共用部分とは

【共用部分】

1. 概要

分譲マンションなどの区分所有建物において、「専有部分」以外のすべてを指します。区分所有者（居住者）全員で共同所有する財産であり、日常の維持管理や将来の修繕は「管理組合」が行います。

具体的には、以下の部分が該当します。

• エントランス、共用廊下、階段、エレベーター

• 建物の構造躯体（柱、梁、床スラブ、構造壁など）

• 専有部分に属さない建物の設備（配電設備、給排水管の「縦管」など）

• 管理規約によって共用部分と定められたもの（管理人室、集会室など）

2. リノベーションとの関係と注意点

リノベーションやリフォーム工事は、原則としてこの「共用部分」には一切手を加えることができません。

リノベーションのプランニングで最も重要なのは、どこまでが「専有部分（工事可能）」で、どこからが「共用部分（工事不可）」なのか、その境界線を見極めることです。この境界はマンションの「管理規約」によって詳細に定められています。

• 専有部分との境界例（重要）

  • ・壁・床・天井: コンクリートの躯体（スラブ）そのものは共用部分です。リノベーションは、その「内側」の専有部分で行います。（例：壁紙を張る、床材を敷く）

  • ・玄関ドア: 扉本体や外側の塗装は共用部分です。ただし、内側の塗装や錠前（カギ）のみを専有部分とし、交換や塗装を認めている場合があります。

  • ・窓・サッシ: 窓ガラスやサッシ枠は共用部分です。勝手に交換できませんが、専有部分である室内側に内窓（インナーサッシ）を設置することは、断熱性向上のため許可されるケースがほとんどです。

  • ・バルコニー: 共用部分ですが、その住戸に「専用使用権」が与えられています。火災時の避難経路でもあるため、リノベーションで床材を変更したり、構造物を設置したりすることは原則禁止です。

リノベーションを計画する際は、必ず事前に管理規約で工事可能な範囲を詳細に確認することが不可欠です。

3. 関連語

• 専有部分（せんゆうぶぶん） 共用部分とは対照的に、所有者が単独で所有権を持ち、原則としてリノベーションが可能な空間。

• 専用使用権（せんようしようけん） バルコニーや玄関ポーチなど、共用部分の一部を特定の所有者が独占的に使用できる権利のこと。

マンションのリノベーション・リフォームプランや管理組合への申請手続きの詳細は、SHUKEN Reのリノベーションプランナーにお気軽にご相談ください。