中古住宅の図面入手方法｜図面なしでリフォーム可能？作成費用や図面がない時の対処法

 

中古住宅では、建築時の設計図書などの図面がない物件もよくあります。

 

図面がない中古住宅は、買った後でリフォームする時などに困るのでは？と気になっている人もいるかもしれません。

 

今回は、中古住宅購入時に図面がない時の入手方法・費用について解説します。

 

中古住宅のリフォーム・リノベーションを検討中の方は参考にしてくださいね。

 

 

 

 

図面がない中古住宅は多い？

 

 

中古マンションの図面（設計図書）は、マンションの管理組合で保管されていることが多いため、比較的入手しやすいです。

 

一方、中古一戸建ての図面は、売主が保管しているかどうかによって残っている場合と残っていない場合があります。

 

実は、中古一戸建てで図面がないケースは多く、築年数が古い中古住宅の場合は、簡単な間取り図しか保存されていなかったり、そもそも図面がなかったりということもよくあります。

 

 

中古住宅で図面がない理由

 

中古住宅の図面がない理由は、必ずしも現在の売主が紛失したからとは限りません。

 

例えば、新築で分譲住宅を購入した際、分譲会社から簡単な平面図しか渡されていないというケースがあります。

 

また、住宅の持ち主が変わって行くにつれ、どこかのタイミングで引き継ぎ漏れが起こってしまったというケースもあります。

 

 

そもそも図面ってどれのことを指すの？

 

 

家の図面というと、住宅の内部を上から見た、部屋などの配置が分かる平面図（いわゆる間取り図）を思い浮かべる人も多いと思います。

 

建築用語で「図面」は「設計図書（図面と仕様書の総称）」のことで、間取り図（平面図）だけでなく、立面図や断面図、給排水設備図など、一般には建築確認申請や売買契約に必要な書類全てを指します。

 

在来工法の木造住宅の場合、合計20～30種の図面や仕様書があります。

 

しかし、前述の通り、中古住宅の購入時には設計図書の全てが揃っていないことも多いです。

 

 

中古住宅のリフォームに図面は必要？

 

 

たとえ図面がない中古住宅でも、住むだけならそれほど問題がないことがほとんどです。

 

ただし、その中古住宅を購入後にリフォームやリノベーションしたい時は、現在の建物の詳細が分かる図面が必要になってきます。

 

新築時の設計図書があれば、外からも室内からも確認できないことを知る手掛かりとなります。

 

例えば、軸組図、平面図、矩計図などがあれば、地震に対する筋交いなどを入れた耐力壁の配置や量が分かり、これによってリフォーム・リノベーション時に取り除けない壁の位置なども分かります。

 

 

中古住宅のリフォームで図面がない場合の対処方法

 

事例を見る：Case26「暮らしながら、自分達で作りあげるおでんの似合う家・ODEN GOTEN」

 

中古住宅を購入して自分でリノベーションやリフォームをしたい場合、図面がなければ施工会社などに依頼して、現地の間取りを実測し、現況の図面を作成する必要があります。

 

新たに図面を作成する場合、各部分の寸法を測りなおして図面を1から書き起こす分、手間やコストがかかります。

 

ですが、そもそもリノベーション施工会社は、プラン作成時に建物の現状をすみずみまで確認する必要があるため、設計図書がない場合の対応にも慣れていることが多いです。

 

現況図面を作成すれば、正確な建物情報を把握できるので、より現実の建物の状況に即したリノベーションプランが作成できるメリットにもなりますよ。

 

ただし、建物の見えない部分は設計図書がない限り、壁や床を剥がしてみるまでは詳細な仕様は分かりません。

 

しかし、築年数が経過した中古住宅では、基礎や壁の中の状態を見るのはほぼ必須となるので、図面がないからといってリノベーション費用が大きくアップすることはありませんのでご安心ください。

 

 

広告の「間取り図」は建築図面ではないことに注意

 

 

ちなみに、不動産ポータルサイトやチラシなどに載っている間取り図は、正確な平面図（設計図書の建築図面）ではありません。

 

広告の平面図は、あくまで家の「イメージ図」なので、寸法や縮尺の正確性は考慮されておらず、この図面でリフォームやリノベーションのプランが作成できるわけではないので注意しましょう。

 

 

中古住宅はリフォーム（増改築）履歴の図面も重要！

 

新築当時の設計図書は残っていなかったとしても、途中でリフォーム（増改築）をしていてその時の図面や仕様書は残っている可能性があります。

 

過去に大掛かりなリフォームをしていた場合は、新築時だけでなく増改築時の図面や仕様書も、現在の建物の状況を知るために重要になってきます。

 

中古住宅で過去に増改築や補修・補強工事などを行っていた場合は、その図面や仕様書も引き継ぐようにしましょう。

 

▶︎中古住宅の購入・リノベーションの相談はこちら

 

 

中古住宅購入でチェックすべき図面・書類

 

 

これまで解説した通り、中古住宅のリフォームやリノベーションは、図面（設計図書）がない場合でも新たに作成することで対応できます。

 

ただし、リフォームやリノベーションとは別に、中古住宅を購入する段階で、必ずチェックしておきたい書類、ないと困る書類は存在します。

 

ここで紹介する書類や図面がない中古住宅は、違法建築の可能性がある、または法律に適合しているか証明できない住宅のため要注意です。

 

 

①確認申請書と申請図面・登記事項証明書

 

（画像引用元）法務省HP

 

中古住宅の購入前には、新築時の「確認申請書（控え）」と、建物の「登記事項証明書」に記載されている内容を照合して、構造や床面積などに違いがないか確認しておきましょう。

 

もし、確認申請書と登記事項証明書で内容が大きく違う場合は、手続きに不備があるか、場合によっては違法とされる場合がありますので注意してください。

 

また、そもそも確認申請がされてない建築物は、違法建築に該当する場合があるので購入は避けましょう。

 

確認申請書には、付近見取図、配置図、各階平面図、立面図、求積表などの図面が添付されているほか、建物の規模や地域によって断面図、構造関係図、構造計算書、浄化槽見取図なども添付されており、リフォーム・リノベーション時に必要です。

 

中古住宅の場合、売主が新築時の確認申請書の控えや、確認申請を自治体が受け付けたことを証明する「確認済証」を保管していない場合もあります。

 

その場合は、売主に「台帳記載事項証明（確認済・検査済の年月日の証明）」を用意してもらいましょう。

 

台帳記載事項証明は自治体の建築担当部署（東京23区の場合は都市整備局）で請求できます。

 

＜台帳記載事項証明の請求方法＞

• ・請求先：東京都都市整備局 市街地建築部 建築指導課
• ・申請時間：10時～11時45分/13時～16時まで
• ・発行手数料：１通につき400円

（参考）東京都都市整備局「台帳記載事項証明書の発行」

 

なお、登記事項証明書は登記簿謄本とも呼ばれ、最寄りの法務局窓口のほか、オンラインでも交付請求できるようになっています。

 

＜登記事項証明書発行手数料（1通あたり）＞

• ・窓口請求：600円
• ・オンライン請求（郵送受取）：500円
• ・オンライン請求（窓口受取）：480円

窓口請求は平日の8時30分～17時15分、オンライン請求は平日21時まで利用可能です。

（参考）
法務局HP「管轄のご案内」
法務局HP「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」

 

 

②検査済証

 

（画像引用元）品川区HP

 

検査済証は、「確認済証」の発行を経て工事が完了した際、法律に適合して建築されているかどうかの検査（完了検査）を受け、合格したという証明になる書類です。

 

「確認済証」があっても「検査済証」がなければ、その建物が本当に確認申請通りに建てられたという証明になりません。

 

そういった意味では、検査済証は、中古住宅の信頼性をはかる上で最も重要な書類と言えるでしょう。

 

現在でこそ建築確認や完了検査は当たり前ですが、昔は、建築確認は受けていても、完成した後に完了検査を受けていないという住宅も多くありました。

 

国土交通省の調査資料によると、平成11年（1999年）以前は、検査済証の交付を受けていない建築物が半数以上を占めていたということです。

（参考）国土交通省「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」

 

検査済証がない建物は、法律に適合しているか確認できないため、

 

• ・リフォームやリノベーション、用途変更が難しくなる
• ・住宅ローン控除や登録免許税の減税などの優遇制度が受けられない可能性がある
• ・そもそも耐震性・耐火性など安全性を証明できない不安がある

 

などのデメリットがあるため注意が必要です。

 

 

検査済証がない場合の対処方法

 

検査済証や確認済証は、原則として再発行ができません。

 

もし、対象の中古住宅が検査を受けているにもかかわらず、検査済証を紛失してしまっている場合は、前述の「台帳記載事項証明」で、検査済であることを確認できます。

 

また、検査を受けておらず、検査済証がない中古住宅は、確認申請の図面通りに工事がされているか確認できません。

 

耐震性や防火性などに問題があるケースも考えられるため、避けた方が良いでしょう。

 

 

まとめ｜中古住宅の購入・リフォームは事前に必要な図面や書類を押さえておこう

 

今回は、中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションを検討する際に必要な図面の種類や入主方法について解説しました。

 

築年数の古い中古住宅は、新築時の図面（設計図書）や建築確認書、検査済証が保管されていないことも多いため、有無を事前に確認してから購入するようにしましょう。

 

中古住宅のリフォーム・リノベーションで新築時の設計図書がない場合は、施工会社（建築士）に依頼して新たに作成してもらえば対応できます。

 

中古住宅で確認済証や検査済証が紛失している場合は、そもそも建築確認や完了検査を受けている（建築基準法に適合している）物件なのか、不動産会社の担当者に必ず確認しましょう。

 

 

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