リノベーションと“固定資産税”の関係は？金額が上下する工事について解説

 

マイホームを持つと、継続的にかかる諸費用が発生します。

 

その中でも、税金は一体どのぐらいの額になるのか想像がつかないかもしれません。

 

特に固定資産税は、リノベーションをすることで納付額が変わる可能性があり、それを知らない方も多いでしょう。

 

そこで今回は、固定資産税額に関わるリノベーションについて詳しく解説します。

 

 

 

 

■ そもそも住宅の「固定資産税」はどうやって算出されるの？

 

 

土地や住宅などの不動産を持っていると、必ず毎年「固定資産税」を納めなくてはいけません。

 

この税額を決めるのが「固定資産税評価額」と「地価公示価格」です。

 

土地の場合は単純で、毎年国が算定し公表している地下公示価格がベースで、その額面は国が指定した標準地に対して決められ、毎年更新されます。

 

一般的に土地に対する固定資産税は、この「地価公示価格 × 0.7（70％）」で求められます。

 

〈関連ページ〉
国土交通省｜土地総合情報システム

 

建物（家屋）については、「固定資産税評価額」が算出のベースです。

 

この「固定資産税評価額」の根底にあるのが「再建築費点数」で、建築構造や用途、築年数などを踏まえて設定されます。

 

「再建築費点数」は、その建物を建て直すと仮定した場合に必要となる建築費を点数化したもので、「躯体部分（基礎、外壁、柱・梁、屋根組など）」「仕上部分（外壁、内壁、床、天井、屋根など）「設備等（建具、設備機器、仮設工事、その他工事など）」が評価対象です。

 

（参考：総務省｜固定資産評価基準）

 

市町村単位で再建築評価基準法に則って標準となる家屋から加点減点して税額を算出します。

 

ちなみに、固定資産税評価額は、3年に一度改定されるため、固定資産税はその度に金額が変わる可能性があります。

 

 

■ 税額が「上がる」リノベーションとは？

 

 

大前提として、リノベーションをして固定資産税が上がるケースは、「確認申請が必要な工事をした場合」に限ります。

 

建物規模や工事内容によって確認申請が必要となりますが、それに該当しない場合は税額が上がることはありません。

 

リノベーションに伴い確認申請が必要な主なケースは以下の通りです。

 

• ● ３階建て以上で大きい木造建築物の改修
• ● 木造でない場合は、２階建て以上の大きい建物の改修
• ● ２階建て以下の木造建築物の場合、10㎡を超える増築をする場合
• ● ２階建て以下の木造建築物の場合、10㎡を超える建物を敷地内に新設する場合
• ● 全ての建物に置いて、住宅の一部（200㎡以上）を特殊建築物に目的を変更する場合

 

これらの工事の際に、「家の性能が上がった」と評価されると固定資産額が上がります。

 

例えば、増築したり最新設備機器を導入した場合や、建物の用途を変更した場合は、税額が上がる可能性が高いです。

 

ただし、その判断基準は市町村によって異なるので、税額の増加が気になる方は、リノベーション前に担当窓口へ相談しましょう。

 

 

■ リノベーション後も税額が「変わらない」「下がる」場合も

 

 

固定資産税はその建物の価値と比例するため、通常は経年するほど税額は下がって行きます。

 

つまり、確認申請を伴わないリノベーションの場合は、税法上は「何もしていない」ことと同じと見なされるため、段々と税額は少なくなるという訳です。

 

経年による減額以外にも、固定資産税額を減らす方法はあります。

 

それが、「リフォームによる税控除」です。

 

一定の改修工事を行ない、尚且つ確定申告をした場合は、工事完了翌年の建物（家屋）にかかる固定資産税が減額されます。

 

対象となる工事は主に４種類です。

 

● 耐震工事（基礎・壁・屋根の耐震補強）

● バリアフリー工事（スロープや手すりの設置、浴室・トイレの改修、引き戸への取り替え等）

● 省エネ工事（断熱ガラス・サッシへの取り替え、内窓の設置、各部断熱工事、ヒートポンプ式給湯器への取り替え、太陽光発電システムの導入等）

● 長期優良化住宅化（小屋裏換気の取り付け、天井・床下点検口の取り付け、浴室の防水性向上、防蟻工事、給排水管の更新等）

 

それぞれ、対象となる工事内容や控除額が細かく決められており、施工会社に増改築等工事証明書を発行してもらった上で、確定申告をします。

 

ただし、突然制度自体が廃止される可能性もあるため、気になる方は早めに下記ページで詳細をご確認ください。

 

〈参考ページ〉
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会｜リフォームの減税制度

 

 

■ 古い住宅をリノベーションした場合は“都市計画税”が減額される可能性も

 

 

昭和57年（1982年）1月1日以前に建てられた建物については、現行の建築基準法に基づく耐震基準に合わせるための耐震リノベーションを行うと、工事完了翌年分の都市計画税が最大120㎡相当分減額される場合があります。

 

例えば、東京都では以下の条件を満たしている場合が対象です。

 

● 耐震改修後の建物について、居住目的のスペースが床面積の1/2以上であること

● 耐震改修にかかった費用が50万円以上であること

● 現行の耐震基準に適合した工事である証明ができること

● 改修完了後から3ヶ月以内に、「固定資産税減額申告書兼減免申請書」にて申請してあること

 

（参考：東京都主税局｜固定資産税減額申告書兼減免申請書）

 

税金の減免（減額）制度は自治体によって様々で、自治体より特に通知は来ませんので、積極的に自ら調べなければ利用できません。

 

また、「確定申告をしなくてはいけないのは面倒」と言う人もいますが、今はオンラインで簡単に済ませることも可能です。

 

少しでも税金納付額を抑えたい方は、各自治体の担当部署に早めに問い合わせましょう。

 

〈関連ページ〉
東京都主税局｜不動産と税金

 

 

■まとめ：固定資産税に怯えずリノベーションしましょう

 

固定資産税は決して大きな金額ではないものの、毎年必ず納めなくてはいけないため、ご家庭によっては家計に響いてくるかもしれません。

 

確かにリノベーション工事によって税額が上がってしまう可能性はありますが、一方でその建物の性能や価値も上がったという証明でもあります。

 

「固定資産税が上がらないようにリノベーションを控える」のでは、元も子もありません。

 

その家で長く住み続けたい方は、固定資産税に怯えない資金計画とリノベーション計画を立てましょう。

 

また、場合によっては増額ではなく減額される可能性もあります。

 

快適な暮らしの実現に向けて、リノベーションをぜひ前向きに捉えてください。

 

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