空室対策リノベーションの基礎知識｜具体的なアイデアや成功のポイントも解説

 

原状回復や部分リフォームでは入居者が決まらなくなってきた賃貸物件は、空室対策リノベーションを検討するのがおすすめです。

 

リノベーションとは建物の価値や性能を高める工事のことで、現代の賃貸ニーズにマッチさせて入居率を高める効果が期待できます。

 

今回は、空室対策リノベーションの種類や成功のポイント、具体的なアイデアなどを詳しく解説します。

 

 

■空室対策リノベーションの種類

 

空室対策リノベーションの内容は物件の状況によって異なりますが、大きく分けると次のような種類になります。

 

 

水回りリノベーション

 

 

賃貸物件選びの決め手になることも多い水回りのリノベーションは、優先度の高いメニューです。

 

ただ新しい水回り設備に「リフォーム」するだけでなく、現代のライフスタイルにあわせてカスタムすることが大切です。

 

例えば、ファミリー層向けの賃貸物件なら、壁付けキッチンより対面レイアウトの方が入居率アップにつながりやすいでしょう。

 

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間取り変更

 

 

ライフスタイルの変化に合わせた間取り変更リノベーションも、有力な空室対策の1つです。

 

例えば、リビング・ダイニング・キッチンが分離している間取りは、一体型LDKに変更した方が現代のライフスタイルにマッチする可能性が高いです。

 

前述した対面キッチンと組み合わせれば、子育てファミリーの賃貸需要も狙えるでしょう。

 

単身者向けの1K、1DKアパートも、間仕切りを取って開放感のあるワンルームにリノベーションした方が良いケースも考えられます。

 

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断熱リノベーション

 

 

窓や外壁などの断熱性を高めるリノベーションも、競合物件と差別化できる空室対策の1つです。

 

ペアガラスや内窓設置などで断熱性を高めると、快適性アップ、光熱費削減などのメリットが生まれ物件の魅力が高まります。

 

近年は地球環境保護の観点から住まいの省エネ性能が重視されており、2025年には賃貸住宅も含めて省エネ基準適合が義務化される予定です。

 

今のうちに断熱リノベーションをしておけば、省エネ住宅がスタンダードになったとき空室率が急激に上昇するリスクも抑えられます。

 

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一棟リノベーション

 

 

アパートやマンションを丸ごと経営している場合は、共用部分も含めた一棟リノベーションも有効な空室対策になります。

 

一棟リノベーションは外観・内装丸ごと新築同様につくりなおせるため、築年数が経って空室率が上昇している物件に向いています。

 

建て替えより費用を抑えて新築時の収益性にリセットできるため、コストパフォーマンスの面でも優秀です。

 

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■空室対策リノベーション成功のポイント

 

 

前述したように空室対策リノベーションの方法はさまざまで、しっかり計画を立てないと失敗してしまうリスクもあります。

 

次のポイントについてしっかり検討し、効果の高い空室対策リノベーションを実施しましょう。

 

 

空室率上昇の原因を特定する

 

空室対策リノベーションをする前に、まずは賃貸物件の空室率上昇の原因を特定することが大切です。

 

※空室率上昇の原因例

• 地域全体の賃貸需要の変化
• 競合物件の増加
• 築年数経過による劣化や老朽化

 

再開発や企業・学校の移転など、地域全体の賃貸需要が変化して空室率が上昇しているなら、ただの原状回復やリフォームでは対策が難しいでしょう。

 

間取り変更リノベーションで現在の賃貸需要に合わせるなど、よりきめ細かな空室対策が求められます。

 

競合物件が増加して埋もれてしまっているなら、一棟リノベーションで築年数をリセットする必要があるかもしれません。

 

空室率上昇の原因によって適切な空室対策は変わりますので、具体的な施策を検討する前にもう一度マーケティングをしてみてください。

 

 

投資回収をシミュレーションする

 

空室対策リノベーション計画では、工事費用と家賃収入のバランスを考えることも大切です。

 

リノベーションで1室あたりの家賃が1万円アップした場合、10室なら年間120万円の増収になります。

 

仮にリノベーション費用が2,000万円かかった場合、単純計算すると投資回収にかかる期間は約16年です。

 

早期に投資回収できればキャッシュフローが良くなりますし、売却や買い替えなど出口戦略の選択肢も広がります。

 

リノベーションにかかる費用と得られる家賃収入のバランスをシミュレーションして、なるべく早く投資回収できる計画を立てましょう。

 

 

実績が多い施工会社を選ぶ

 

効果の高い空室対策リノベーションをするためには、実績が多くノウハウが豊富な施工会社を選ぶことも大切です。

 

工務店やアパートの建築会社に空室対策リノベーションを依頼することは可能です。

 

しかし、空室対策リノベーションは入居者のニーズに合わせたプランづくりが重要ですから、プロ目線のアドバイスが欠かせません。

 

賃貸物件のリノベーション実績が多い施工会社から適切なアドバイスを受けることが、費用対効果の高い空室対策につながるのです。

 

▼SHUKEN Reの一棟リノベーション事例

 

 

■空室対策リノベーションのアイデア事例

 

賃貸アパートやマンションの空室対策リノベーションに採用されることが多い、人気のアイデアをご紹介します。

 

ユーザー属性や競合物件に合わせて、効果的なリノベーションアイデアを採り入れましょう。

 

 

3点ユニットバスをトイレ分離タイプに変更

 

 

物件検索で外されてしまうことも多い3点ユニットバスを、リノベーションでトイレ分離に変更するのは高い効果が期待できるアイデアです。

 

部分リフォームだとトイレスペースの確保が難しいですが、間取り変更も含めたリノベーションなら採り入れやすいでしょう。

 

 

アクセントクロスで内装コーディネート

 

 

内装リノベーションに採り入れやすいアクセントクロスは、費用対効果が高いアイデアです。

 

一部のクロスを切り替えるだけでお部屋の印象がガラッと変わり、リノベーション物件としてユーザーの目に留まりやすくなります。

 

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和室を洋室に

 

 

和室からフローリングの洋室への変更も、空室対策効果が期待できるリノベーションです。

 

特に、若い世代の単身者やカップルが多いエリアでは、大きな効果が期待できるかもしれません。

 

 

ペアガラス交換or内窓設置

 

 

窓がシングルガラスの物件は、ペアガラス交換や内窓設置で断熱性を高めるのも空室対策効果が期待できるアイデアです。

 

快適性や防音性アップ、光熱費削減につながり、競合物件との差別化になり得ます。

 

 

利便性の高い設備を設置

 

 

• 宅配ボックス
• モニター付きインターホン
• オートロック

 

共用部も含めた一棟リノベーションで空室対策する際は、上記のような設備を導入するのもおすすめです。

 

ポータルサイトなどの一覧検索にヒットしやすくなり、内見率や入居率の上昇が期待できます。

 

 

ゴミ置き場を整備する

 

内見はあるものの契約率が悪い場合は、意外とチェックされやすいゴミ置き場を整備するのも1つの空室対策アイデアです。

 

汚れていたりゴミが散らかっていたりすると、内見時の印象が悪くなり契約に至らない可能性があります。

 

ゴミステーションやボックスを置く、水栓を付けて清潔に保つなど、入居者目線で整備してみましょう。

 

 

■まとめ

 

賃貸物件の空室率が上昇したら、原因を正確に把握して正しい手段で対策しましょう。

 

物件の状況に合わせた空室対策リノベーションができれば、建て替えより費用を抑えて収益性を高めることができます。

 

実際に空室対策リノベーションを検討するときは、集合住宅や賃貸物件の改修に詳しい施工会社に相談して適切なアドバイスを受けてください。

 

 

私たちSHUKEN Reは、法人企業様や個人投資家様の物件改修を数多くお手伝いしているリノベーション専門店です。

 

アパート・マンションなどどのような物件のリノベーションも、お気軽にご相談ください。

 

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