある後悔事例を15個紹介します。

 

失敗しないための対策方法も合わせてお話ししますので、これからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。

 

この記事のポイント

・ブログやSNSで中古マンションの購入に関する後悔事例を見かけますが、ポイントを押さえることで、大抵の失敗は避けられます。
・リノベーション前提で中古マンションを購入する場合は、物件探しの段階から不動産知識とリノベーション知識の両方が豊富な会社へ相談することが重要です。
・“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で物件探し・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがお手伝いする「ワンストップリノベーション」サービスをご用意しています。

 

■ 〈リノベ前提の中古マンション購入〉多くの方が後悔する理由と成功するための対策ポイント

 

リビングの天井あらわしでおしゃれに

 

ブログやSNSでは、「中古マンション」や「リノベーション」というキーワードを含むハッシュタグは少なくありません。

 

その一つ一つを見てみると、共通するお悩みが見えてきます。

 

では、多くの方が“後悔した”と感じる理由と、それを避けるための方法を詳しくお話しします。

 

 

「管理規約によってペットと一緒に住めない」「思うような生活が送れない」

 

管理規約は、マンションで暮らす上で欠かせない“法律”のようなもので、住民トラブルを防ぎ、建物の資産価値を落とさないために設けられています。

 

ほとんどのマンションは、国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」を基に作成していますが、詳細は物件によって異なる可能性があるため注意しましょう。

 

特に、ペットを飼っている方は、細かな決まりがあるのが通常なので、事前に詳細を確認してください。

 

“ペット可”の物件であっても、思い通りにペットとの生活が送れるとは限りません。

 

〈ペットに関する管理規約の決まり例〉

□ そもそもペットの飼育が禁止されている
□ 飼えるペットの種類が限られている(種類・サイズなど)
□ 飼えるペットの頭数が決められている
□ 飼育環境に制限がある(大きな水槽の設置禁止、屋外での飼育禁止など)
□ 共用部分をペットと一緒に移動する場合の制限(必ずゲージに入れるなど)
□ ペットのお手入れルール(バルコニーでペットを洗ってはいけない、糞を共用部分のゴミ箱に捨ててはいけないなど)
□ ペットを飼う場合のみ支払わなくてはいけない管理費の有無

 

〈その他、生活に関わる管理規約の決まり例〉

□ 住居以外の利用が禁止されている(頻繁に来客するようなオフィスや民泊へは利用できない)
□ 管理組合役員の選出方法(立候補制か輪番制か)
□ 管理組合役員の業務内容(担当になった時に負担ではないか)
□ 専有部のリノベーションに関する規定(工事内容や建築材料の制限、工事可能な曜日・時間帯など)

 

 

「築浅物件を買ったらすぐに価格が下がった」

 

「大掛かりなリノベーションをしなくてもきれいだから」と、築浅物件を好む方も多いですが、資産価値の観点からは注意が必要です。

 

実際、築浅物件を購入したものの、転勤に伴いすぐ売却しようとしたら、購入時の半額程度まで価格が下がったというケースも珍しくありません。

 

なぜなら、新築に近い中古マンションほど、年数経過による価格の下落率が大きいからです。

 

ここで、公益財団法人東日本不動産流通機構が公開しているデータを見てみましょう。

 

中古マンションの築年帯別平均㎡単価

(参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

 

グラフを見ると、築25年までは物件価格がどんどん下がり、築30年頃になって、ようやく下げ止まりしている様子がうかがえます。

 

実際に売買が成約した物件の築年数・平均単価・下落率を見ると、以下のようになります。

 

築年帯 平均㎡単価 坪単価の下落率
0~5年 94.63 100%
6~10年 82.83 87.5%

(新築時より▲12.5%)

11~15年 69.41 73.3%

(新築時より▲26.7%)

16~20年 64.35 68.0%

(新築時より▲32%)

21~25年 54.10 57.1%

(新築時より▲42.9%)

26~30年 37.15 39.2%

(新築時より▲60.8%)

31年~ 35.61 37.6%

(新築時より▲62.4%)

(出所:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

 

仮に、築10年の築浅物件を購入後、5年で売却すると、約20%も物件価格が下がる可能性があるということです。

 

一方、築30年の中古マンションを購入後、同じく5年後に売却しても、約5%程度の値下がりで済むかもしれません。

 

そのため、将来売却する可能性がある場合は、価格の下落率も踏まえた物件選びが必要になります。

 

ただし、古いマンションほどリノベーション費用がかかる可能性が高いため、ご予算とのバランスをみてプロからアドバイスをもらいましょう。

 

 

「維持費が思ったより高い」

 

中古マンションを購入する際、月々の収入と住宅ローンの収支を検討するだけではなく、住み始めてから必要となる維持費についても、十分シミュレーションしておきましょう。

 

維持費として必要となるのが、以下の費用です。

 

  • ・マンション管理費
  • ・マンション修繕積立金
  • ・固定資産税
  • ・都市計画税
  • ・専有部分のリノベーション資金

 

これらは、不動産購入資金やリノベーション資金と比べると額は少ないですが、間違いなく必要となるお金です。

 

管理費 全国平均月々15,956円/戸(駐車場使用料等からの充当額を含む場合)
修繕積立金 全国平均月々12,268円/戸(駐車場使用料等からの充当額を含む場合)
固定資産税 年間10〜30万円程度
都市計画税 年間3〜5万円程度
専有部のリノベーション費用積立 フルリノベーション費用(床面積 × 15〜20万円)を20〜25年で積み立てる(例:専有部60㎡の場合:年間36〜60万円)

 

これらも含めた家計の想定をしておきましょう。

 

「細かくシミュレーションできない」「どこから考えればいいか分からない」という方は、ファイナンシャルプランナーに事前相談することをおすすめします。

 

▶︎住宅ローンから家計プランまで相談できるFP相談はこちらから

 

〈おすすめコラム〉

知っているようで知らないリノベーションの“ローン”|基礎知識から審査・控除まで徹底解説

 

 

「入居後に追加の修繕金を徴収されてしまった」

 

ワンストップリノベーション

 

マンション共用部分の修繕金は、新築時に納められた「修繕積立金基金」と、月々区分所有者が収める「修繕積立金」でまかなわれるのが通常です。

 

しかし、以下のようなケースでは、追加で急に修繕金を請求されたり、修繕積立金が急遽値上がりされたりする可能性があります。

 

〈追加の修繕金を支払わなくてはいけなくなるケース例〉

□ 1981年以前に建てられた「旧耐震基準建物」で、耐震診断の結果、想定外の耐震改修をしなければならなくなった
□ 今まで適切な修繕工事が行われず劣化が放置され、通常よりも多額の改修費用が必要になった

 

このような物件に出会わないようにするためには、マンションの「大規模修繕履歴」と「長期修繕計画」を必ず購入前に確認しましょう。

 

今まで「いつ・どの部分に・どのような」修繕工事が行われてきて、今後はどのような計画で維持管理されていくのかを知ることで、メンテナンスが行き届いているマンションかどうかを見極められます。

 

 

「マンション内に駐車・駐輪できない」

 

都心のマンションほど、全戸分の駐車場や駐輪場が完備されていない物件が多いため、「購入後に自家用車が置けないことが分かった」という方もいます。

 

そのため、物件を探す段階で、駐車場・駐輪場の割り振りについて確認することをおすすめします。

 

空き情報や抽選方法、その他、近所の月極駐車場の金額なども把握しておくと良いでしょう。

 

 

「周囲の騒音・臭いが気になる」

 

物件の写真だけでは判断できないのが、音や臭いの問題です。

 

いざ住み始めてから周囲の音や臭いが気になり、引越しを余儀なくされたという方もいます。

 

内覧の際には、上下左右にどのような方が住んでいるのかを売主へ確認し、窓を開けさせてもらい匂いを忘れずにチェックしましょう。

 

特に、マンション1階や隣近所に飲食店が入っているテナントビルがある場合は、その換気扇位置も見ておくことをおすすめします。

 

 

「エントランスやゴミ置き場が汚い」

 

いくら専有部分がきれいでも、エントランスやゴミ置き場などの共用部分が汚れていては、気持ちよく生活できません。

 

また、いざ売却する際の資産価値にも影響します。

 

そのため、内覧時には共用部分もくまなく確認してください。

 

また、管理人(管理会社)の方がどのくらいの頻度で清掃するのかについても聞いておくと良いでしょう。

 

 

「立地にこだわればよかった」「好立地はそれほど意味がなかった」

 

リノベーション済みマンション

 

中古マンションを購入して後悔した方の中には、「もっと立地にこだわればよかった」という方と、「好立地の物件を高い価格で購入したものの、あまりメリットが感じられない」という方の両方います。

 

確かに、マンションの価値、つまり価格は立地条件によって大きく左右されますが、どの方にも好立地が必要かというと、そうとも言い切れません。

 

例えば、車移動が主な方やリモートワークが中心で通勤しなくてもいい方にとっては、駅近であるメリットはそれほど大きくありませんよね。

 

また、ワンちゃんを飼っているご家庭ですと、繁華街から遠く自然が残っているエリアの方がいいという方も多いでしょう。

 

このように、「良い立地条件」は、ライフスタイルや家族構成によって異なりますので注意しましょう。

 

 

「目の前に背の高いビルが建って日当たり・風通しが悪くなった」

 

「購入時には日当たりも風通しも良い部屋だったのに、後から隣に高い建物が建ってしまった」という方も、少なからずいます。

 

法律上、「日常生活の中で必要な日照を享受しながら快適に生活する権利」、いわゆる「日照権」は、保護されるべき権利です。

 

建築基準法やその他条例では、周辺建物の日当たりや風通しを妨げないように、建物の間隔や高さ制限を設けています。

 

しかし、その範疇であれば高い建物が建てられるため、お部屋の位置によっては、購入後に環境が変わる可能性は否めません。

 

そのため、中古マンションを選ぶ際は、周囲に大規模な開発プロジェクトがないか、確認しましょう。

 

 

「思ったような間取り・内装にできなかった」

 

「リノベーションしてこんな間取りにしたい」「床は、ナチュラルな無垢フローリングにしたい」など、夢のマイホームをイメージする方は少なくないはずです。

 

ところが、いざ購入してリノベーションしようとした際に、思うようなプランにできなかったというケースもあります。

 

その理由は、主に「構造上の障壁」と「管理規約上の障壁」です。

 

例えば、広々なLDKにするために間仕切り壁を壊そうと思っていたが、それが構造体で解体も移動もできないケースや、管理規約によって水回りの移動を禁止しているケースは少なくありません。

 

これでは、思い描いていたプランとは程遠いものになってしまいますよね。

 

そのため、物件探しの段階から並行してリノベーションのプランニングを進めていくことが重要です。

 

 

「買った途端に水漏れ・漏電が起きた」

 

現状がきれいな物件ですと、内装だけリノベーションしたり、ハウスクリーニングだけ済ませて住む方も多いでしょう。

 

その際に気をつけなくてはいけないのが、見えない部分の劣化状況です。

 

特に、給排水設備配管と電気配線が痛んでいないかチェックしましょう。

 

〈給排水設備配管の寿命〉

  • ・鉄管:15~20年
  • ・鉛管:15~20年
  • ・銅管:20~25年
  • ・ポリ塩化ビニル管:20~25年
  • ・ステンレス管:30~40年

 

〈電気設備の寿命〉

  • ・屋内配線:15~20年
  • ・ダクト配管:15~20年
  • ・電話配線:10〜15年
  • ・インターネット配線:6〜10年

 

「見えないところは確認しようがないのでは?」と思いますよね。

 

建築のプロであれば、スイッチプレートやコンセントプレートを外して中をのぞいたり、ユニットバスの天井点検口、キッチンの背板を外したりすると、現状の劣化状態をある程度把握できます。

 

そのため、見た目のきれいさだけでリノベーション範囲を決めずに、必ずプロの見解も聞いてみてください。

 

内装はきれいでも配管や配線が傷んでいれば、大掛かりなリノベーションが必要になる可能性もあります。

 

 

「全室にエアコンが付けられなかった」

 

中古マンション購入を後悔しないためのポイント

 

マンションの部屋にエアコンをつけるためには、室内機と室外機を繋ぐ冷媒管を通すスリーブ孔が必要です。

 

比較的新しいマンションですと、各部屋の外壁に面した壁に、エアコンを付けるためのスリーブ孔が設けられています。

 

ところが、古いマンションですと孔が空いていない可能性もあります。

 

スリーブ孔を空けるためには、構造体となる外壁に手をつけなくてはいけないため、基本的には区分所有者の意思では工事できません。

 

窓ガラスを加工して冷媒管を通す方法もありますが、そもそも屋外に室外機を置く場所がなければ、エアコンを設置できないため、事前の確認が欠かせません。

 

 

「電気容量が足りず頻繁にブレーカーが落ちる」

 

私たちの生活に欠かせない家電製品ですが、古いマンションですと契約できる電気容量の上限が決められているケースもあるので注意しましょう。

 

リノベーションした際に、食洗機や浴室暖房乾燥機、電気式床暖房などを導入したにもかかわらず、電気容量をそれほどあげられず、ほとんど使えないという可能性も考えられます。

 

そのため、購入前に必ず電気容量上限についても確認してください。

 

4人家族のご家庭ですと、40〜60A程度が目安です。

 

 

「住み始めた途端結露でカビだらけになった」

 

内覧時に空き家だった中古マンションを購入するとたまにあるケースが、住み始めた途端結露がひどくなるという事例です。

 

家具がなく長期間人が生活していないと気が付きにくいのですが、断熱性の低いマンションですと、人が住んで冷暖房をつけた途端、結露によるカビが発生するということもあり得ます。

 

1992年以前に建てられたマンション(新省エネ基準以下)ですと、現行の断熱基準より性能が低いため、断熱リノベーションをすることも想定しておくと良いでしょう。

 

ただし、古いマンションでも既に専有部分内の断熱リノベーションが済んでいたり、共用部分である窓サッシや玄関ドアが断熱仕様のものへ交換されている可能性もあります。

 

「予算以上にリノベーション費用がかかってしまった」

 

不動産会社には物件購入資金の予算を伝え、リノベーション会社へはリノベーション費用の予算を伝えて計画を進めた場合、結局大幅に予算をオーバーしてしまうことがあります。

 

大きくプラン変更しなかったにもかかわらず、小さな誤算が積もり積もって、予想外の額になってしまうのです。

 

全てを予算内に収めるためには、理想の間取りと親和性が高く、物件価格とリノベーション価格のバランスがいい物件を見つけなくてはいけません。

 

そこでおすすめなのが、物件探しからリノベーションの設計施工までトータルで相談できる会社です。

 

ポイント

リノベーションに適したマンションを購入したい方には、物件探しからリノベのプロにサポートしてもらえる「ワンストップリノベーション」がおすすめです。

 

 

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■ まとめ:リノベ前提の中古マンション購入は不動産知識・建築知識の両方が豊富な会社に

 

ブログやSNSをみると、残念ながら中古マンション購入に関する数々の後悔事例を見かけます。

 

リノベーション前提で中古マンションを購入する場合は、物件探しの段階から建築的知識の豊富な会社へ相談して、多くの“後悔”を回避しましょう。

 

ただし、建築的知識だけあっても資産価値や住宅ローンに関するアドバイスはもらえません。

 

そのため、不動産知識とリノベーション知識の両方に長けている会社へ相談しましょう。

 

特に、マンションリノベーションの実績が豊富な会社であれば、管理規約の内容チェックや、見えない部分の劣化確認、理想的な間取りの実現まで、トータルでサポートしてもらえます。

 

東京・千葉・神奈川で「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、実績豊富なSHUKEN Reへぜひご相談ください。

 

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