【都内でマンション購入】年収別の物件価格シミュレーションや目安を解説

 

「都内でマンションを買いたいが、今の年収ではどの程度の物件が買えるのか分からない」そうお考えの方も多いでしょう。

 

始めてマイホーム購入を検討する方にとっては、住宅ローンが返せるのか不安な方も少なくないはずです。

 

そこで、今回はマンションを購入する際に年収の何倍程度の物件なら購入できるのかや、年収別・物件価格シミュレーションを紹介します。

 

これからマンション購入を検討し始める方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

理想的な物件価格は年収の何倍まで？

 

事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」

 

今の収入でどのくらいのマンションが買えるのか気になる方に、まず知ってもらいたいキーワードが「年収倍率」です。

 

「年収倍率」とは、不動産購入者の年収と物件価格の比率を表した数値で、年収800万円の方が4,000万円のマンションを買うと「年収倍率＝5倍」、年収600万円の方が3,600万円のマンションを買うと「年収倍率＝6倍」となります。

 

住宅ローンを借りる場合、金融機関は収入金額だけではなく職業や貯蓄額、病歴などの情報を総合的に審査するため、「年収倍率が○倍以内なら審査に必ず通る」とは言えません。

 

しかし、目安を知ることであなたがどれほどのマンションを買えるのかの参考になります。

 

では、実際にマンションを買った方の年収倍率を見てみましょう。

 

（引用：住宅金融支援機構｜2021年度 フラット35利用者調査 P.14）

 

マンションの場合は「平均7.2倍」、中古マンションは「平均5.8倍」で、対象を首都圏に限定すると、新築マンションで「平均7.6倍」、中古マンションで「平均6.1倍」となります。

 

では、仮に首都圏の平均年収倍率を想定すると、年収ごとにどのくらいの価格帯が買えるのでしょうか。

 

 

ただし、この価格はあくまでも平均値であり、絶対的な基準ではありません。

 

購入できる物件価格を左右するのは、年収だけではないからです。

 

 

 

【年収別】融資金額・購入可能物件シミュレーション

 

事例を見る：Case148「Details」

 

ほとんどの方は、住宅ローンの融資を利用しますが、その融資額が多ければ多いほど月々の返済金額が増えるので、生活に支障をきたしてしまいます。

 

適切な返済金額を判断するのに参考となるのが、「返済負担率」です。

 

年収に占める年間ローン返済額の割合を表す数値で、理想は「25%以下」とされています。

 

実際に、住宅金融支援機構の調べによると、マンションの場合で「平均22.1％」、中古マンションでは「平均19.4%」です。（参考：住宅金融支援機構｜2021年度 フラット35利用者調査 P.19）

 

仮に、返済負担率を20〜25％、融資期間を35年に設定すると、年収ごとの理想的な借入金額は以下のようになります。

 

 

返済負担率より借入れ金額を想定する場合は、金額が不確定なボーナスを除外しておくと安心です。

 

また、余裕のあるローン計画を検討したい方は、手取り給与額から算出しましょう。

 

自己資金額やローンの条件によって適切な物件価格や融資金額は異なるため、「年収の何倍までがいい」と一概には言えません。

 

ただし、平均年収倍率と理想的な返済負担率、年収額を掛け合わせると、自ずとあなたにとって“ちょうどいい”マンション価格が見えてきます。

 

ここで重要なポイントが、同じ資金でも新築マンションより中古マンションの方が好条件の物件を購入しやすいという点です。

 

特に、築20年以上経っている物件ですと、資産価値の下降が落ち着いており、リノベーションするにも適しています。

 

 

〈関連コラム〉

中古住宅の築年数に狙い目はある？【マンション編】

【リフォームローン・住宅ローン】中古住宅を買ってリノベーションするならどっち？

 

では、融資金額に対して、自己資金はどの程度用意しておけばよいのでしょうか？

 

一般的に、マンション購入時の自己資金割合は20〜25％程度が理想とされています。

 

では、借入金額目安と自己資金割合を踏まえ、年収ごとに物件の価格目安をシミュレーションしてみましょう。

 

※返済負担率は手取り年収の20%、融資期間35年、物件価格に対する自己資金割合20％、手取り年収は額面年収の75％と仮定します。

※シミュレーションはあくまでも目安なので、詳細はファイナンシャルプランナーや金融機関へご相談ください。

【世帯年収600万の場合】

 

年収（額面）	600万円
年収（手取り）	450万円
総融資額	3,150万円
− 月々の返済額	7.5万円
自己資金額	750万円
物件価格（＋リノベーション費用）	約3,900万円

 

返済負担率20％、基準を手取り年収に設定すると、ゆったりした返済計画になります。

 

月々の返済額目安は10万円以下になるため、マンション管理費や修繕積立金、駐車場賃料、年間の固定資産税などを加味しても、それほど生活に支障がない可能性が高いでしょう。

 

 

 

 

 

中古マンションでしたら、人気エリアで3LDK程度の物件を購入して、フルリノベーションすることは難しくなくなります。

 

東京23区内では、ファミリー向け3LDKマンションの家賃は最低でも15万円以上するため、管理費などの諸経費を加えても、資産となる分譲物件を購入する方がお得な可能性が期待できます。

 

 

【世帯年収1,000万の場合】

 

間取りやインテリアデザインにとことんこだわりたい・ハイグレードなものを取り入れたいという方は、やはり中古マンションを選び物件価格を抑え、その分リノベーションに費用をかけるのがおすすめです。

 

 

 

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事例を見る：Case127「子育て後は夫婦ふたりで」

 

東日本不動産流通機構の調べによると、2022年に新規登録された中古マンションの新築築年数は「28.16年」と30年に迫ってきています。（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））

 

つまり、前所有者が大きく手を入れていない限り、設備機器や内装は寿命を迎えつつある状態です。

 

そのため、やはり中古マンションを購入する場合は、リノベーション費用も想定しておかなくてはいけません。

 

マンションをフルリノベーションする場合の費用相場は「15～20万円／㎡」程度です。

 

つまり、60㎡のマンションですと「900～1,200万円」、70㎡の場合は「1,050〜1,400万円」前後の予算を組んでおく必要があります。

 

理想の暮らしを実現したい方は、物件探しの段階からリノベーション会社へ相談するのがおすすめです。

 

マンション購入前からリノベーション費用の概算を知ることができますし、あなたの理想を叶えやすい物件を提案してもらうこともできます。

 

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しかし、一般の方がご自身でその全てを調べるのはとても大変でしょう。

 

見ただけではなかなか気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。

 

物件購入費用とリノベーション費用を合わせたトータルコストが把握しやすい点もポイントです。

ワンストップリノベーションのメリット・デメリットは？リノベ事例も紹介

中古住宅を購入してリノベする流れを解説｜ワンストップの魅力とは

 

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まとめ：無理のない資金計画でずっと住み続けられるマイホームを手に入れましょう

 

 

 

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