「買ってはいけない中古マンション」に要注意！物件選びのチェックポイント14選
「中古マンションの購入を検討しているが、どんな物件を選べば良いか分からない」
「後悔のないマイホーム購入を実現させたい」
そんな方のために、“買ってはいけないマンション”の特徴を紹介します。
合わせて、購入を慎重に検討した方が良いマンションについてや、物件選びのコツも解説しますので、みなさんぜひ参考にしてください。
・中古マンションの物件数が増えている中、「買ってはいけない」「買う前により慎重な検討が必要な」物件があるため、ポイントを押さえて精査しましょう。
・物件探しから建築的知識のある不動産会社に相談すると、気が付きにくい不具合や物件の本質を見極められます。
・中古マンションの物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターメンテナンスまでフルサポートできるSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」なら、後悔のない物件購入を実現できます。
Contents
「買ってはいけない」中古マンションの特徴
中古マンション市場は拡大傾向にあるため、住宅情報サイトなどを見ると、目移りしてしまうほど多くの物件がありますよね。
その中から、条件に合う物件を選ぶことは、簡単ではありません。
そこで、物件候補を選ぶ際に避けた方が良い中古マンションの特徴を紹介します。
「共用部の管理が行き届いていない」
マンションを選ぶ際、専有部分の状態はもちろん重要ですが、資産価値や住み心地を考慮すると、共用部分のチェックも欠かせません。
エントランスや共用廊下、ゴミ置き場、駐車場・駐輪場など、専有部分以外も手入れが行き届いているか確認してください。
掃除されていなかったり、劣化が目立ったりする物件は、管理体制に少々問題があるかもしれません。
「今まで適切な大規模修繕が行われていない」
不動産仲介業者を通して、今までの大規模修繕工事履歴や、今後の改修計画も必ず確認してください。
一般的には、分譲マンションの長期修繕計画は「12年周期」で設定されていることが多いですが、最近は15〜18年周期へ見直している物件もあります。
（引用：国土交通省｜長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント P.51）
築30年のマンションでしたら、最低でも1〜2回は既に何かしらの大規模修繕工事をしているのが適切と言えます。
今まで適切な周期でメンテナンスされていないマンションは、構造体にまで及ぶような劣化が進行している可能性があります。
「1981年以前の建築で耐震改修がされていない」
1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準建物」であり、現行の建築基準法で定められている耐震性能と比べると、性能が劣ります。
| 1950年 | 第二次世界大戦後に街並みを迅速かつ秩序立てて整備する目的で、建築物に関する基準が法律化される。 →「耐震に関する規定はない“旧々耐震基準”」 |
| 1971年 | 1968年の十勝沖地震発生を受けて、初めて耐震基準の内容が追加される。 →「旧耐震基準」 |
| 1981年 | 1978年の宮城沖大地震発生を受けて、耐震に関する基準が大きく改正される。 →「新耐震基準」 |
旧々耐震基準のマンションは既に築70年を超えているためほとんど現存していませんが、旧耐震基準のマンションは、全国でおよそ「104万戸（2018年時点）」も残っているとされています。（参考：国土交通省｜マンション政策の現状と課題）
旧耐震基準マンションの中には、建て替え計画が持ち上がっている物件もあるため、注意しましょう。
ただし、旧耐震マンションの全てが「買ってはいけない」という訳ではありません。
建物の全体的な耐震改修が済んでいる物件も増えているため、管理会社へその旨を確認することをおすすめします。
「管理費・修繕積立金の滞納者が多い」
管理費や修繕積立金の滞納者が多いマンションですと、共用部分の手入れが行き届かないリスクが高まります。
2018年に国土交通省が行った調査によると、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは、なんと「24.8％」にも上ります。（参考：国土交通省｜平成25年度マンション総合調査結果［概要編］）
築年数が古く、高齢者が多く住む物件ほどその傾向が強いというデータもありますので、管理会社へ管理費・修繕積立金をきちんと徴収できているか確認しましょう。
「エレベーターが足りていない」
事例を見る：Case20「howzlife NEXT STYLE」
建築基準法第34条には、高さ31m（5階建て程度）を超える建物には、必ずエレベーターを設置しなくてはいけないと明記されています。
その数には規定がありませんが、エレベーターの適正台数は「50戸に1台」が目安で、各戸の玄関からエレベーターホールまでは50m以内が望ましいとされています。
上層階になるほど、エレベーターの存在価値は大きくなるため、適正台数あるか、また、部屋から遠くないかを確認してください。
台数が足りないと、朝の通勤時などに待ち時間が発生する可能性があります。
「交通利便性が良くない」
駅から徒歩10分以上あるマンションは、資産価値の観点から言うと、少々不利になるかもしれません。
将来的な売却を視野に入れている場合は、交通利便性もチェックしましょう。
ただし、購入後にずっと住み続けることが前提であれば、交通利便性が必須ではない可能性もあります。
例えば、ペットを飼っていて駅からの距離より公園までの距離の方が重要というご家庭もあるでしょうし、リモートワークの方や、車移動が主である方は、価格の高い駅近物件を購入するほどのメリットが感じられないかもしれませんよね。
物件を探す際は、ご自身のライフスタイルをイメージして立地を選ぶことが重要です。
「駐車場・駐輪場が借りられない」
分譲マンションの多くは、「賃貸方式」の駐車場・駐輪場を備えています。
駐輪場は比較的借りやすいですが、都心部ですと全戸分の駐車場・駐輪場が用意されていない物件も少なくありません。
その場合は、抽選となるため、当然のことながら外れてしまう方もいるのです。
いざマンションを購入してから自家用車が置けないと困りますので、事前に空き状況や抽選方法について確認しましょう。
合わせて、マンション近隣の月極駐車場をチェックしておくこともおすすめです。
「定期借地権がついている」
定期借地権付きのマンションは、土地の費用がかからないため、通常よりも20〜30％程度安い場合が大半です。
そのため、気になる方も多いでしょう。
ただし、住み始めてから「地代」を払い続けなくてはいけません。
また、マンション建設時に設定された借地権期間が満了したら、建物を解体し更地にして土地所有者へ返却することが決められている可能性もあります。
定期借地権付き分譲マンションは、2008年までにおよそ20,000戸建てられているため、中古マンションを選ぶ際に出会う確率はそれほど低くありません。
１．地域別供給戸数（単位：戸）
① 定期借地権付持家の供給は平成5年から始まり、平成20年までの供給戸数は、55,682戸である。その内訳は、一戸建住宅35,826戸、分譲マンション 19,856戸である。
② 定期借地権付持家は三大都市圏（※）で全体の約83.3%が供給されている。なかでも首都圏が40.8%と最も多い。
③ 平成20年の供給数のうち、一戸建住宅は268戸、分譲マンションは902戸で、分譲マンションについては全て首都圏（東京、千葉、神奈川県）で供給されたものである。
「スラブ下配管になっている」
築30年を超えるマンションの中には、排水管が床スラブ（床のコンクリート躯体）下を通っている物件があり、その場合は水回りの移動がほとんどできません。
なぜなら、排水管が階下部屋の天井裏を通っているため、移動や取り替えが簡単にはできないからです。
一方、比較的新しいマンションですと、排水管が床スラブ上を通っている「床スラブ上配管」が一般的です。
「管理規約によるリノベーションの制限が多い」
マンションでリノベーションできる部分は、専有部分に限られます。
そのため、共用部分にあたる構造躯体（コンクリートの床・天井・柱・梁）や、窓、玄関ドア、バルコニーなどは、所有者個人の意思で工事できません。
これに加えて、管理規約によっては工事内容にさらに制限がある可能性があります。
水回りの移動を禁止していたり、使用できる内装材を限定していたりするマンションも多いため、ご希望のリノベーションプランが固まっている場合は、事前に管理規約の内容も確認しましょう。
「電気容量が足りない・全室にエアコンがつけられない」
古いマンションですと、各戸の電気容量上限が「30Aまで」と決められている可能性があります。
なぜなら、建物全体の電気容量が十分ではなく、各戸が容量をあげると、それをオーバーしてしまうからです。
ご家族構成にもよりますが、30AですとIHクッキングヒーターや食洗機、浴室暖房乾燥機、電気式床暖房などの導入が難しいかもしれません。
4人家族でしたら、60Aもあれば多くの電気設備を設置しても、ほとんど不便することはないはずです。
そのため、容量アップがどの程度まで可能なのか、事前に確認しておくことをおすすめします。
また、古いマンションは、共用廊下側に空調機の冷媒管を通すスリーブがなく、廊下に面した部屋にはエアコンがつけられない可能性があります。
スリーブ孔の新設は、共用部である構造壁に手をつけることになるため、工事が認められない場合がほとんどです。
全室へエアコンをつけたい場合は、スリーブの位置についても忘れずにチェックしてください。
〈おすすめコラム〉
「買う前により検討が必要」な中古マンションの特徴
「買ってはいけない」というほどではないものの、購入を検討する際、少し慎重になった方が良い物件もあります。
「半地下・ドライエリア付き」
1階で、半分が地下に埋まっている部屋は、日当たりや風通しが悪く湿度によってジメジメする可能性があるため注意しましょう。
最近は、地下部分でも採光や通風が確保できるドライエリアの庭付き物件もありますが、こちらも立地によっては水害のリスクが高いかもしれません。
ただし、ドライエリア付きの部屋は、外部からの視線が気にならないプライベートな屋外空間を楽しめるため、詳細を確認し、納得した上であれば、購入するのも良いでしょう。
「メゾネットタイプ」
専有部が2層以上に分かれていて室内階段のあるメゾネットタイプは、個性的な間取りが実現できて人気が高いですが、フロアごとの面積が狭い、バリアフリーにしづらいなどのデメリットもあります。
そのため、見た目だけで購入を決めずに、そこでどのように暮らせるかをイメージすることが大切です。
特殊な物件であるが故に、慎重な検討が欠かせません。
「総戸数が少ない」
駅から離れた閑静な住宅地に建つマンションの中には、総戸数が10〜20戸程度の小規模な物件も少なくありません。
住民同士のコミュニケーションが活発な点は魅力的ですが、一方で管理費や修繕積立金が高くなったり、積み立てられている合計額が少なかったりする可能性があります。
また、管理組合役員の持ち回りが早いため、忙しい方はそれが負担になるという話も耳にします。
そのため、総戸数の少ないマンションを購入する際は、管理組合の運営状況や、大規模修繕計画の見通しについて、事前に確認しましょう。
リノベーション前提の物件探しは“ワンストップリノベ”がおすすめ
「物件に欠陥がないか心配」「どこまでリノベーションで生まれ変わるのか想像できない」「トータルの予算がどのくらいになるか不安」そんな方も多いでしょう。
不安の理由は、物件探しの段階で住まいの状態をしっかりと見極めることが難しいからです。
“買ってはいけない”マンションを選んでしまわないためには、物件探しの段階から建築知識・リノベーション知識が豊富な会社にサポートしてもらいましょう。
一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどの費用でどこまでのリノベーションができるのかを早い段階で把握できます。
私たち“SHUKEN Re”では、中古物件探しからリノベーションまでを、専門スタッフがお手伝いする“ワンストップリノベ”サービスをご用意しています。
中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは
まとめ：“買ってはいけない”中古マンションを避けるためには「建築的視点」が必要
中古マンションを探す際、不動産的価値も重要ですが、投資目的ではなく、ご自身がそこにずっと住み続ける場合は「快適さ」も重要です。
また、リノベーション前提でしたら、ご予算内で理想に近い間取りが実現できるかどうかも大切になります。
物件購入後に後悔しないためにも、建築的視点で物件を選ぶことをおすすめします。
そこで力強い味方となるのが、リノベーション知識に長けた不動産会社です。
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ちょっとした疑問や不安も、ぜひお聞かせください。
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