中古住宅の選び方！“リノベのプロ”が教える14のポイントを詳しく解説

公開日:2023/03/07 　更新日:2023/03/14

好立地な場所や、利便性の良いエリアに戸建住宅を探すとなると、どうしても新築に絞っては選択肢が限られてしまいます。

そこで人気が高まっているのが「中古住宅」。

既存の住宅を購入し、自分好みにリノベーションして住む方が増えています。

しかし、中古住宅を視野に入れると、一気に選択肢が増えて一体どうやって選べばいいか分からなくなる方も少なくないでしょう。

そこで今回は、中古住宅の選び方について、リノベーションのプロだから分かる14のポイントを紹介します。

初めて中古住宅を購入する方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

・中古住宅を選ぶ際には、周辺環境や土地・家の状態など、いくつかの視点からポイントを押さえることが重要です。

・リノベーションを前提に中古住宅を選ぶ場合には、不動産的知識だけではなく建築的知識も持ち合わせた会社へ相談しましょう。

・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

Contents

1 中古住宅を選ぶ際には「不動産会社」「土地」「家」それぞれのポイントを押さえるべし！
2 プロが教える中古住宅の選び方！14のポイント
3 まとめ：中古住宅の選び方にお悩みの方はプロに相談を

中古住宅を選ぶ際には「不動産会社」「土地」「家」それぞれのポイントを押さえるべし！

事例を見る：Case6「古民家の空気をそのままに感じる家」

「一体どこから検討すればいいか分からない」という方は、まず「不動産会社」「土地」「家」それぞれについて考えてみましょう。

不動産会社選び

不動産会社はコンビニよりも多いことを知っていますか？

全国にあるコンビニが約56,000店なのに対して、不動産会社は全国展開している大規模な会社から個人経営の会社まで合わせると、120,000以上の業者が存在します。（令和3年時点）

業者数は 128,597 業者になり、令和 2 年度の 127,149 業者から 1,448 業者（1,564 業者）、 1.1％増加しています。この統計を開始した平成 7 年度以降、業者数は減少傾向にあり、平成 16 年度と平成 17 年度は一旦増加に転じたものの、平成 18 年度からは 8 年連続して減少しました。その後、平成 26 年度に 9 年ぶりの増加に転じ、令和 3 年度末は 8 年連続の増加となっています。

（引用：一般財団法人不動産適正取引推進機構｜令和 3 年度末宅建業者と宅地建物取引士の統計について）

その中からあなたの理想を叶えてくれる会社を探すのが難しいように感じるかもしれませんが、実は不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。

「リノベーション前提の物件探しが得意な会社」
「不動産運用が得意な会社」
「賃貸経営をサポートしてくれる会社」
「地元密着でそのエリアで昔から営業している会社」

あなたがどのような中古住宅を買いたいかによって、相談する会社は異なるのです。

▶︎リノベーション計画の詳細についてはこちら

▶︎ホームパス（ご所有物件の売却・買取相談）の詳細はこちらから

土地選び

土地は家のようにリノベーションで理想に近づけることはできません。

そのため、選ぶ際には十分な検討が必要です。

駅やバス停、学校やスーパーマーケットなど日常生活に関わりが深い施設について確認することはもちろん、日当たりや風通しなど地図上では分からないことも事前にチェックしましょう。

最も大切なのは、「必ず複数回現地を訪れること」！

土地の周辺環境は、時間帯や曜日、天気によって違う表情を見せます。

そのため、一度訪れただけではその土地の本質を見極めることは難しいでしょう。

家選び

一般の方が選ぶ際には、築年数や間取り、デザイン、設備機器など目に見える部分に着目しがちですが、家の良し悪しを決める上ではほんの一面に過ぎません。

長く住み続けられる住宅かどうかは、構造体の状態や耐震性、メンテナンス状況、地盤など様々な要素が絡み合っているのです。

しかし、これらをしっかりとチェックすることは決して簡単ではありません。

後悔のない中古住宅選びをしたい方は、家選びから建築的知識を持つプロに相談することをおすすめします。

ポイント

中古住宅は「古いと良くない」「新しければ良い」とも言い切れません。

古い住宅でもきちんとメンテナンスされていれば長寿命ですし、新しい住宅でも建てられてから何もお手入れされていなければ耐震性や耐久性が落ちている可能性もあります。

プロが教える中古住宅の選び方！14のポイント

事例を見る：Case1「築50年の魅力たっぷり！古き良き下町カフェ」

では、中古住宅を選ぶ際にはどのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか。

ここでは、特に重要な14のポイントをそれぞれ見ていきましょう。

・売りに出された理由

まず、不動産会社を通じて「何故売りに出されたのか」を確認しましょう。

理由によって購入すべき物件かどうかが決まります。

「買わない方がいい」理由例

・湿気があり、家にカビが生えやすい
・地盤沈下がひどく、家へのダメージが大きい
・ご近所トラブルが絶えない
・車を駐車しにくい
・日当たりや風通しが悪い
・前面道路の交通量が多く、騒音や排気ガス、事故のリスクが気になる
・近所の飲食店から出る匂いが気になる
・周辺の治安が悪い

「買っても問題ない」理由例

・子供が独立して部屋が余るので住み替える
・子供が大きくなり手狭になったので住み替える
・バリアフリーな駅近マンションへ住み替える
・ローンが払えなくなった
・相続した物件で処分したい

ただし、売主もスムーズに売却したいため、あまりネガティブな理由は教えてくれないかもしれません。

その場合でも、執拗に理由を聞くことはNG！

中古住宅の売買を成功させるためには、売主への心象も大事にすることが重要だからです。

売りに出された理由は、参考データとして聞ける範囲で確認する程度に留めましょう。

・土地の権利状況

中古住宅の建っている土地権利は、もれなく付いてくる訳ではありません。

敷地を“借りて”住宅を建てているケースもあります。

このような場合を、「普通借地」や「定期借地」と呼び、中古住宅を購入しても土地の権利は付いてきません。

【普通借地】	正当な理由がない限り土地所有者から一方的な賃貸契約の解除はできませんが、土地価格の2～3％もしくは固定資産税の3倍程度の借地料を支払続けなくてはいけません。
【定期借地】	基本的なルールは普通借地と変わりませんが、契約時に賃貸期間を決め、更新や期間延長ができません。

実は、全国に現存する住宅のうち、約半数（48.1%）しか現住所の敷地権利を所有しておらず、残りは普通借地もしくは定期借地の上に建てられているというデータも出ています。

（引用：総務省統計局｜平成30年住宅・土地統計調査）

（引用：総務省統計局｜敷地の所有の関係）

つまり、借地である確率は決して低くないということです。

ポイント

借地に建てられている住宅が決して悪いという訳ではありませんが、定期借地ですと賃借契約が更新できず、更地にして返さなくてはいけない場合もあります。

あなたのライフプランと照らし合わせ、借地でも問題ないかを確認することが重要です。

また、隣地との境界線が曖昧な場合も要注意！

古い宅地の場合、登記変更をせずに土地所有者同士で一部を貸し借りして塀や建物を建ててしまっているケースもあります。

土地所有者同士が代替わりしている場合は、権利関係がより複雑化している可能性もあるため、境界線と建物の位置関係を事前に確認しておきましょう。

・資産的価値

家（家屋）は築年数とともにその価値が下がっていきますが、土地の場合は社会的要因などによって価格が上がっていく可能性もあります。

将来的に売却することを視野に入れる場合は、以下の点に着目して場所を選ぶと良いでしょう。

・過去に排水管亀裂や埋没物破損による有害物質の漏洩事故や土壌汚染はないか
・地盤や地質に問題はないか（地盤改良していれば問題なし）
・埋蔵文化財包蔵地かどうか（既に調査済みの場合は問題なし）
・最寄駅が便利かどうか（特急や快速が止まると有利）
・オリンピックなどのイベントによって一時的に価格が高騰していないか
・再建築不可物件（旗竿敷地や接道義務を果たしていない土地）でないか

ポイント

“howzlife”は、物件探しからリノベーションまでお手伝いできるプロ集団です。

そのため、土地探しのプロとして、あなたのマイホーム計画をサポートいたします。

・新築とのトータルコスト比較

いくら中古住宅を購入してコストを抑えたとしても、そこから大掛かりなリノベーションが必要となると、新築住宅購入より高くついてしまう可能性もゼロではありません。

そのため、物件探しの段階からどの程度のリノベーションが必要なのかどうかを並行して検討することも重要です。

引っ越す前に最低限どこを治さなくてはいけないのか、既存を生かしたまま生活ができるのかどうか等、物件を選んでいる段階からアドバイスしてくれる会社を選びましょう。

ポイント

“howzlife”のワンストップリノベーションなら、物件価格とリノベーション費用を合わせたトータルコストを把握できます。

また、スタイリッシュなリノベーション済み物件も販売しておりますので、気になる方はぜひお気軽にお問い合わせください。

〈関連コラム〉

中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？

・将来的に建て替えが可能か

事例を見る：Case144「アメリカンヴィンテージ」

将来、土地の売却や住宅の建て替えを検討している方は、「再建築不可物件（建て替えられない土地）」でないかも確認しなくてはいけません。

「再建築不可物件」とは、現行の建築基準法に則しておらず、建て替えが許可されない土地を指します。

ポイント

現在の建築基準法では、都市に建物を建てる場合、避難や消防、日照・採光・通風の観点から、原則として敷地が4m以上幅のある道路に2m以上接していなくてはいけません。（建築基準法第43条）

（引用：国土交通省｜建築基準法制度概要集）

敷地への接道義務が建築基準法に盛り込まれたのは1934（昭和9）年であるため、中古物件としてはかなり築年数が古い住宅となります。

そのため、流通量は決して多くありません。

しかし、東京都内にも4.7％（平成30年時点）現存していることが分かっています。（参考：総務省｜平成30年住宅・土地統計調査の結果）

再建築不可物件は、住宅の建て替えができないだけではなく、建築確認が必要なリノベーションも許可されない可能性があります。

「古民家を購入してリノベーションしたい」という方は、特に気をつけましょう。

・周辺環境が生活にフィットしているか

いくら好立地で資産価値が高い場所であっても、それがあなたの生活に合うかどうかは分かりません。

例えば、小さいお子さんやペットのいるご家庭ですと、駅近で交通量や人の往来が多い場所では居心地の悪さを感じる可能性もあるでしょう。

また、いくら気持ちのいい広い庭があっても、日中ほとんど家にいない方や庭仕事が苦手な方にとっては、メリットを活かしきれない場合もあります。

コストと周辺環境に鑑みて、生活に合う土地を見つけることが重要！

家族構成やライフプランを踏まえて、じっくり選んでください。

・日当たり・風通し・湿気

日当たりや風通し、湿気などの条件は、リノベーションで変えることはできません。

そのため、昼夜・晴天雨天などシチュエーションを変えて、現地を訪れてみましょう。

ここでおすすめなのが、まずは「雨の降っている日に見に行くこと」。

土地や前面道路の水捌けを確認してください。

河川を埋め立てた場所ですと、土壌が湿っている可能性もあるため、庭などに苔や藻がたくさん生えていないかも見てみましょう。

内覧時に壁のカビなどをチェックすることも忘れてはいけません。

すぐ近くに大きな空き地がある場合は、将来マンションなどの大きな建物が建てられる可能性もあるため、日当たりに大きく影響しないかのチェックも必要です。

〈関連コラム〉

〈中古住宅購入後のトラブル“17例”から学ぶ〉物件の選び方と対策について

中古物件を内覧する際の注意点は？|チェックポイントからコツ・マナーまで徹底解説

・地盤調査や地盤改良がされているか

売主に対して、土地を売却する前に地盤調査を行わなければいけないという法的義務はありません。

しかし、最近は他との差別化を図るため、「地盤調査済み」を売りにしている物件もあるため、念の為確認しましょう。

また、近くに大きな川があるなどの軟弱地盤に建てられた住宅ですと、既に建設時に地盤改良工事が行われている可能性もあります。

地盤調査や地盤改良が行われている土地ですと、不同沈下のリスクを最小限に抑えられます。

不同沈下とは、建物全体が同一に沈下するのではなく、ある面が著しく沈下を起こすなど、不揃いに沈むことをいう。家が斜めに傾くような状態のこと。

不同沈下によって家が傾くと、日常生活にも影響を与える。ドアや建具の開閉が出来なくなる、建物が傾斜するなど様々な問題が起こる。不同沈下が一定以上になると、建物の基礎や壁、梁に亀裂や歪みが生じるなど構造にも大きな影響を与える。

（引用：一般社団法人地盤安心住宅整備支援機構）

・構造や構法の種類

日本で最も一般的なのが木造住宅ですが、その中でもリノベーションしやすい物件とそうでない物件に分かれます。

【在来軸組構法】

梁や柱、筋交などの軸組みで構成されており、“線”で荷重を支えるため、耐震性に問題ない範囲で間仕切り壁を変更できます。

また、壁の変更に伴い梁を入れ替えるなどの耐震補強もしやすいです。

【枠組壁式構法（ツーバイフォーなど）】

壁で荷重を支える“箱構造”であるため、基本的には間仕切り壁の大きな変更はできません。

このように、構法によって特色が異なるため、「広々としたLDKにしたい」「二部屋を一部屋にしたい」などのリノベーションを検討している場合は、どのような構造・構法で建てられているかも確認する必要があります。

・違法建築や違法改築されていないか

違法建築とは建築基準法に則していない住宅を指し、違法改築は新築時には合法であったにもかかわらず、その後無理な増築などをして建蔽率をオーバーしているような住宅を言います。

これらの住宅は、万が一行政から違反箇所の指摘を受けた場合には是正しない限り住めませんし、住宅ローンが通りづらいというデメリットもあります。

特に、法に沿うようにリノベーションするのが大変な以下のような物件には気をつけましょう。

・建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）をオーバーしている住宅
・10㎡以上の増築を建築確認なしで行なっている住宅
・建築基準法で決められている有効採光面積（窓など）がない住宅

ポイント

市役所や区役所へ行くと、その住宅の「建築確認台帳記載事項証明」を誰でも発行することができますので、そちらに「建築確認日付」と「検査済日付」の記載があるかどうかを確認しましょう。

ただし、検査済み日付の記載がないからと言って違法建築とも言い切れませんので、最終的な判断はプロに委ねることが肝心です。

・家の耐震性

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

家の耐震性は地震大国である日本において、最も重要なポイントと言っても過言ではありません。

その家の耐震性を知る一つの目安が、「建築時期」です。

建築確認を受けた年月日が1981年5月31日までと、1981年6月1日以降では、建築基準法で定められている構造の耐震基準が大きく異なります。

1981年5月31日までに建築確認を受けた住宅	「旧耐震」住宅
1981年6月1日以降2000年5月31日までに建築確認を受けた住宅	「新耐震」住宅
2000年6月1日以降に建築確認を受けた住宅	「新耐震」の中でも現行基準に即した住宅