公開日:2023-01-07 更新日:2025-04-22
【東京で不動産投資・賃貸運用を始めたい方】失敗例から学ぶリノベーションのポイントと注意点を解説
東京で不動産投資や賃貸運用をしたい方にとって、一番気になるのが「いくらで買えるか」「空室にならないか」「売れ残らないか」という点。
しかし、どうやってこのようなリスクを抑えられるのかを、初心者の方が判断するのは難しいでしょう。
物件選びだけなら不動産会社に相談できますが、永続的に入居者をキープするためには、やはり“リノベーション”は欠かせません。
そこで今回は、不動産投資・賃貸運用を始めたい方へ“失敗例から学ぶ”リノベーションのポイントや注意点を紹介します。
・不動産投資や賃貸運用をする際に、「中古物件 + リノベーション」がおすすめです。
・コストパフォーマンスがよくポイントを押さえたリノベーションをすることが、成功の鍵です。
・SHUKEN Reでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
目次
不動産投資・賃貸運用初心者の方におすすめなのが“リノベーション”
日本は今、住宅総数いわゆる“住宅ストック”が増加し続けています。
空き家問題はさらに深刻化しており、その数は過去最多を更新しています。
総務省が2024年4月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」の速報集計によると、全国の空き家総数は約900万戸に達しました。これは、2018年の前回調査から51万戸増加し、過去最多の数字です。
また、住宅の“余剰”を示すデータも更新されています。
最新の調査では、日本の総住宅数が6,502万戸であるのに対し、総世帯数は5,578万世帯でした。これにより、1世帯あたりの住宅数は「1.17戸」となり、ご提示の2020年時点の「1.13戸」からさらに増加しています。
この数字は、住宅が世帯数を大幅に上回って供給されており、「住宅が余っている」状態が加速していることを示しています。
（引用：国土交通省｜住宅・リフォーム業界を巡る社会環境の変化 ）
今後は少子高齢化の影響を受けて、住宅ストックがさらに増えていくことが予想されています。
国はこの現状を踏まえて、中古住宅の活用を強く推し進めており、また、人々もそのメリットを再認識し始めています。
特に住宅戸数の多い首都圏においては、中古マンション・中古住宅の売買取引がとても盛んです。
2021年に見られた中古住宅市場の活況はその後も続き、2024年度には中古マンション・中古戸建ともに2021年を上回る過去最高の成約件数を記録しました。
中古住宅市場はさらに活況へ
公益財団法人 東日本不動産流通機構の最新の調査（2024年度）によると、首都圏における成約件数は以下の通りです。
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中古マンション成約件数: 39,736件となり、2年連続で前年度を上回り過去最高を更新しました。
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中古戸建住宅成約件数: 15,869件となり、こちらも2年連続で増加し過去最高を記録しました。
この結果は、新築住宅の価格高騰などを背景に、消費者の関心が引き続き中古住宅市場に向いていることを示しています。
しかし、中古マンション・中古住宅を買うということは、下記のようなデメリットも避けられません。
- ● 古い物件は耐震性が低い可能性がある
- ● 設備配管や電気配線などの見えない部分が劣化している可能性がある
- ● 設備機器や内装材が古い
- ● マンションだと修繕積立金が高い可能性がある
そこで、併せて視野に入れなくてはいけないのが“リノベーション”です。
中古住宅市場の活況に伴い、リフォーム・リノベーション市場も拡大を続けています。
矢野経済研究所が2025年8月に発表した最新の調査によると、2024年の住宅リフォーム市場規模は7兆3,470億円と推計されています。
同研究所の過去の調査では2011年の市場規模が約6.1兆円だったことから、この十数年で市場規模は約1.2兆円以上も増加したことになり、リノベーションへの関心が引き続き高い水準にあることを示しています。
（参考：矢野経済研究所｜住宅リフォーム市場に関する調査を実施（2025年）ほか）
では、マイホームではなく、不動産投資や賃貸運用の場合もリノベーションを前提に中古マンション・中古住宅を選ぶメリットはあるのでしょうか？
主に考えられるメリットを４つ紹介します。
メリット① 中古物件の方が初期投資が安い
同じ立地・広さの新築物件と中古物件の価格を比較すると、当然ながら中古物件の方が安価であるため、不動産運用の初期投資額を抑えることができます。
ただし、リノベーションをして新築住宅の価格を上回ってしまっては意味がないため、物件選びは慎重にしなくてはいけません。
また、築年数が古いマンションですと、毎月支払う修繕積立金が高かったり、大規模修繕工事に向けて区分所有者が追加で資金を負担しなくてはいけなかったりすることもあるため、これらの情報にも目を向けましょう。
メリット② 中古物件の方が選択肢が広い
首都圏、特に東京では、立地が良く人気のエリアは、既に建物が飽和状態にあります。
ですから、新築に限定して物件を探すと、どうしても条件に合うものは限られてしまうでしょう。
それと比べると、中古物件は築年数・広さ・立地などの選択肢が一気に広がります。
不動産運用はこれらの条件が成功の鍵を握るため、新築にこだわってしまうとうまくいかない可能性が高まってしまうかもしれません。
メリット③ 中古物件の方が資産価値低下は緩やか
新築物件は、購入した瞬間から「中古物件」となり、一気に資産価値は下がります。
一方で、中古物件は資産価値の低下スピードが緩やかという特徴があり、特にマンションは立地条件などが重要視されるため、築年数が経っても、ある一定額まで下がればどんどんゼロに近づくことはありません。
2022年第二四半期に取引された渋谷区・世田谷区の中古マンション取引額を見ても、古いマンションでも思ったより価格が下がっていないことがお分かりいただけるでしょう。
（「国土交通省｜不動産取引価格情報ダウンロード」のデータを元に作成）
ただし、立地周辺の都市開発などの要因で価格低下に大きな影響を及ぼすこともありますので、それらの情報も事前にある程度把握しておくことも肝心です。
メリット④ ニーズに併せたカスタマイズができる
不動産を転売したり賃貸として出す場合も、費用を惜しまず「空き家」や「売れ残り」を阻止する工夫をしなくてはいけません。
中古住宅を購入し物件価格をセーブした上で、浮いた費用をリノベーションに充てれば、時代のニーズに併せてカスタマイズできます。
また、「リモートワーク」「ペットとの暮らし」などに特化したリノベーションを施せば、ライバルとの差別化も図れます。
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失敗例から学ぶ不動産投資・賃貸運用のためのリノベーションポイントと注意点
では、実際に中古物件をリノベーションする際には、どのような点に気をつければよいのでしょうか？
ここでは、よくある投資物件・賃貸物件リノベーションの失敗例と、その対策を紹介します。
失敗例① コストを最小限に抑えたことでなかなか入居者・購入者が見つからなかった
収益を見込んだリノベーションを検討する際、少しでも予算を抑えて工事をしなくてはと考える人が大半です。
確かに、運用する上で利回りはとても重要ですが、買い手・借り手のニーズや世の中の流れを無視して、安価なリノベーションをしても、思ったような効果が得られないことは少なくありません。
むしろ、リノベーションをして入居者や購入者が見つからなければ、固定費ばかり出て赤字になってしまうでしょう。
運用物件・賃貸物件のリノベーションは、「とにかく安く」ではなく、「できるだけ費用を抑えつつも、入居購入希望者の目に留まるように魅力的にする」ことが重要です。
利回りとニーズの両方を理解したリノベーション会社に相談することが重要なポイントです。
失敗例② リノベーション中の無収入期間が思ったより長引いた
転売するにしても賃貸に出すにしても、購入後できるだけ早く相手を見つけたいところですが、買ってからリノベーション計画を始めると、調査や打ち合わせ、工事の期間が何ヶ月もかかってしまう場合は少なくありません。
これでは、いくら条件のいい物件でも引越し繁忙期を逃してしまったり、固定費ばかりが出ていく期間が長引いてしまうでしょう。
この対策としては、物件探しからリノベーション計画も並行して打ち合わせられる会社に相談するか、“リノベーション済み”の物件を購入すると良いでしょう。
〈関連コラム〉
中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？
失敗例③ いざリノベーションをしようとしたら劣化が激しかった
物件探しをしている際の“第一印象”が良くても、いざリノベーションをしようと部分解体をしてみたら、見えない部分の劣化がひどく思ったより費用がかかってしまったというケースも少なくありません。
表面的な内装や設備機器が取り替えられているからと言って、その下に隠された構造や設備配管、電気配線の状態が良いとは限りません。
逆に、一見古く汚れた物件であっても、構造がしっかりしていたり、配管・配線の更新が既に済んでいたりする物件もあります。
大切なのは、物件探しをする時に、利回りなどの不動産的視点だけではなく、建築的視点も持って細部までチェックすることです。
一般の方ではなかなか難しいので、物件探しの段階から、その両視点を持った会社に依頼することをおすすめします。
失敗例④ エリアや時代のニーズと合わないリノベーションをしてしまった
いくらお金をかけてリノベーションしても、それが使いづらかったり個性的すぎると、なかなか売却・賃貸には出せません。
また、立地によって住む人のニーズは異なりますので、それを踏まえたプランニングが必要です。
闇雲にリノベーションするのではなく、時代背景や立地特性、消費者ニーズを考慮した上でリノベーションプランを提案してくれる会社に相談しましょう。
失敗例⑤ リノベーションに適さない物件を購入して思うように工事ができなかった
こちらは、中古マンションにありがちな問題です。
マンションは、管理規約によって工事範囲や工事内容、仕様が厳しく決められている物件もあります。
また、購入する際に「ここは直せばいい」と安易に考えていても、そこが共有部であれば区分所有者個人の意思では手をつけられません。
リノベーション前提で購入しても、「ほとんど何もできない」というケースは決して稀ではないのです。
ですから、リノベーションすることを視野に入れて物件を選ぶ場合には、どこまで工事ができるのかをアドバイスしてくれる会社に相談してください。
失敗例⑥ リノベーションしたら結局予算オーバーになってしまった
不動産運用において、予算内で「売却しやすい」「借り手がつきやすい」物件にすることが最も重要なポイントです。
しかし、物件選びとリノベーション計画を分けて検討してしまうと、最終的に思っていたよりも予算オーバーしてしまうことも少なくありません。
このリスクを避ける方法としては、“リノベーション済み物件”を購入するか、物件探しからリノベーションまでワンストップで相談できる会社を選ぶことです。
SHUKEN Reのワンストップリノベーションは、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
投資用中古マンションを購入する際にも、不動産会社と建築設計施工会社の両視点から物件選びをお手伝いできます。
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不動産投資や賃貸運用のための物件選びやリノベーション計画は、一般の人の感覚や目利きだけではどうしても限界があります。
だからこそ、“プロ”に相談して物件選びからリノベーションまで丸ごと任せてしまうのが“成功の鍵”です。
効率的に物件探しからリノベーションまでをするには、一括して依頼できる会社を探すことが早道。
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まとめ：東京で不動産運用を始めたい方はリノベーションを視野に入れた物件探しを
東京は、売却物件や賃貸物件がひしめき合う“不動産運用激戦区”です。
しかし、ライバルが多い反面、ポイントを押さえれば成功する確率は高いのも事実でしょう。
そこでキーワードとなるのが、「中古物件 ＋ リノベーション」。
コストパフォーマンスの良いリノベーションをすることが、成功の鍵を握っています。
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