リノベーション用中古マンションの選び方｜物件の条件や注意点、工事費用の目安、施工事例を紹介
「中古マンションを買ってリノベーションしたいが、どんな物件を選べばいいか分からない」「予算内で中古マンションへ住み替えられるか不安」というという方のために、リノベーション用中古マンションの選び方について詳しく解説します。
リノベーションに適した中古マンションの条件やマンションリノベーションで“できること・できないこと”、工事費用の目安も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
● リノベーション用中古マンションを選ぶ際は、立地や物件価格に加えて「築年数・構造・間取り・管理規約・共用部の状態」もチェックしましょう。
● 中古マンションのリノベーションを後悔しないためには、物件購入費用とリノベーション費用をあわせたトータルコストを早めに把握しましょう。
● 中古マンション探しから資金計画、リノベーションの設計施工までフルサポートするSHUKEN Reの「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
Contents
リノベーション用中古マンションの条件
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case146「MIX Style」
首都圏を中心に新築マンションの価格が高騰していることもあり、近年中古マンションの需要は高まっています。
2024年1〜6月だけでも、首都圏（1都3県）でおよそ2万件も中古マンションの売買が成約しました。（参考：東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー2024年）
中古マンションを購入してリノベーションするのが一種のトレンドと言っても過言ではないでしょう。
しかし、全ての中古マンションがリノベーションに適しているとは限りません。
そこで、「築年数・構造・間取り・管理規約・共用部の状態」と5つの観点から、リノベーションに向いているマンションの条件を紹介します。
築年数
リノベーションできるかどうかは築年数で制限されません。
ただし、築年数によって以下の点に違いがあります。
【築年数が古いマンション】
- ・物件価格が新築マンションや築浅マンションよりもリーズナブルでコスト面のメリットが大きい
- ・メゾネットタイプやロフト付き、庭付きなど、間取りのレパートリーが豊富
- ・築年数が古いほど設備配管や電気配線、ガス管などの劣化が進み「見えない部分」の改修に費用がかかる
- ・築年数が古いほど建物そのものや玄関ドア、窓の断熱性が低い
- ・1981年5月末以前に建築確認された物件は、旧耐震基準で耐震性能が心配
- ・築年数が古いマンションほど、管理費や修繕積立金の回収率が低く、建物の維持管理やメンテンスが行き届いていない可能性がある
【築浅な中古マンション】
- ・物件価格が高く新築マンションと比べてコスト面のメリットが小さい
- ・間取りのレパートリーが少ない（最近建てられたマンションは間取りが規格化されている物件が多い）
- ・設備配管や電気配線、ガス管などの劣化が進んでいないため、「見えない部分」の改修に費用をかけずに済む
- ・新築時からまだ一度も大規模修繕をしておらず、共用部の劣化も進んでいない物件が多い
このように、築年数が経っている物件と築浅物件にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
リノベーション用中古マンションとして長所短所のバランスがいいのが「築20〜30年」の中古マンションです。
物件価格が新築時より15〜30%程度下落している物件が多く、リノベーションするにしても配管など隠蔽部の劣化がそれほど進んでいない可能性が高いからです。
また、マンションの平均寿命と比べても、リノベーション後に30〜40年は住み続けられるでしょう。
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構造
現存する集合住宅の60%以上が鉄筋コンクリート造（RC造）と言われていますが、大きく「ラーメン構造」と「壁式構造」に分けられます。
【ラーメン構造】
コンクリートで形成された柱と梁の「線材」で建物強度を確保している構造で、戸境壁（こざかいかべ）※以外の間仕切り壁は専有部に含まれる。
ただし、室内に柱や梁が出っ張るため、四角い部屋にならない。
※戸境壁：集合住宅の各住戸を区切る構造壁
【壁式構造（WRC構造）】
コンクリートで形成された壁の「面材」で建物強度を確保している構造で、戸境壁（こざかいかべ）だけではなく間仕切り壁の一部も構造体（共用部）に含まれる可能性がある。
ただし、室内に柱や梁が出っ張らず、四角い部屋にできる。
間取りをリノベーションで大胆に変えたい方は既存間仕切り壁を撤去できる「ラーメン構造」がおすすめです。
対して、間取りは変えずに内装や設備機器のやりかえをしたい方や、天井や壁に出っ張りのないすっきりとしたい部屋にしたい方は「壁式構造」を選びましょう。
どちらの構造かどうかは図面や物件情報資料からでも判別できるため、不動産会社へ事前に確認してください。
間取り
リノベーションでどのような間取りを実現させたいのかによっても適した物件は異なります。
「広々としたLDKにしたい」
間取り変更しやすいラーメン構造を選び、奥の部屋まで採光・通風を確保できる角部屋がおすすめ
「水回り（キッチン・バスルーム・トイレ・洗面）の位置を近距離で移動したい」
配管がスラブ上配管※で、専有部内で排水管の移動ができる物件を選ぶ
※スラブ上配管：床コンクリートの上に排水管が配置されている構造。築40年を超えるマンションは床コンクリート下（下階の天井裏）に配下されている可能性があり、その場合は移動が難しい
「水回り（キッチン・バスルーム・トイレ・洗面）の位置を大幅に移動したい」
床コンクリートから天井コンクリートまでの高さが高い物件を選ぶ
（排水管の接続位置から離れるほど配管の傾斜を高くしなくては水の流れが悪くなるため、床を高くしなければいけない）
「キッチンの向きを変えたい」
キッチンフード（換気扇）のダクトが梁をまたがずに外壁の配管用穴へ接続できる物件を選ぶ
（「ここにキッチンを置きたい」とイメージしても、梁の位置によってはダクトで排気できない可能性がある）
「ロフトを増設したい・スキップフロアを作りたい」
床コンクリートから天井コンクリートまでの高さが高い物件を選ぶ
（古いマンションは床スラブから天井スラブまでの高さが低く、ロフトやスキップフロアを作ると十分な天井高さを確保できない可能性がある）
理想の間取りを実現できるリノベーション用物件かどうかを一般の方が購入前に判断するのは難しいかもしれません。
購入前から「こんな間取りにしたい」とイメージが固まっている方は、リノベーションもあわせて相談できる不動産会社がおすすめです。
管理規約
マンションの管理規約は、住む人が快適に暮らせてマンション全体の資産価値を下げないために設けられたルールです。
その中には、リノベーションに関する規定が盛り込まれているマンションも少なくありません。
【管理規約に含まれるリノベーションに関するルール例】
- ・水漏れのリスクを避けるために、水回り（キッチン、バスルーム、トイレ、洗面）の移動を禁止している
- ・騒音トラブルのリスクを避けるために、床材の種類や性能が指定されている
- ・騒音など近隣住民からのクレームを避けるため、工事できる時間帯や曜日が決められている
これらのルールによって、リノベーションプランや工程が影響を受けるため、購入前に管理規約の内容をチェックしておくと安心です。
また、ペット連れでの入居を希望する方は、ペットについてのルールも確認しておきましょう。
〈おすすめコラム〉
“ペット可”中古マンションの物件探し｜購入時のチェックポイントと気になるQ&A
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共用部の状態
リノベーションをしても共用部の劣化が進んで建物そのものの寿命が短ければ、長期間安心して住み続けられません。
また、窓周りなどから雨漏りするリスクもあります。
そのため、新築時からこれまでの大規模修繕履歴と今後の改修計画を購入前に確認しましょう。
国土交通省作成の長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドラインでは、15年周期で大規模修繕工事を行うことが理想とされています。
きちんとメンテナンスされている中古マンションは資産価値が下がりにくいというメリットもあるため、管理状況を含めて十分な確認が必要です。
マンションリノベーションで「できること・できないこと」
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL+PLANTS」
リノベーション前提で中古マンションを購入したい方は、リノベーションで「できること」と「できないこと」を知っておきましょう。
リノベーションできること
リノベーションによって区分所有者が変更できる範囲は「専有部分」に限られます。
【問題なくリノベーションできる工事例】
- ・壁材や床材など内装材のやりかえ（同種のやりかえだけではなく材料を変える工事もできるが、管理規約内容をチェック）
- ・間取り変更、間仕切り壁の撤去や移動（壁式構造の場合は、撤去できる壁とできない壁をチェック）
- ・水回り設備の移動や交換（配管方法や管理規約内容をチェック）
- ・床組みや天井組みの撤去や高さ変更（管理規約内容をチェック）
- ・内窓の設置
- ・室内の断熱工事や防音工事
リノベーションできないこと
専有部内にあったり部屋に隣接した範囲でも、共用部に該当する部分は区分所有者個人ではリノベーションできません。
【共用部に該当する範囲（＝リノベーションできない部分）】
- ・玄関ドア
- ・窓
- ・戸境壁や外壁
- ・梁や柱
- ・パイプシャフト（PS）
- ・メーターボックス
- ・バルコニーやベランダ、専用庭に付属する部分
- ・表札（部屋番号札）
- ・共用廊下に設置された専用門扉など
【リノベーションできない工事例】
- ・玄関ドアの取り替え（ハンドルなど部分的な交換でもNG）
- ・窓の取り替え（ガラス交換だけでもNG）
- ・戸境壁や外壁（穴を開けたりビスで何かを設置する工事もNG）
- ・梁や柱の解体や移動（穴を開けたりビスで何かを設置する工事もNG）
- ・パイプシャフト（PS）の移動（形を変える工事もNG）
- ・バルコニーやベランダ、専用庭に付属する部分（塗装や物置をおく工事などもNG）
- ・表札や共用廊下に設置された専用門扉などの交換（共用廊下に宅配ボックスなど個人的なものを設置する工事もNG）
ただし、2021年に改正されたマンション標準管理規約の中で断熱性や防犯性向上を目的とした玄関ドアや窓、窓ガラスの交換は、管理組合へ申請した上であれば区分所有者の一存で交換できる内容が追加されました。（参考：国土交通省｜「マンション標準管理規約」の改正について）
そのため、「他の条件は良いが窓の結露や窓辺の暑さ（寒さ）が気になる」という方は、事前に開口部の断熱リノベーションをできるかどうか管理組合へ相談してみましょう。
中古マンションを選ぶ段階からリノベーション計画を並行して進めると、理想の間取りを実現しやすい物件を見つけられる可能性が高まります。
中古マンションのリノベーション費用と会社選びのポイント
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
リノベーション用中古マンションを選ぶ際、物件価格とあわせて重要となるのが「リノベーション費用」です。
首都圏で中古マンションをフルリノベーションする場合の費用目安は「15〜20万円／㎡」です。
大体これくらいの予算で、水回りの交換・間取り変更・内装工事をできるケースが多いため、まずは希望する床面積からリノベーションにかかる予算額を算定しましょう。
| （専有部の面積） | （フルリノベーションの費用目安） |
| 70㎡ | 1,050〜1,400万円 |
| 80㎡ | 1,200〜1,600万円 |
| 90㎡ | 1,350〜1,800万円 |
上記の金額は専有部内の既存部分を全て撤去するスケルトンリノベーションが前提なので、特別な仕様を選ばない限り、ほとんどがこの金額内でおさまるでしょう。
「この金額では予算オーバー」という方は、既存物件の状態をじっくり確認して、そのまま活かせる部分があるかどうかチェックしてください。
物件購入とリノベーションをあわせたトータルコストを予算内でおさめたい方は、中古マンション探しからリノベーションまで“ワンストップ”で相談できる会社がおすすめです。
中古マンションのポテンシャルや劣化度合いを正確に見極められ、購入前からリノベーション費用の概算を把握できます。
“費用と間取りが分かる”中古マンションのリノベーション事例
SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり8,000件超のリノベーション施工実績がある専門会社です。
豊富な施工実績の中から、中古マンションの物件探しからリノベーションまでワンストップでお任せいただいた事例を抜粋して紹介します。
【東京都・65㎡・870万円】
こちらは、これまで賃貸アパートにお住まいだったご夫婦がご結婚を機に中古マンション購入＆リノベーションを選択された事例です。
ワンストップサービスで、人気の高いルーフバルコニー付き角部屋を手に入れました。
独立型キッチン、和室、手狭なリビングダイニングを、広々としていてホームパーティも楽しめるLDKへ間取り変更しました。
ファミリークローゼットも兼ねたランドリールームや収納たっぷりの対面キッチンなど、デザインだけではなく家事を楽にする工夫が盛り込まれています。
【東京都・74㎡・1,200万円】
中古マンションのリノベーション事例を見る：Case184「Bowwow！」
こちらは、2人のお子さまと2匹のワンちゃんと共に中古マンションへ住み替えを実現された事例です。
ワンストップサービスで、ご希望通りのエリア内にあるワンちゃんも快適な庭付き物件を見つけました。
インテリアは、SHUKEN ReのInstagramを見て気に入っていただいた事例を参考に「頑張りすぎないナチュラルスタイル」に。
シンプルながらも、室内窓やデコラティブな照明器具、タイル仕上げのオリジナル化粧台など、お客様のセンスが随所に散りばめられています。
【千葉県・85㎡・1,000万円】
こちらは、ワンストップサービスで念願だった天井高の高い最上階のお部屋を手に入れたお客様の事例です。
リビングに入ると訪れた人がみなさん思わず声を上げてしまうダイナミックなオリジナル本棚が視界に広がります。
海外の図書館をイメージした床から天井まで続く大容量の本棚は、天井の高さがあるからこそ実現できました。
元々5部屋もあった居室を2部屋に減らし、その分LDKを広くしてファミリークローゼットやワークスペースを作った点もポイントです。
SHUKEN Reは1998年創業以来、数多くのお客様へ中古物件探しやリノベーション、不動産の売却・買取サービスを提供してきた実績があります。
ワンストップで物件探しからリノベーションまでまとめてご相談いただけるからこそ、お客様の理想やライフスタイルに合う中古マンションを見つけられます。
「まだマイホーム計画を始めたばかり」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。
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まとめ：リノベーション用中古マンション選びはチェックポイントを押さえて
リノベーション用中古マンションを選ぶ際は、立地や物件価格に加えて「築年数・構造・間取り・管理規約・共用部の状態」の条件もチェックしましょう。
購入前に物件価格とリノベーション費用をあわせたトータルコストを知ることも重要です。
そこでおすすめなのは、リノベーションに適した中古マンション探しからリノベーションまでまとめて相談できるSHUKEN Reのワンストップリノベーションです。
オンラインでの無料相談も承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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監修者情報
SHUKEN Re 編集部
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