中古住宅購入の税金は？いつ・いくら課税されるの？控除についても解説

 

中古住宅の購入を検討する際に、最も大切なのが「予算組み」。

 

初めての方がうっかり忘れがちなのが、税金についてです。

 

そこで、今回は中古住宅の購入に関する税金について、種類・課税のタイミング・金額の目安まで詳しく解説します。

 

気になる控除制度も紹介しますので、これから中古住宅購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古住宅購入時にかかる税金は？

 

事例を見る：Case130「グレイッシュROOM」

 

中古住宅購入に関わる税金と言っても、課税されるタイミングは異なります。

 

では、まず「購入時」もしくは「購入後すぐに」支払わなくてはいけない税金について見ていきましょう。

 

購入時・購入後すぐに支払わなくてはいけない税金は、以下の5つです。

 

• ● 登録免許税
• ● 不動産取得税
• ● 固定資産税・都市計画税（精算分）
• ● 印紙税
• ● 消費税（事業者の場合のみ）

 

 

登録免許税

 

中古住宅だけではなく、新築住宅や土地などの不動産を取得した際には、その所有者を変更するための登記手続きを行わなくてはいけません。

 

また、住宅ローンを利用して購入する場合も、抵当権設定に関する登記手続きが必要です。

 

そこでかかるのが、「登録免許税」です。

 

税額は、対象となる不動産の評価額やローンの融資金額に応じて決まり、税率が登記内容によって0.4%もしくは2.0%（特例1.5%）とされています。

 

 

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不動産取得税

 

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課せられる税金で、固定資産税の税率を引き下げて永続的な税負担を緩和し、代わりに比較的担税力のある不動産購入時に一時的な税金を課すことが目的です。

 

納付先は都道府県であるため、“地方税”のうちのひとつとして捉えられています。

 

税額は、対象となる不動産の「固定資産課税台帳に登録された固定資産の評価額」を元に算定され、基本的には税率4％（特例3%）です。

 

 

 

 

固定資産税・都市計画税（精算分）

 

固定資産税・都市計画税は、1月1日付けで不動産所有者に毎年課せられます。

 

そのため、年度の途中で中古住宅が売買された場合は、引き渡し日を基点として、売主と買主で税金額を折半しなくてはいけません。

 

引き渡し日からその年の12月31日までの税相当額を買主が売主へ支払います。

 

購入時期や不動産価格によって金額は変動するため、ある程度商談が進んだ段階で不動産仲介会社を通して確認しましょう。

 

 

印紙税

 

印紙税とは、不動産売買に限らず経済取引に伴い契約書や領収書を作成した場合に課せられる税金です。

 

税額はその取引契約金額によって異なり、不動産購入の場合は1〜6万円程度が通常となります。

 

（参考：国税庁｜印紙税額の一覧）

 

 

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消費税（事業者の場合のみ）

 

その中古住宅の売主が個人である場合は、消費税は課税されません。

 

しかし、売主が不動産会社や不動産投資家で売却が営利目的である場合は、買主に消費税が課せられます。

 

ただし、その代わりに不動産仲介料を支払う必要はありません。

 

2023年時点では、消費税が10%なのに対して、仲介手数料の相場は3〜5％程度なので、事業者から購入することは“損”と思う方も多いでしょう。

 

しかし、リノベーション済みで売り出されていれば、物件購入に加えてリノベーション費用を用意する必要はありませんし、購入後すぐに入居できるなどのメリットもあります。

 

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引き渡し後にかかる税金は？

 

事例を見る：Case140「ホテルライク×家事ラク」

 

無事に中古住宅の引き渡しを受け、夢のマイホームを手に入れると、そこからは不動産を所有している限り永続的に課せられる税金があります。

 

それが、「固定資産税」と「都市計画税」です。

 

では、それぞれ詳細を見ていきましょう。

 

 

固定資産税

 

税法上、「固定資産」は、土地や家屋、その他の減価償却資産（機械・装置、工具・器具及び備品など）を指します。

 

これらの所有者に対して、取得している期間は毎年納付義務が課せられ、税率は全国一律で1.4%、税額は不動産評価額を元に算出されます。

 

通常は、その不動産がある市町村に納める市町村税ですが、市町村の財政均衡を図るために、東京都23区内や神奈川県横浜市・川崎市などの大都市は都税・県税として扱われ、普通財源として使われます。

 

（参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））

 

 

 

都市計画税

 

都市計画税とは、道路などの交通設備・公園などの公共施設・水道や電気、ガスなどの生活に関わる設備を計画・整備するための財源として、都市計画区域内にある土地・家に対して課する税金です。

 

ですから、該当するエリア内に土地・住宅を所有する場合には、固定資産税と同様に毎年必ず納めなくてはいけません。

 

なお、固定資産税と同様に、東京都23区など都市部のエリアでは、都税などとして扱われます。

 

こちらも、不動産評価額が基準で、税率は0.3%以下と定められています。

 

（参考：総務省｜都市計画税）

 

 

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中古住宅購入・リフォームに関する税控除特例は？

 

事例を見る：Case124「“社宅”をアップグレード」

 

中古住宅購入と切っても切り離せない税金ですが、国は住宅の流通促進や費用負担軽減を目的に、一部の税額を控除・軽減する特例を設けています。

 

ただし、控除・軽減特例は全ての物件購入に該当する訳ではありませんので、購入を検討中の方は詳細を事前に理解しておきましょう。

 

 

住宅ローン控除制度（住宅借入金等特別控除制度）

 

住宅ローンの借入を利用して中古住宅を購入する場合には、「住宅ローン控除制度」を利用することができます。

 

毎年、ローンの年末残高0.7%相当額が、その年の所得税額（一部、住民税額）から差し引かれ、控除期間が最大10年です。

 

ただし、全ての住宅ローン借入者が該当する訳ではありません。

 

適用条件は以下の通りです。

 

• ●1982年1月1日以後に建築された住宅である
• ●申請者の所得金額が2000万円以下であること
• ●借入額が2000万円以下であること
• ●ローンの返済期間が10年以上であること
• ●住宅の引渡しから６ヶ月以内に入居すること
• ●対象住宅の床面積が50㎡以上であること
• ●併用住宅である場合、床面積の1/2以上が居住用であること
• ●申請者自らが居住するための住宅であること

 

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税制度について）

 

 

 

リフォーム減税制度

 

中古住宅購入と併せて、リフォーム・リノベーションを検討している方に耳寄りな情報が「リフォーム減税制度」です。

 特定のリフォーム工事を行い、尚且つ10年以上のローンを組まない場合や自己資金でリフォームした場合に適用されます。

 

（引用：一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会｜リフォームの減税制度）

 

 

 

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事例を見る：Case121「「温」を感じる家」

 

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まとめ：中古物件購入は諸経費も把握して計画的に進めましょう

 

中古住宅購入は、多くの方にとって”一期一会”の出来事なはずです。

 

また、今まで賃貸住宅に住んでいた方にとっては、聞き馴染みのない言葉も多いでしょう。

 

ですから、税金をはじめとした諸経費についても十分理解し、それらを踏まえた資金計画を立てることが重要です。

 

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