住宅購入のペアローンは“やめた方がいい”の真実｜メリット・デメリットと2024年減税控除

 

マイホーム購入の際に最近利用する方が増えているのが「ペアローン」です。

 

「住宅ローンをペアローンにするか収入合算ローンにするか迷っている」「ペアローンにデメリットがないか心配」という方も多いでしょう。

 

そこで、ペアローンの仕組みやメリット、収入合算ローンとの違い、デメリット・注意点とその対策を紹介します。

 

2024年最新の住宅ローン減税制度や控除額シミュレーションの方法についてもお話ししますので、これからマイホーム計画を始める方はぜひ最後までご覧ください。

 

 

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ペアローンのメリットとは｜収入合算型ローンとの違い

 

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ペアローンとは、1つの住宅を購入する際にご夫婦（金融機関によっては事実婚カップルも可）が同じ金融機関でローン契約するスタイルです。

 

ペアローンを選ぶ方は近年少しずつ増えており、ローンを利用して住宅購入する方のうちの1割に迫っているというデータも出ています。

 

その背景には、世帯収入の変化や不動産価格の高騰が関係していると考えられます。

 

共働き世帯が全体の7割程度でご夫婦共に正社員のご家庭は全国で約480万世帯もあり、近年はご夫婦の所得が合計1,000万円を超えるパワーカップルは珍しくありません。（参考：厚生労働省｜雇用政策研究会 関係資料集）

 

一方、東京23区を中心に不動産価格が高騰しており、新築よりもリーズナブルな中古マンションなどにおいてもローン利用する方は増加傾向にあり、ローン利用者は平均で年収の5倍以上もの借入をしているのが現状です。（参考：フラット35利用者調査｜2023年度）

 

そのため、ご夫婦の収入を合わせてローン借入額を引き上げたい方が増えています。

 

ペアローンと似た性質を持つローンが「収入合算型ローン」です。

 

しかし、この2つには仕組みやメリットに大きな違いがあります。

 

ローンの種類	特徴
ペアローン	・契約者はご夫婦など2名（契約は2本） ・契約者それぞれについて審査される ・ご夫婦共に正社員でなけれは審査が通りづらい ・契約者それぞれが「主債務者」かつ「相手の連帯保証人」になる ・返済は契約者それぞれの名義である指定口座から処理される ・不動産の持分割合は出資額（ローン借入額＋頭金負担額）によって決まる ・住宅ローン控除を契約者それぞれが受けられる ・実質借入総額を高くできる ・契約者それぞれが団体生命信用保険に加入でき、どちらかに万が一のことがあっても安心
収入合算型単独ローン （連帯債務・連帯保証）	・契約者はご夫婦どちらか1名（契約は1本） ・契約者（ご夫婦どちらか）のみ審査される ・ご夫婦どちらかがパートやアルバイトでも審査に通る可能性がある ・契約者が「主債務者」でもう片方の方が連帯債務者もしくは連帯保証人になる ・連帯債務者もしくは連帯保証人は契約者の配偶者以外でもなれる（親子もしくは婚約者など） ・返済は契約者名義の指定口座から処理される ・連帯債務型は持分が共有され、連帯保証型は主債務者単独所有になる（頭金を連帯保証人が負担した場合を除く） ・合算額が増えると借入期間が短縮される可能性がある ・住宅ローン控除を受けられるのは主債務者1名のみ ・収入を合算しても借入額には上限がある（合算比率に規定がある） ・連帯債務者や連帯保証人が加入できる連生団体信用生命保険を利用すると金利が上乗せされる ・収入合算できる金額は、収入合算者の年収の全額までが一般的

 

 

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ペアローンについて調べると「やめた方がいい」「後悔した」という口コミを見かけます。

 

これらの失敗を避けるために、事前にペアローンのデメリットや注意点を知っておきましょう。

 

 

ローン審査や契約にかかる諸経費は「2倍」

 

ペアローンはご夫婦がそれぞれローン審査を受けて金融会社と契約を結ぶため、かかる諸経費は2倍になります。

 

ローン契約までにかかる諸経費は以下の通りです。

 

融資手数料	住宅ローンを借りる際に金融機関へ支払う手数料 →3〜5万円程度
ローン保証料	住宅ローン契約者と保証会社で保証契約を結ぶ際の手数料（前払い型・金利上乗せ型） →数十万円程度
火災保険料 （地震保険料）	対象不動産が返済途中で火災にあった場合に補償を受けるための費用 →15万～50万円程度
団体信用生命保険料	ローン契約者に万が一の事態が起こって返済できなくなった場合に補償を受けるための費用 →実質10万～15万円（金利に上乗せされるのが通常）

 

上記の費用が契約者1人につきそれぞれかかります。

 

ローン契約にかかわる諸経費は中古物件だと物件価格の6～10%（新築物件だと物件価格の3～7%）程度が相場なので、総額が100万円を超えるケースは珍しくありません。

 

 

 

ご夫婦共にローン融資の条件を満たす必要がある

 

収入合算型の場合は主に契約者（主債務者）が融資の審査を受け、収入合算者の状況は参考程度にとどまります。

 

しかし、ペアローンはご夫婦それぞれが主債務者となるため、以下の点をしっかり審査されます。

 

 

ご夫婦共にこれらの審査にパスする必要があり、片方でも条件を満たしていないとペアローンは借りられません。

 

 

 

夫（妻）がペア相手の返済を負担すると贈与になる

 

奥様が産休や育休に入って一時的に収入が減った場合や、ご主人が退職金を受け取った場合など、ご主人が奥様の返済をサポートしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。

 

その場合、その年の1月1日から12月31日までで返済を肩代わりした金額が「110万円（基礎控除額）」を超えると、原則、夫婦間であっても贈与税が発生します。（参考：国税庁｜No.4402 贈与税がかかる場合）

 

「夫婦や親子、兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費や教育費に充てるために取得した財産で、通常必要と認められるもの」は贈与税の対象外ですが、住宅ローンの返済はこれに該当しません。（参考：国税庁｜No.4405 贈与税がかからない場合）

 

 

 

「二番抵当権」が設定されるので返済途中で売却しにくい

 

二番抵当権とは、1つの不動産に対して1番目・2番目と2つの抵当権が設定される状態を指します。

 

ペアローンは債務者が2名になるため、それぞれで抵当権を設定するのが通常です。

 

ローン返済途中で物件を売却してその売却益でご夫婦それぞれのローンを返済したい場合、抵当権付き、ましてや二番抵当権付きの物件はトラブルの可能性が示唆されて買主から避けられてしまうリスクがあります。

 

 

 

離婚時に処理が大変

 

ペアローンを組む際に必ずご夫婦で話し合わなくてはいけないのが「離婚」の場合の手続きです。

 

ペアローンは不動産の持分をご夫婦で共有することが条件で、離婚時に売却する場合も双方の同意が欠かせません。

 

また、どちらかが単独ローンに借り換えて住み続ける場合も、収入に合わないローン残高が残るリスクもあります。

 

 

 

売却時オーバーローンになりやすい

 

ペアローンは借入金額を引き上げられてより好条件な物件を購入できる点がメリットです。

 

しかしその分、ローン返済途中で売却すると物件価格低下によるオーバーローン状態になる可能性があります。

 

オーバーローンとは、物件の資産価値減少により、不動産売却益がその時点のローン残高を上回ってしまう状態です。

 

 

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ペアローンはご夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

 

ただし、控除を受けるためには以下の条件を満たしていなくてはいけません。

 

 

ここでポイントは、中古物件について住宅の省エネ性能に関する条件がないという点です。

 

ただし、省エネ性能の高い物件は対象となる借入上限額が3,000万円なのに対して、その他は2,000万円までになります。

 

また、旧耐震基準建物（1981年5月末までに建築確認を受けた建物）は「耐震基準適合証明書」がないと控除を受けられません。

 

 

ただし、ご夫婦どちらかが育休などで収入が減って所得税と住民税の非課税対象になると、同時にローン控除も受けられません。

 

所得税の非課税対象は年収103万円以下、住民税は97万円以下です。（参考：国税庁｜家族と税）

 

 

住宅ローン控除額のシミュレーション方法

 

住宅ローン控除額の概算は、借入金額と月々の返済額から算出できます。

 

 

 

【単独ローンの場合】

対象借入上限額は2,000万円なので、3,000万円の借入でも全てが控除の対象にはなりません。

 

控除期間	控除金額
1〜10年目	2,000万円×0.7%＝140,000円

※上記控除額は概算です

 

 

【ペアローンの場合】

対象借入上限額は2,000万円で、ご夫婦共に借入はその上限以下なので、借入額全てが控除の対象になります。

 

控除期間	控除金額
1年目	夫：2,000万円×0.7%＝140,000円 妻：1,000万円×0.7%＝70,000円
2年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×1年）×0.7%＝134,960円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×1年）×0.7%＝67,480円
3年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×2年）×0.7%＝129,920円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×2年）×0.7%＝64,960円
4年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×3年）×0.7%＝124,880円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×3年）×0.7%＝62,440円
5年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×4年）×0.7%＝119,840円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×4年）×0.7%＝57,400円
6年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×5年）×0.7%＝114,800円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×5年）×0.7%＝54,880円
7年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×6年）×0.7%＝109,760円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×6年）×0.7%＝52,360円
8年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×7年）×0.7%＝104,720円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×7年）×0.7%＝49,840円
9年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×8年）×0.7%＝99,680円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×8年）×0.7%＝47,320円
10年目	夫：（2,000万円−6万円×12ヶ月×9年）×0.7%＝94,640円 妻：（1,000万円−3万円×12ヶ月×9年）×0.7%＝44,800円

※上記控除額は概算です

 

 

 

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中古物件購入は物件価格とリノベーション費用の合算を知ることが重要

 

中古マンションのリノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL+PLANTS」

 

新築マンションの価格が急騰している中、便利な立地で豊富な間取りレパートリーから理想の物件を選べる中古マンションの需要が高まっています。

 

しかし、市場へ売り出される物件の平均築年数は上昇しており、2024年4〜6月で売買された中古マンションは平均24.49年です。（参考：レインズデータライブラリー｜マーケットデータ2024年04〜06月）

 

築20年を超えると、既に内装や設備機器の取り替え時期に入っており、リノベーションを必要とする物件が大半です。

 

中古の戸建住宅については、室内だけではなく屋根外壁などの外装メンテナンスも必要になります。

 

そのため、中古物件を購入する際は物件価格に加えてリノベーション費用も想定して資金計画を立てましょう。

 

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