リノベーションに住宅ローンは使える？注意点も解説

 

費用が1,000万円台になることが多いリノベーションでは、資金計画でローンを活用する方が多いです。

 

特に中古住宅を購入してリノベーションする場合は、金銭的なメリットの大きい住宅ローンを検討する方が多いでしょう。

 

今回はリノベーションで住宅ローンを使う場合のメリットや注意点を詳しく解説します。

 

 

 

 

■リノベーションローンの種類

 

リノベーションで使えるローンは主にリフォームローン・住宅ローンの2種類で、それぞれ一長一短あります。

 

まずは基本的な違いや特徴を把握しておきましょう。

 

 

・リフォームローン

 

 

リフォーム・リノベーションを対象にした専用のローンを用意している金融機関は多いです。

 

フルリフォームやリノベーションのメイン価格帯である1,000万円前後までの上限を設けていることが多く、比較的審査がスピーディーで通りやすいのが特徴です。

 

金額によっては担保が不要なことも多く利用しやすいですが、その分金利は2～5％と少し高め。

 

また返済期間の上限も比較的短いローン商品が多いため、少額を借り入れて短い期間で返済するのに向いています。

 

 

・住宅ローン

 

 

本来住まいの購入費用を対象とした住宅ローンですが、リノベーションも同時に行う場合はまとめて借入れすることができます。

 

建物や土地に抵当権を設定して担保にするため、金利が安く借入期間も長く設定できるのが住宅ローンの特徴。

 

ただし中古住宅は安く購入できる分担保評価も低くなる傾向があるため、審査が通りにくいケースも考えられます。

 

住宅ローンは手続き・審査のハードルが比較的高いですが、クリアできるなら積極的に検討したい選択肢です。

 

 

■パターン別：リノベーション住宅ローン

 

リノベーションで住宅ローンを組む方法は、中古住宅や中古マンションの場合とご自宅の場合で異なります。

 

 

①中古住宅・中古マンションを買ってリノベーション

 

 

これから中古住宅やマンションを購入してリノベーションする場合、物件購入と工事費用をまとめることで住宅ローンを組むことができます。

 

このようなリノベーションの借入方法を「一体型ローン」と呼ぶこともあります。

 

建物費用は住宅ローン、リノベーション費用はリフォームローンと分けることもできますが、余計な手間と費用が掛かってしまいます。

 

住宅ローンに一本化すると支払い計画を立てやすく、金利が安いなど後述するさまざまなメリットもあります。

 

リノベーション費用も住宅ローンに含めるためには、審査申し込み時点で工事の見積もりも揃えないといけません。

 

SHUKEN Reでは物件購入とリノベーションを同時進行お手伝いできますので、お気軽にご相談ください。

 

 

 

②持ち家のローンが残っている場合

 

 

戸建て・マンションともに持ち家のリノベーションでは、購入時の住宅ローン残債とリノベーション費用を合算して借り換えする方法が使えます。

 

住宅ローンの借り換えにはさまざまな手続きや費用が掛かりますが、リフォームローンよりオトクになるケースが多いようです。

 

前の住宅ローンを組んだときより金利が下がっている場合もあり、支払利息を節約できる可能性もあります。

 

持ち家だからリフォームローンしか使えないと決めつけず、住宅ローンの借り換えパターンも検討してみましょう。

 

 

 

③持ち家のローンを完済している場合

 

ご自宅を購入したときのローンをすでに完済している場合は、リノベーション費用を住宅ローンで借りる方法はありません。

 

返済実績がある金融機関で借りると金利優遇が受けられる場合もありますが、このパターンではリフォームローンを検討しましょう。

 

 

 

 

■リノベーションで住宅ローンを使うメリット

 

 

リフォームローンと比べて、住宅ローンにはさまざまなメリットがあります。

 

 

・金利が安い

 

リフォームローンより金利が安いのは、住宅ローンの大きなメリットです。

 

金融機関にもよりますが、住宅ローンは金利が1％以下の商品が多く、リフォームローンは2～3％が平均です。

 

リノベーションと建物で数千万円台のローンを組む場合、この金利の差は大きな節約効果につながります。

 

リノベーション費用　1000万円　30年ローンを組んだ場合

住宅ローン　金利1％	毎月返済額32,164円 利息1,579,040円
リフォームローン　金利3％	毎月返済額42,160円 利息5,177,600円

 

ざっくりとした試算ですが、仮に1,000万円のリノベーションで金利が2％違うと、支払総額はかなりの差額になります。

 

 

・返済期間が長い

 

住宅ローンは最長35年の返済期間を設定できるため、ムリなく少しずつ返済する計画を立てられるのも魅力的なポイント。

 

前述したように金利も低めなので、長めの返済計画でも利息はそれほど負担にならないでしょう。

 

お子さんの進学、車の買い替えなど、大きな出費が予測される方には大きなメリットと言えそうです。

 

 

・借入上限が大きい

 

住宅ローンは分譲マンションや注文住宅も対象の金融商品なので、リフォームローンより借入上限額が大きいのもメリットの一つです。

 

余裕のある資金計画で中古物件選び・リノベーションプランの選択肢が増え、結果的に理想の住まいを手に入れられる可能性が高くなります。

 

金利が低く返済期間も長いので、多めに借り入れてもムリのない資金計画を立てられるのも魅力的♪

 

 

・住宅ローン控除で減税効果がある

 

リノベーションでも新築住宅と同じように、住宅ローン控除を受けられるのも大きな金銭的メリットです。

 

住宅ローン控除は、毎年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額から控除する制度のことです。

 

リノベーションの場合は一年間の最大控除額が21万円で10年間、最大で210万円の控除を受けられる可能性があります。

 

参照元：国土交通省https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

 

 

■リノベーションで住宅ローンを使う注意点

 

 

 

・審査が厳しいこともある

 

住宅ローンはリフォームローンより金利などの条件が有利な分、審査基準は厳しい傾向があります。

 

借入金額と収入のバランスによっては、審査が通らないケースも考えられます。

 

リノベーション契約直前で審査が通らないことが分かると、それまでの計画が大きく変わってしまう可能性が高いです。

 

リノベーションで住宅ローンを使う場合は、なるべく早い段階で事前審査を申し込むようにしましょう。

 

 

・必要な書類を早めにそろえる

 

住宅ローンの事前審査・本審査ではかなり多くの書類が必要になるため、なるべく早めに用意しておくようにしましょう。

 

• 本人確認書類（免許証や住基カードなど）
• 印鑑証明書
• 収入証明（源泉徴収や納税証明書など）
• 物件の間取り図
• 資金計画
• リノベーション見積書

 

上記は必要書類の例ですが、モノによってはすぐ手に入らないこともあります。

 

書類のせいでリノベーション計画に遅れが出ないよう、取得できるものは早めに手続きして集めておきましょう。

 

 

・融資のタイミングと必要な諸経費を確認する

 

審査が通って融資を受けられることになっても、実際に入金される融資実行日は引き渡し日になることが一般的です。

 

それまでにかかる諸経費の中には現金ですぐ支払わなければならないものもあるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

 

• 登記費用
• 着工金
• 中間金

 

上記のような融資実行前に必要になる費用は、現金かつなぎ融資などを利用して用意しなければいけません。

 

 

■リノベーション住宅ローンの手順

 

 

最後に、中古住宅を購入してリノベーションするパターンの、住宅ローン手続きを含めた手順をチェックしておきましょう。

 

• ①中古物件探し
• ②リノベーションの見積もり
• ③住宅ローンの事前審査
• ④物件＆リノベーション契約
• ⑤住宅ローンの本審査＆申し込み

 

③住宅ローンの事前審査の時点で、物件とリノベーションプランを決めておく必要がある点は注意が必要です。

 

一つずつの手続きをバラバラに行うのは負担が大きいので、物件探し・リノベーションプラン・ローン申し込みをまとめて相談できるワンストップ体制の会社に相談するのがおすすめです。

 

 

■まとめ

 

リノベーションで避けて通れない資金計画のことは、なるべく早い段階から取り組むのが成功の秘訣です。

 

リフォームローン・住宅ローンを比較検討し、ご自身の状況に合った選択肢を選びましょう。

 

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