中古住宅の価格相場はどう決まる？相場の推移や調べ方も解説
今や、中古住宅の需要は新築住宅にも匹敵するほどで、多くの方がマイホーム購入の選択肢として挙げています。
それに伴い、中古住宅の新規登録数も増えており、売却を検討する方が増えているのもうかがえます。
これから中古住宅の購入・売却しようと検討している方にとって、最も気になるのが価格相場でしょう。
そこで、今回は中古住宅の“相場”について、今までの推移や調べ方など詳しく解説します。
マイホームの購入や住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
・中古住宅の価格は、広さや立地、築年数だけではなく、そのほか色々な条件によって左右されます。
・価格の相場を知ることで、購入する物件選びや売却のタイミングを決める参考になります。
・howzlifeでは、中古物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターメンテナンスまでお任せいただける「ワンストップ・リノベーション」や、ご所有物件の売却・買取相談「ホーム・パス」サービスをご用意しています。
Contents
中古住宅の最新相場は？物件価格はどう推移している？
事例を見る：Case2「海外のようなアンティーク感をまとう」
リノベーションの台頭や、そのコスパの良さから、中古住宅の人気は今や新築住宅を超える勢いです。
そのため、毎年新規登録される物件は増えていますし、それに伴い価格も変動しています。
では、首都圏におけるここ12年の価格動向を見てみましょう。
（東日本不動産流通機構のデータを基に作成）
2011年から売買された中古住宅の平均床面積は104〜106㎡（約31坪）に安定しているのに対して、平均価格は最低水準と最高水準で836万円もの差があります。
特に、2021年からの価格上昇はめざましく、平均㎡単価が2011年から2012年頃は減少傾向でしたが、2020年から2021年で＋3.55万円、2021年から2022年で＋2.94万円値上がりしています。
30坪（約99㎡）の住宅に換算すると、一年で平均約300万円価格が上がったということです。
このことからも、中古住宅の人気が高まっていることがうかがえますよね。
成約金額はここ12年、基本的には上昇を続けていることもあり、今後も中古住宅の価格は高値で推移することが予想できます。
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中古住宅の相場についてお話しする前に、物件価格を左右するポイントについて紹介します。
これらのポイントを知ることで、中古住宅の価格がどのように決められているのかが分かります。
また、一見同じような物件でもなぜ価格に差があるのかを見分けることができるかもしれません。
中古住宅価格の算定方法は主に3つあります。
近々で取引された同じような条件の物件価格を参考に査定する方法で、市場動向も踏まえて価格を算定します。
その不動産を、仮にもう一度立てた場合にかかる費用（再調達原価）に、築年数に応じた価値の低下（減価修正）も加味して算定する方法です。
主に投資用不動産の価格算定に用いられる方法で、将来その物件が生み出すであろう家賃などの収益を基に算定します。
個人所有の中古住宅の場合は、主に「取引事例比較法」が用いられます。
その際に、過去の取引物件と比較される点は、以下の通りです。
- ・土地の面積と住宅の床面積
- ・構造種別
- ・築年数
- ・最寄駅およびそこからの距離
- ・周辺環境
売主から委託を受けた不動産仲介会社は、これらの条件と過去の取引データを比較して、適正であろう価格を弾き出します。
広さが価格に影響するのはもちろんですが、特に注目すべきなのが「築年数」。
税法上、木造住宅の耐用年数は22年と定められており、築20年を超えると、価格は好条件であっても新築時の5割程度まで下落します。
そのため、首都圏で実際に取引されている中古住宅の平均築年数は、新築からの価格下落が落ち着き、なおかつそれほど古くない「20〜21年」であるというデータが出ています。
（参考：東日本不動産流通機構｜2023年1月マーケットウォッチ）
（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構）
ただし、中古住宅の価格を決めるのはこれら基本条件だけではありません。
不動産仲介業者は、物件所有者の事情や、特別な条件などを加味して、少しでも売主にとって条件の良い取引ができるように価格を設定するのです。
競売物件やその他の理由で売り急いでいる場合など、売主の事情に合わせてより買主の目に留まるような価格設定を行います。
近くに商業施設の計画が持ち上がるなど、不動産の価値を高める要因があれば、価格を相場より引き上げる場合もあります。
地域特性や築年数などの条件に当てはまらない要因、例えば前面道路の種類や、土地形状・方角、地盤の強さ（地盤改良の有無）、日当たり、法律上の建築的な規制の有無などの細かい項目について、不利・有利なことがある場合は価格に反映させる場合があります。
そのため、中古住宅を購入する際に価格を比較検討する場合も、目立って安い・高い物件でも即決せずに、目に見える条件だけではなく不動産情報の細部にまで目を通す必要があります。
また、売却時は価格を下げる要因となるポイントをできるだけ減らす工夫をすれば、相場に近い値段で手放せる可能性が高まるでしょう。
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〈築年数別の価格相場〉築10年以下・築25年・築35年の違いは？買い時の築年数は？
人気の高まりと比例して価格の上昇を続けている中古住宅ですが、築年数によってその相場は大きく異なります。
築浅の新築から10年以内の物件と、築35年を越す物件とでは、劣化状況や必要なリノベーションに差があるため、価格差は致し方ないことかもしれません。
では、築年数別にどのくらいの価格を想定しておけば良いでしょうか。
ここでも参考となるのが、公益財団法人 東日本不動産流通機構の不動産流通市場動向データです。
| 成約時の平均価格（万円） | |
| 築0〜5年 | 4,821 |
| 築6〜10年 | 4,653 |
| 築11〜15年 | 4,436 |
| 築16〜20年 | 4,024 |
| 築21〜25年 | 3,955 |
| 築26〜30年 | 3,333 |
| 築31年〜 | 2,345 |
上のデータを見てみると、築5年以内の物件と築31年を超える物件とでは、平均価格が約2倍ほど違うことが分かります。
中古住宅を購入する際に“狙い目”なのが、新築からの価格下降が一度落ち着いた築20年前後。
主要な構造体に及ぶような致命的な劣化のリスクが低い点もポイントです。
これほどまでに築年数が価格に与える影響は大きいのです。
築年数によって住宅の価格は大きく変わることは事実ですが、全てのケースに当てはまるとも言い切れないのが難しい点です。
昨今の“古民家ブーム”などからも分かる通り、古い住宅でも正しくメンテナンスされていたり、魅力的なリノベーションがされていたりすると、むしろ市場価値が上がる可能性があります。
市場が拡大しており買い手が物件を選べるからこそ、競合物件と差別化を図ることは重要です。
そこでおすすめなのが、デザイン性の高いリノベーションです。
高性能の設備機器を取り入れることもセールスポイントになりますが、どうしてもリノベーションコストが高くなりがち。
間取りやインテリアデザインで買い手の方が感じる第一印象を良くする方が、効果が大きい可能性が高いでしょう。
“未リノベーション”のまま売却すべきか、“リノベーション済み”として売りに出すのかの意見は様々ですが、できるだけ付加価値をつけて売却したい方は、一度リノベーションすることをご検討ください。
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中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？
「買いたいと思っているエリアの具体的な相場が知りたい」「売却したいがどのくらいの価格になるか知りたい」そうお考えの方も多いでしょう。
一般の方の中には、不動産仲介会社に調べてもらわないと実際のデータは見られないと思っている方もいるかもしれませんが、実はご自宅からでも簡単に価格相場を知る方法があります。
| 媒体 | 調べられる情報 | 特徴 |
| 国土交通省｜不動産取引価格情報検索 |
|
こちらは、住宅に限らずビルなどを含めた不動産取引全般が対象です。 アンケートに基づくデータであるため、大まかであったり記載されていない情報もありますが、物件について細部まで知ることができる可能性が高いです。 |
| レインズ・マーケットインフォメーション |
|
こちらは住宅のみが対象のデータバンクです。 不動産仲介業者が登録したデータに基づくため、精度の高い情報が得られます。 ただし、詳細データが記入されていない物件もありますので、参考程度に見ましょう。 |
どちらも、細かな条件を指定して検索することもできますので、「このエリアでこんな中古住宅を買ったらどのくらい？」「自宅を売ったらどのくらいになる？」という疑問に対して、とても参考になります。
併せて活用をおすすめするのが、不動産仲介業者が独自で運営している物件検索サービスです。
それぞれ会社の特色に沿った内容となっていますので、ぜひ併せて使ってみてください。
私たち“howzlife”の物件検索サービスは、主要な各ポータルサイトの物件情報をGoogle map上でまとめて閲覧でき、ご希望条件にマッチする新着情報もタイムリーにお知らせいたします。
学区や災害警戒区域を表示する機能もあり、効率的な絞り込み検索を行えるようになっています。
リノベーション専門会社が運営していますので、改装を前提とした中古住宅探しをしたい方におすすめです。
まとめ：中古住宅の相場を知ることから始めましょう
「中古住宅を買いたい」「所有物件を売りたい」と思い立った際、一番気がかりなのが価格ですよね。
「どのくらい住宅ローンを組めるか、将来設計に無理のない頭金はどのくらいか」などを考えるのも重要ですし、売却したい方も「ローンの残債が返せるか、そもそも売りに出すべきなのか」検討する上で、まず相場価格を知ることが重要です。
相場を踏まえて要望をまとめたり予算組みをすることが成功の秘訣。
「どうやって進めたら良いか分からない」という方もご安心ください。
“howzlife”が、今まで培った知識と経験を踏まえて、リノベーションを前提とした物件探しや、所有物件の売却をお手伝いさせていただきます。
初めてで後悔しないか不安に感じる方も多いでしょう。
後悔のない不動産売買を実現させたい方は、ぜひ一度私たち“howzlife”までご相談ください。
中古住宅の購入と併せて理想通りにリノベーションしたい方におすすめなのが、「ワンストップ・リノベーション」。
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物件購入資金と工事費用を合わせたトータルコストを把握しやすく、物件探しからリノベーション計画を並行して始められます。
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これから中古住宅購入・売却を検討する方は、ぜひ私たち“howzlife”までお気軽にお問合せください。
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SHUKEN Re 編集部
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