公開日:2022-10-14 更新日:2024-12-19
中古住宅購入の流れに沿って確認したい6つの注意ポイント
注文住宅とは違い、中古住宅購入では土地探しの大変さはありませんが、新築住宅にはない難しさ、大変さがあります。
中古住宅の購入計画を進めていく中で、これらの難しさで躓かないようにすることが成功に繋がります。
事前準備も含めて、中古住宅の購入までの流れの中の各タイミングに対しての注意ポイントを確認していきましょう。
・中古住宅購入の流れの中で最も大切な部分は購入前の準備、資金計画と情報収集です。
・購入の流れの中で現金での支払いが必要になるタイミングを押さえておく必要があります。
・中古住宅購入の流れをスムーズに進めリフォームを成功させる秘訣は購入からリフォームまでをトータルで考えて進めることです。
目次
中古住宅購入までの流れ 準備編
中古住宅の購入を検討し始めてまずしなくてはならないことは、中古住宅を購入することによって手に入れたい住まいの理想像を固めることです。
中古住宅の場合は土地と住宅を同時に購入するので、立地条件に対する希望と住宅に対する希望をまとめていく作業です。
予算の割り出し
この作業を進めるにあたって基にすることは家づくり予算です。
チェックポイント① 無理のない資金計画
暮らし始めてから住宅ローンに圧迫されないよう無理のない資金計画をたて家づくりにかけられる予算を割り出す
中古住宅購入とリフォームをセットでする場合、中古住宅の購入価格とリフォームにかかる費用を合わせた額が、家づくり予算として必要な費用です。
家族の年収、家族構成、子どもがいる、又は出産予定がある場合には子どもの数、今後増加していく収入の割合やボーナスなどから、年間に返済できる額を割り出します。
次に金融機関によって異なる住宅ローンの商品タイプを調べ、住宅ローンを受ける金融機関の候補を絞っていきます。
その上で、中古住宅購入に充てられる費用とリフォームに充てる費用を決めていきます。
物件が見つかった時点ですぐに住宅ローンの申し込みに進めるよう、必要書類を揃えるなど、住宅ローンの為の準備をしておくと、スムーズに購入に進めます。
予算オーバーを防ぐ
中古住宅を購入するご家族のほとんどはリフォームすることを前提にしていると思います。
ただし、中古住宅にはリフォームで変えられない部分と、リフォームで変えられる部分があります。
この部分を抑えた上で予算内に収める為の中古住宅探しをする必要があります。
チェックポイント② 優先順位付け
物件探しを始める前に予算内で理想の住まいを実現する為に土地や住宅に対する希望の優先順位を決めておく
立地条件と住宅の規模と敷地面積はリフォームでは変えられない
通勤通学、日常の買い物に対する利便性、子育て中の家族であれば、小児科医や児童館への通いやすさなど、家族によって立地条件に対する希望は様々あると思います。
ただ、利便性が高くなればなるほど、立地条件の良い土地に建つ中古住宅となり、同じ築年数であっても、価格が高くなっていくケースが多いです。
同様に都心部では駐車スペースがある庭やガーデニングを楽しめる庭など、広い敷地面積に建つ中古住宅は高額です。
外装や内装はリフォームで変えられますが、敷地面積や住宅の規模は変えられません。
築年数と住宅の状態はリフォームの費用に影響を与える
築年数と住宅の状態によってリフォームにかかる費用が変わります。
築年数だけで考えると築年数22年までの住宅は年度ごとに平均的に価格が下落していく、築25年を過ぎるとほぼ下落が止まります。
築浅であるほどリフォームの費用は抑えられ、築年数が長いほど耐震や断熱の改修、住宅設備機器の交換などリフォームの範囲が拡がり費用が嵩んでいきます。
併せて住宅の状態によってもリフォーム費用は変わります。
メンテナンスやリフォームを繰り返してきた住宅と新築以来手を入れていない住宅では同じ築年数であっても、リフォームにかかる費用が全く変わってきます。
この土地に関する希望とリフォームの範囲に対する希望の中から、予算によってはあきらめても仕方ないと思える部分と、絶対に譲れない部分に対して家族の意見をまとめておくことが大切です。
例えば、利便性の良い土地に建つ中古住宅は購入できたが、予算が少なくなり外装はあきらめ、内装と間取りのリフォームだけにしたというような結果になることがあるかもしれません。
反対に駐車スペースをあきらめ敷地の狭い中古住宅を購入したので思い通りにリフォームできたが、住宅ローンの返済に加え、駐車場の料金が都内なので高額で月々の出費が大変だという結果になることもあるでしょう。
家族の暮らし方と家族の希望を考えあわせた上で、予算内に収める為、優先しなくてはならないこととあきらめても支障が少ないことを明確にしておくことが、暮らし始めてからの後悔を防ぎます。
詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
中古住宅の購入申し込みまでの流れ
予算が決まったら情報集め→中古住宅探し→見学→購入申し込みという流れで進んでいきます。
情報収集と中古住宅探し
理想の住まいになりそうな中古住宅を見つける為には、インターネットの中古住宅情報サイトや不動産情報誌、不動産会社の窓口などで情報収集をします。
中古住宅情報のチラシがポストや新聞に入っていることもあります。
これらの情報の中には、不動産業者が間に入って販売する中古住宅、不動産業者が所有している中古住宅、物件も紹介するリフォーム会社の情報などがあります。
この中から予算内で希望を叶えられそうな中古住宅を探していくのですが、購入の流れを知っていくと、最終的には物件も紹介するリフォーム会社探しが鍵だということが分かります。
物件見学
準備期間で明確にしておいた予算と優先順位を基に、希望の立地条件と敷地面積と住宅の規模、予算の範囲内で購入できる築年数の中古住宅といったことを満たしている住宅の中から候補となる中古住宅選びを始めます。
候補となる中古住宅が見つかったら見学に行き、予算内で叶えられるリフォームの範囲を確認します。
チェックポイント③ 物件の見極め
予算内で希望を叶えられそうな中古住宅を見極める
ここで予算に大きく影響することがリフォームの範囲です。
見学の際に日当たりや風通し、間取りなどを確認することに加え、自分たちの希望する仕上がりにする為には必要なリフォームの範囲を見極めなくてはなりません。
それができないと、中古住宅購入後に予算が大幅に嵩むことになってしまいます。
耐震、断熱は暮らし始めてからの安全と快適さ、省エネ性を左右します。
間取りの制限が大きいと家族のライフスタイルに合った間取りにできない可能性が高くなってしまいます。
予算が際限なくあるならどんな状態であっても希望はすべて叶いますが、予算内で成功させるならば、予算内のリフォームで理想の住まいにできる中古住宅を選ばなくてはなりません。
築年数と住宅の状態と費用の関係に関してはこちらのコラムをご覧ください。
購入申し込み
不動産会社が保有している中古住宅である場合や、不動産会社を通して中古住宅の売り主が買い手を探している場合がある為、ほとんどの場合不動産会社に購入申し込みをします。
駅から近い、築年数の割にはきれいであるなどの中古住宅は人気が高く、複数の人が見学をしたり購入を検討したりしていることがあります。
このような場合、契約前なので購入申し込みをしただけでは、他の人に先を越されることもないとは言えません。
そこで、購入申し込みの際に申込証拠金を支払うという方法もあります。
法的な拘束力はありませんが、数万円を先に支払っておくことで他の人に先に契約されてしまうリスクが抑えられます。
住宅ローンの事前審査
気に入った物件を逃さない為には、購入申し込みから住宅ローンの事前審査までの期間にはスピード感が求められます。
チェックポイント④ 意思決定と資金調達のスピード
住宅ローンの事前審査に備えて利用する金融機関と住宅ローンのタイプ選びは準備期間に調えておく、事前審査に必要な書類で先に揃えられる書類があれば揃えておく
準備期間でできるだけの用意をしておけば、スムーズに事前審査の申し込みができます。
また、本審査に備えての書類もこのタイミングで揃えておくと、二重手間になりません。
本審査に必要な書類は金融機関によって異なりますので確認が必要ですが、主に住民票、印鑑証明証、源泉徴収票、本人確認証明書、売買契約書、物件確認証明書などが求められます。
中古住宅の売買契約までの流れ
施工事例：自然に座ってしまう、畳小上がりの魅力│詳しく見てみる
チェックポイント⑤ 諸費用のシミュレーション
ここからは現金で支払わなくてはならない諸費用が発生するので必要な額を用意しておく
詳しくはこちらのコラムをご覧ください。
売買契約は、仲買をした不動産業者と売り主と共に進められます。
契約前に宅地建物取引士から、重要事項説明書に沿って物件に関する説明が行われますが、この際わからない点などがあれば、納得できるまで、理解できるまで質問することが大切です。
重要事項説明書とは不動産購入の際に必ず用意される説明書で、物件の内容や取引の条件など、契約に必要な情報が記載されています。
契約書への記名・押印は、取引物件の内容や取引条件などを十分に理解・納得してから行うことが大事です。
急がない！！あわてない！！
引用：『重要事項説明書』を理解する為に！（財）不動産適正取引推進機構
重要事項説明書を理解、納得できたら売買契約書への署名捺印に進みます。
併せて仲介手数料や頭金を支払います。契約書類には印紙も必要です。
ここで発生する費用は購入申し込み時の数万円と手付金とは違い、100万円近くなることもあるので、現金の用意をしておかなくてはなりません。
住宅ローンの本申請と登記手続き
事前審査時に揃えておかなかった場合は、金融機関に確認の上必要書類を揃えます。
また、このタイミングで登記手続きを司法書士に依頼します。
登記手続きには印鑑（実印）、運転免許証などの本人確認書類、住民票、印鑑証明書が必要ですが、住宅ローンの契約時に金融機関に提出したものを使う場合もあります。
住宅引き渡し
売り主、不動産会社と取り決めた日に残代金を支払い、引き渡しと名義変更が行われます。
中古住宅購入の流れをスムーズに進める方法
施工事例：大正モダン・和室でくつろぎ夫婦円満│詳しく見てみる
築年数の長い中古住宅を購入するケースのほとんどは、リフォームすることも計画していることと思います。
ただ、中古住宅は購入までの流れの中に専門家の手を借りなくては費用が嵩んだり、思い通りにリフォームできなかったりなど、失敗に繋がるおそれのある部分があります。
中古住宅の選び方によってリフォームにかかる費用が変わる、思い通りにリフォームできないなどの問題点があるからです。
しかも、中古住宅購入後には、リフォームの依頼先を探すなどの手続きもしなくてはなりません。
中古住宅選びは不動産業者に、リフォームはリフォーム会社にというように分けて進めようとすると手間は倍増し、費用も多くかかります。
専門家の視点で中古住宅を選んでいない為、間取り変更が思ったようにできないなどの問題も発生しやすいです。
また、耐震に問題がある、断熱が不十分といったことが中古住宅購入後に発覚する心配もありません。
効率よく中古住宅探しからリフォームまでを進めるためには、その過程を全てまとめて行う会社に依頼するという方法が最も向いています。
あらかじめ間取りなどの希望を伝えてから一緒に中古住宅探しをするので、購入後に耐震性や水回りの位置の制限によって希望通りの間取りにできなかったというような失敗を避けられます。
また、リフォーム会社が所有している物件の中に気に入った住宅があれば、不動産業者を通さないので、仲買手数料を省ける可能性もあります。
家族にあった資金計画を立てるには、あらかじめ信頼できる不動産会社やリフォームしたいと思える施工会社に家づくりの相談をしながら住宅ローンの組み方を検討するとよいでしょう。
専門的なアドバイスがもらえますので、効率よく検討できるはずです。物件探しの相談ができるリフォーム会社に相談すれば、入居までの流れをスムーズにすることができます。
チェックポイント⑥ 業者の選び方
中古住宅探しからリフォームまでは同じ会社で進める 準備段階での情報収集はトータルで進めるリフォーム会社探しを中心に！
中古住宅探しから理想の住まいの完成までをトータルしてお手伝いします
SHUKEN Reのワンストップリノベーションは、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
家族だけで中古住宅を探してからさらにリフォームを依頼する会社を見つけるという方法は効率が悪い上に、予算オーバーになってしまったり、理想の間取りや内装にならなかったりする恐れがあります。
中古住宅購入とリフォームはセットで依頼するという方法が最も効率が良く失敗のない方法です。
中古住宅をリノベーションして家族の住まいにするという計画を効率よく進めるためには、物件探しからリノベーションまでを一括して依頼できる会社を探すことが早道です。
専門的な知識がないと判断し難い戸建て住宅の耐震性や、構造部の状態を把握した上での優良物件、家族の希望する間取りに変更可能な中古住宅に関する提案が受けられます。
提案された耐震や住宅の劣化状態に不安がなく、なおかつ理想の間取りが実現できる家の中から、家族が選んだ中古住宅を理想の家にする為の計画が作られていきます。
この方法であれば、後悔するような中古住宅を購入する心配がない上に、家族の暮らし方や価値観、好みに合った新しい住まいが実現します。
私たちSHUKEN Reは、中古物件探しからリノベーションまで一貫してお役に立ちます。
予算立てやローンの組み方などのご相談もお受けしているので、お気軽にお問い合わせください。
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
資料請求
リノベ
物件探し
電話で相談