中古住宅を安く買う方法とは？“9”のポイントを不動産のプロが解説

 

今のお住まいからの住み替えを検討している方にとって、少しでもコストを抑えて物件を購入できるかどうかは大きなポイントですよね。

 

特に、築年数の経った中古住宅ではなおさら。

 

しかし、どうすればお得にマイホームを購入できるかはそれほど知られてないでしょう。

 

そこで、今回は不動産のプロが「中古物件を安く買う方法」を伝授します。

 

リノベーション前提での中古住宅購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古住宅ならではの“裏技”！安く買うために知っておくべき“9”のコツ

 

事例を見る：Case151「favorites」

 

ストック住宅（既存住宅）活用の動きが活発化する中、新築戸建住宅の着工戸数は2009年より低水準を保っています。

 

特に首都圏においてはその傾向が強く、多少の上がり下がりはあるものの、2006年と2021年の数値を比較すると約10%も減少しているのです。

 

 

（引用：国土交通省）

 

一方、中古住宅は2006年の成約件数が15,043件だったのに対して、2021年には15,436件と安定した実績をキープしています。（参考：東日本不動産流通機構｜2006年データ・2022年データ）

 

つまり、経済の浮き沈みに影響されることなく、多くの方が中古住宅の購入を検討しているということです。

 

そのため、好条件の物件にはどうしても需要が集中し、“安く買う”ことは難しいと思っている方も少なくないでしょう。

 

実は、そうとも言い切れません。

 

ポイントを踏まえて会社選びや物件探し、売主との交渉を進めれば、価格を抑えて中古住宅を手に入れられるかもしれないのです。

 

では、具体的にポイントを見ていきましょう。

 

 

値引き交渉してみる

 

新築住宅と比べて、中古住宅は価格交渉の余地があります。

 

なぜなら、市場に出回っている中古住宅の中には、売り出し時点では少々高めの価格に設定し、状況を見ながら少しずつ値下げしていくものも多いからです。

 

また、事情によって多少値引きをしてでも物件を処分したい売主の方も少なくありません。

 

ただし、どんな物件でも値引きできるというのは間違いです。

 

値引き交渉をしたい場合には、以下の条件に当てはまる住宅を選びましょう。

 

 

上記の条件であなたにとって不都合がないと思えるものがあれば、値引き交渉のチャンス！

 

売主の事情を汲み取って、お互いに気持ちよく取引ができる程度に価格を交渉してみましょう。

 

引っ越し時期を調整したりリノベーションを併せて検討することで、クリアできる条件がないかじっくり検討することが重要です。

 

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住宅ローンのプランを比較する

 

住宅ローンの融資を受けて購入する場合は、金利・手数料などをじっくり比較検討してみましょう。

 

また、頭金をどれほど用意できるかでトータルコストは変わってきます。

 

少しでも金利分を少なくしたい場合には、返済期間・融資金額・ローン商品を変えて、複数プランニングしてもらうのがおすすめ。

 

ただし、「金利が安いから」という理由だけでローンプランを決めるのは要注意です。

 

金利優遇がある分、保証金が高いなどの落とし穴がある場合もあります。

 

中立的な立場で金融機関選びへのアドバイスをしてくれる「ファイナンシャルプランナー」のいる会社へ相談しましょう。

 

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仲介手数料・消費税のどちらがお得か比較する

 

中古住宅を購入する場合、必ず不動産仲介手数料がかかると思っていませんか？

 

実は、売主によって仲介手数料がかからず、その代わりに消費税を支払うケースもあります。

 

その違いは、ずばり「売主が“法人”か“個人”かどうか」です。

 

消費税は、「商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税」です。

 

そのため、売主が個人であれば支払う必要はなく、法人との取引であれば課税対象となります。

 

一方、仲介手数料は売主・買主が個人の場合、その取引を不動産会社がサポートする場合に支払います。

 

つまり、それぞれの金額がいくらになるかをシミュレーションして、少しでも金額の少ない物件を選ぶことができるのです。

 

仲介手数料・消費税の目安を参考に、ご予算に対してどちらがお得か検討してみましょう。

 

 

 

仲介会社を介さない個人間での不動産売買は、仲介手数料・消費税がかからない一方で、法的トラブルに発展するリスクは否めません。

 

また、重要事項説明を受けられないため、購入してから思わぬ不具合が見つかる危険性もあります。

 

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不動産登記を自分でやってみる

 

中古住宅を購入する場合は、必ず所有者移転登記をしなくてはいけません。

 

登記を行わないと、所有者が売主から買主に移転されず、所有権が証明できないのです。

 

一般的には登記のプロである司法書士へ委託するのですが、その場合は下記の費用がかかります。

 

 

ご自身で手続きを行った場合は、司法書士報酬分がかかりません。

 

ただし、法務局へ出向いたり申請書類を作成したりなど、慣れない作業が多い上に、失敗すると売買がスムーズに進みませんので、やはりプロに任せるのがおすすめです。

 

 

購入時期を検討する

 

事例を見る：Case150「Sunny Room」

 

こちらは物件価格の値引き交渉にも通じますが、不動産流通の繁忙期を避けたり、不動産仲介業者の決算前を狙ったりすると、通常より安く購入できるかもしれません。

 

一般的には1〜3月に新生活に向けて引っ越しを検討する方が増えるため、不動産市場が大きく動くと言われています。

 

多くの企業が3月末を決算としているため、不動産繁忙期と重なり矛盾するかもしれませんが、夏に決算を迎える会社もありますので、「決算前キャンペーン」などで仲介手数料を安くしていないかチェックしてみても良いでしょう。

 

 

住宅ローン控除を忘れずに利用する

 

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、住宅購入を促すために設けられた制度です。

 

無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。

（引用：国土交通省）

 

多くの方は中古住宅の購入に住宅ローンを活用されるため、利用しない手はないでしょう。

 

ただし、控除を受けるためには対象物件が条件を満たしていなくてはいけません。

 

 

このうちの１つでも条件を満たしていなければ、税控除の対象とはならないため、物件選びの際には十分注意しましょう。

 

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条件が悪そうに見える物件も検討してみる

 

ほとんどの方は中古住宅を選ぶ際に、「できるだけ新しい家」「ほとんど劣化や不具合がない家」という視点で物件探しをするはずです。

 

確かにそれも間違いではありませんが、中古住宅で快適な暮らしをするにあたり、それ以外の方法もあります。

 

古く劣化している家や汚れていてあまり印象のよくない家を安く買い、それをお好み通りにフルリノベーションすればいいのです。

 

古い家や既に劣化が現れている家は、値引き交渉しやすいですし、そもそも低価格で設定されている場合が多いはず。

 

ただし、一般の方が内覧しても、その劣化がリノベーションで改善できるものなのかどうかを見極めることは難しいでしょう。

 

そのため、売れ残っている物件や古い物件、劣化している物件の購入を検討する場合は、必ずリノベーションのプロにアドバイスをもらうことが必須です。

 

また、多少費用はかかりますが、住宅診断（ホームインスペクション）を手配することもおすすめします。

 

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各種補助金を利用してリノベーション費用を抑える

 

事例を見る：Case152「Stress-free！」

 

増え続けるストック住宅や空き家問題の改善は、国の重要な課題であるため、リノベーションにはいくつもの補助金が設けられています。

 

そのため、リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合は、条件を事前に把握しておくことが重要です。

 

ただし、補助金と言っても国・自治体・その他民間団体など実施しているところは様々で、それぞれ条件は異なります。

 

補助金利用を踏まえてリノベーションを検討する場合は、広い知識や経験のある会社へ相談することがポイント。

 

会社を選ぶ際には、申請実績があるかどうか、補助金についての知識が豊富かどうかを確認してください。

 

補助事業によっては、登録された会社でないとそもそも申請できないものもあります。

 

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物件仲介・リノベーション工事を併せて頼める会社を選ぶ

 

中古住宅をできるだけ安く買えたとしても、その分リノベーション費用がかさんでしまっては意味がありません。

 

大切なのは、「トータルコストを抑えること」。

 

そこで重要となるのが、購入時にある程度の総費用を把握できるかどうかです。

 

中古住宅探しは不動産仲介会社へ、購入後のリノベーションはリノベーション会社へ相談すると、どうしてもそれぞれの費用を分けて考えなくてはならず、結局予算オーバーになることも少なくありません。

 

 

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