中古マンションはどのくらいの築年数がおすすめ？リノベーションに適した物件の狙い目は？

皆さんはマイホーム購入を検討する際に「新築」を選びますか？それとも「中古物件を」選びますか？近年、リノベーションブームに伴い中古マンションの市場がとても賑わっています。しかし、たくさん選択肢があればあるほど、どんな物件がいいのか分からなくなってしまう方も少なくないでしょう。そこで、リノベーションするのに適した物件について「築年数」に着目して解説します。これから購入をしようと検討している方は、ぜひ参考にしてください。

〈コラムのポイント〉

• ・築年数は中古マンション選びで最初にチェックすべきポイントです。
• ・築年数だけではなく、その他のポイントも確認＆検討が必要です。
• ・古い物件でも資産価値のある長寿命なマンションの場合もあります。

中古マンション購入時にはまず築年数を確認しましょう

中古マンションを探す際に間取りや立地を重視する方も多いですが、コストパフォーマンスを重視する場合はまずは築年数をチェックしてみましょう。築年数によって価格は変動し、購入後の資産価値にも影響するからです。

一般的には、中古マンションは新築翌年から年々その価格が下降していき、築25〜30年程度で底値になります。

引用元：REINS TOPICS｜築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2018年）

つまり、コストをできるだけ抑えたい場合は、築25年前後の物件が狙い目ということになります。ただし、令和2年に国土交通省が発表した「マンションストック長寿命化等モデル事業」が開始されると、築25年以上の古いマンションを積極的に改修・修繕する動きが高まり始めました。ですから、「古いマンション＝資産価値がない」という訳ではなくなる可能性もあります。

物件選びに築年数を検討材料にすることは大切ですが、それだけで判断することはおすすめしません。購入時はこれから紹介するポイントと合わせて物件を選びましょう。

 住宅ローン控除を利用したい場合は築25年以内の物件を

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・購入する際に適応となる所得税控除制度です。ここでポイントなのが、中古住宅購入の場合には、適応条件があるという点です。

• ・新築後使用されたものであること。
• ・建物の完工日からその取得日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
• ・地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。
• ・取得前後に生計が同じな親族などの関係にある人からの取得でないこと。
• ・贈与による取得でないこと。

※上記条件の詳細や、その他の条件については国税庁｜No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）を必ずご確認ください。

つまり、住宅ローン控除を利用したい場合には、基本的には築25年以内のマンションを選ばなくてはいけないということです。ただし、例外として「一定の耐震性能」を満たしていれば、築25年以上のマンションでも控除が受けられる可能性があります。その際には、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」の取得や、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入が条件となるため、購入する前に不動産仲介業者や建設会社に相談しましょう。
 

築年数だけ判断するのは危険？抑えておくべき注意点

先ほどもお話しした通り、中古マンションを選ぶ際に築年数をチェックすることは大切です。しかし、それだけで判断してしまい後悔する方も少なくありません。築年数が新しければ新しいほどいいという訳でもありませんし、価格面を重視しすぎて築年数の古さだけで選ぶのも危険です。ここでは、築年数と合わせてチェックするべきポイントを紹介します。

その① マンションの管理体制が整っているか

実は、マンションは「築年数が古い＝耐久性が低い」とは言い切れません。マンション管理組合などの管理体制が整っている物件は、たとえ古くても定期的に大規模なメンテナンスが実施されていることが多く、耐久性をしっかり維持できているためです。逆に比較的新しいマンションでも管理体制が整っていなければ、メンテナンスが行き届いておらず、あちこちに不具合が出ている恐れもあります。つまり、管理が行き届いているかどうかが、その物件の寿命に大きく影響します。

その② 旧耐震か新耐震か

1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の耐震基準を「旧耐震」、それ以後の耐震基準を「新耐震」と呼びます。旧耐震建物は新耐震建物と比べると耐震性能が劣るため、1981年6月以前に竣工したマンションを購入する際には、新耐震基準に合うように耐震改修が行われているかどうかを確認しましょう。不動産仲介業者に確認すれば、すぐに教えてもらえます。

その③ 階下配管（スラブ下配管）かどうか

築50年近いマンションの場合に、注意しなくてはいけないのが「各戸の排水管」です。古いマンションの場合、排水管が床コンクリートスラブの下を這っている場合が多く、このような配管を「階下配管（スラブ下配管）」と呼びます。階下配管ですと専有部分（部屋）内からは取り替えや移動ができません。そのため、リノベーションの際にも現状から大きくキッチン・浴室などの場所を変えられなかったり、配管がメンテナンスしにくいため劣化が進んでいる可能性もあります。できれば購入前に設計図などをプロに確認してもらうようにしましょう。

古い物件をリノベーションする際はワンストップの会社がおすすめ

好立地の中古マンションを購入したい場合、築年数の古い物件を選ばざるを得ないことも多いでしょう。耐久性などに不安を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、しっかりとポイントさえ抑えておけば、築年数の古いマンションでもリノベーションして長く住むことは可能です。そこでおすすめなのが、不動産仲介からリノベーションまで一手に対応できるワンストップの会社。不動産仲介業者としての視点から資産価値のある物件やコスパのいい物件を提案でき、建築会社の立場でリノベーションに適したマンションかどうかを判断できます。さらに、それぞれに相談する場合と比べると、時間的ロスが少なくお引越しまで一気に進めることも可能です。

私たちSHUKEN Reはまさにそのワンストップに特化したリノベーション専門の不動産屋です。ベテラン宅建士や専属のファイナンシャルプランナー、設計士・デザイナーがチーム一丸となってお客様のマイホーム作りをお手伝いします。

SHUKEN Reについてもっと知りたい方はこちらをご覧ください。▶︎▶︎▶︎

築年数の古いマンションのリノベーション事例3選

SHUKEN Reのワンストップリノベーションでは今まで築年数の古いマンションのリノベーションを多数手がけてきました。ここではその一部を紹介します。

Fn Design

写真からは想像がつかないかもしれませんが、こちらはなんと築50年オーバーのマンションをリノベーションした事例です。駅からの距離や都心へのアクセスを重視して、ご予算に合う物件探しからお手伝いさせていただきました。

古いマンションは天井高が低い場合も多いですが、こちらのように天井の躯体を表しにすることで、圧迫感を軽減できます。むき出しになったダクト配管や配線が、インダストリアルな雰囲気を演出してくれてインテリアアクセントとしても活きています。

事例の詳細はこちらをご覧ください。▶︎▶︎▶︎

spinning gather

交通の便や予算に合う物件を探しているうちに、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討し始める方は多いです。こちらのお客様もその内のお一人で、一般的な間取りやデザインの新築マンションではなく、オリジナリティを出せる中古マンションをリノベーションする方法を選択されました。

レンガにコンクリート、ウッド、アイアンなど、様々な素材を取り入れることでおしゃれで、個性的な空間に仕上がりました。素材ひとつひとつにこだわれる点も、リノベーションの醍醐味と言えるでしょう。

事例の詳細はこちらをご覧ください。▶︎▶︎▶︎

NOBLE BROOKLYN

こちらは築47年のマンションをフルリノベーションした事例です。お客様に何故中古マンションのリノベーションを選ばれたかをうかがったところ「資金面での魅力もありますが、古い建物のレトロ感が好きでしたし、新築にはない味わいがあるから」というご意見をいただきました。

中古マンションならではのレトロ感を活かして、インテリアは無骨でおしゃれなブルックリンスタイルに。コンクリート打ち放しとウッドフローリング、キッチンの壁タイルのバランスがスタイリッシュな雰囲気を醸し出してくれます。このように、新築マンションでは出せない風合いを出せるのも中古マンションリノベーションの魅力です。

事例の詳細はこちらをご覧ください。▶︎▶︎▶︎

東京でマンションの物件探し＆リノベーションを検討するなら…

不動産会社・設計事務所・施工会社…それぞれに相談するのは忙しい方にとってとても大変な作業です。また、何度も同じことを説明しなくてはいけなかったり、それぞれの会社間でのコミュニケーションが取りづらく、引越しまでの期間が長引いてしまうことも…

私たちSHUKEN Reのワンストップリノベーションの強みは、リノベーションのプランもイメージしながら物件選びができるという点です。宅建士・ファイナンシャルプランナー・設計士・デザイナーなど各分野のプロがチームとなってあなたのマイホームづくりをお手伝いさせていただきます。リノベーションに関するWEBでの無料相談を随時実施しております。「どんなデザインにしたいか分からない」「マイホームを持ちたいけど何からしていいか分からない」そんな方は、ぜひお気軽にご相談ください。