公開日:2024-06-09　更新日:2024-12-13

リノベーション用中古マンションの後悔しない選び方・探し方｜築年数・価格・専有部・共用部・不動産会社

東京都内の新築マンション平均価格が年々上昇しているというニュースがメディアで取り上げられている中、リノベーションを前提に中古マンションを探す方が増えています。

しかし、中古マンションといっても築年数や価格は様々で、共用部と専有部の状況も物件によって異なります。

そのため、どんな物件を選べば後悔しないか分からないと不安な方も多いはずです。

そこで、今回は「リノベーション用中古マンション」について、築年数・価格・専有部・共用部・不動産会社それぞれの選び方・探し方で気を付けるポイントを紹介します。

中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

・リノベーション前提で中古マンションを選ぶ際は、築年数・価格・専有部・共用部・不動産会社選びそれぞれのポイントを押さえておくことが重要です。

・リノベーション用中古マンションを買う際は、物件購入価格とリノベーション価格を踏まえて予算組みしましょう。

・中古マンションを購入する場合は、物件購入から資金計画、リノベーションまで一社に相談できて、購入前にトータルコストが分かるワンストップリノベーションサービスがおすすめです。

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新築マンションよりも中古マンションを購入する方が増加中
リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【築年数】
リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【価格】
リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【専有部】
リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【共用部】
リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【不動産会社】
まとめ：リノベーション用中古マンション探しは知識・経験が豊富な会社へ相談を

新築マンションよりも中古マンションを購入する方が増加中

中古マンションのリノベーション・リフォーム事例を見る：Case91「気ままな一人暮らし」

マンション購入を検討している方の中で、新築マンションから探し始める方もいらっしゃるでしょう。

ところが、全国で販売された新築分譲マンションの平均価格は、7年間連続（2017〜2023年）で上昇しており、首都圏（東京・千葉・神奈川・埼玉）に限定すると、平均価格は「8,101万円（前年比＋28.8％）」と過去最高を記録しました。（参考：NHK｜新築マンション去年の平均価格5911万円 7年連続で過去最高更新）

そこで、注目されているのが「中古マンション」です。

国土交通省公表の最新情報によると、全国でおよそ80万戸のマンションが空室であり、2023年には首都圏だけでも「196,490件（前年比＋15.3％）」の中古マンションが市場へ売り出されました。

ポイント

中古マンション価格も新規マンションの価格上昇に引き上げられて値上がり傾向にありますが、首都圏の新築マンション平均価格が「8,101万円」なのに対して、中古マンション（新規登録物件）の平均価格は「4,132万円（72.86万円／㎡）」と大幅にリーズナブルです。

そのため、成約件数は順調に増え続けています。

（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年））

【中古 VS 新築】住宅選びで迷わない！メリット・デメリットを徹底比較

リノベーション用中古マンションの選び方・探し方【築年数】

中古マンションのリノベーション・リフォーム事例を見る：Case184「Bowwow！」

「中古マンションを購入したいが、古いマンションは買ってから後悔しないか心配」という方も多いでしょう。

確かに、中古マンションは新築マンションよりも劣化が進んでいる可能性は否定できません。

ただし、それが改修予定もしくは直せる劣化であれば、物件をリーズナブルな価格で購入する価値がありますよね。

そこで、まず重要なチェックポイントとなるのが「築年数」です。

築年数によってマンションの性能は大きく異なり、購入してから何年住めるかが変わります。

では、築年数ごとの特徴を見てみましょう。

【築0〜5年】

“築浅物件”と呼ばれることもあり、希少なため、市場に出るとすぐに売れてしまいます。

内装や設備機器の劣化がまだほとんどないため、簡単なクリーニングや部分的なリノベーションをするだけで住み始められます。

ただし、新築マンションと価格差はあまりなく、物件数が少ないことから間取りや立地のレパートリーは限られます。

【築6〜15年】

内装が汚れたりキズがついたりしている物件は多いですが、新築マンション価格との価格差が開き始めます。

築10年を超える物件は、水回り（キッチン・トイレ・浴室・洗面）の設備機器や給湯器などを取り替える時期に差し掛かっているため、これらのリノベーション費用がかかります。

【築16〜25年】

新築時から一度もリノベーションされていない場合は、電気配線・給排水管など見えない部分の劣化も想定されるため、フルリノベーションを踏まえた改修を検討する必要があります。

しかし、まだまだ共用部も含め、寿命を迎えるまでかなりの年数があるため、専有部をリノベーションすれば、その後20〜30年住み続けることも決して難しくありません。

【築26〜35年】

築30年近い中古マンションは、専有部のフルリノベーションに加えて、窓サッシなどの断熱リノベーションも必要な可能性があります。（既に大規模修繕工事で完了済みの物件を除く）

【築36年〜】

1981年5月以前に建築確認を受けたマンション（2024年時点で築43年以上）は、旧耐震基準建物であり、耐震性能が現行の建築基準法を満たしていない可能性があります。（既に耐震改修済みの物件を除く）

また、物件によっては既に建て替え計画が持ち上がっている可能性もあります。

ただし、最近の傾向として築60年程度までは改修を続けて建て替えずにいる物件も多く、計画が持ち上がっていても実際に建て替えが実行されるまで10年程度かかるのが通常です。（参考：国土交通省｜老朽化マンションの建替え等の現状について）

建て替える予定はなくても、空室率が高く管理費・修繕積立金が十分回収できていない物件もあるため、事前の確認が欠かせません。

このように、中古マンションは築年数によって必要なリノベーション工事の範囲が異なり、購入してから住み続けられる年数も変わります。

また、価格も築年数と比例して下がるため、その物件に「どのくらい住み続けたいのか」を念頭において、ターゲットとする築年数を決めましょう。

ポイント

中古マンションは築年数が経つほど、専有部はもちろん、共用部の劣化箇所も増えてきます。

それに伴って改修費用や修繕積立金が高くなるため、物件購入とリノベーションにかかる費用のトータルを踏まえて、築年数をチェックしましょう。

間取り変更も希望する方におすすめなのは「築15〜30年」程度の物件です。

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リノベーション用中古マンションは、物件価格とリノベーション費用の両方を踏まえて物件を選ぶことがポイントです。

なぜなら、いくら価格を抑えるために築年数の経っている物件を買っても、リノベーション費用が予想以上にかかれば、あまりコスト面でメリットにならないからです。

ここで参考となるのが、中古マンション価格と築年数の関係性です。

（築年数）	（首都圏の販売価格）	（㎡単価）
新築	8,101万円	124.3万円

※各種データを基に弊社にて算出

（築年数）	（首都圏の成約価格）	（㎡単価）
〜築5年	6,638万円	105.21万円
築6〜10年	6,193万円	93.76万円
築11〜15年	5,543万円	79.86万円
築16〜20年	5,250万円	74.01万円
築21〜25年	4,290万円	61.91万円
築26〜30年	2,832万円	44.57万円
築31年〜	2,193万円	38.98万円