世帯年収1,000万円で6,000万円の住宅ローンは現実的？無理なく返済できるシミュレーションと中古リノベ活用術

 

マイホームを検討中で、「世帯年収1,000万円で6,000万円の住宅ローンは組める？」「共働き夫婦でペアローンなら無理なく返済できる？」など、年収に対する借入額についてのお悩みを持っている方もいるのではないでしょうか。

 

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀の政策金利は利上げが続いていることから、これから住宅ローンを組む場合は「借入期間中に月の返済額が増えるリスク」も考える必要があります。

 

そこでこのコラムでは、2026年1月時点の変動型・固定型の金利動向を踏まえて、世帯年収1,000万円で無理なく返済できる借入額はいくらになるのか、返済シミュレーションを分かりやすく紹介します。

 

さらに、ペアローンや収入合算活用のポイントや、SHUKEN Reがおすすめする「中古物件＋リノベ－ション」で予算内で理想の住まいを手に入れる方法についても解説します。

 

東京・千葉・神奈川エリアでマイホームを検討中の方は、資金計画の参考にしてくださいね。

 

 

 

 

■世帯年収1,000万円の手取りと支出はどれくらい？

 

事例を見る：Case219「Enjoy Interiors」

 

手取り額は、所得税の税率や保険料率、扶養家族の有無などによって変わり、一般的には年収の75～85％程度です。

 

ただし、世帯の働き方によって手取りは異なります。

 

例えば、片働き夫婦で年収1,000万円の場合（例：夫1,000万円、妻は専業主婦で扶養内）、手取り額の目安は年間約730万円〜750万円（月額約61万円〜63万円）です。

 

一方、夫婦共働きで年収1,000万円の場合（例：夫が年収650万円、妻が年収350万円）、それぞれに掛かる所得税率が低く抑えられるため、世帯合計の手取り額は年間約780万円〜800万円（月額約65万円〜67万円）と、片働きより多くなる傾向があります。

 

※上記はあくまで一般的な目安であり、お住まいの地域、年齢、各種保険料控除、住宅ローン控除の有無などによって金額は変動します。一つの目安として参考にしてください。

 

世帯年収1,000万円・手取り年間780万円（月65万円）で、夫婦2人と小学生のお子さま2人の4人家族と想定すると、住宅ローン返済を含めた月々の生活費は以下のようなイメージになります。

 

項目		月額
住宅ローン		約16万円（6,000万・35年・変動0.7%）
消費支出	生活費（食費・光熱費・通信費・保険料など）	25万円
	教育費（塾・習い事含む）	8万円
	予備費（娯楽費・交際費など）	7万円
支出合計		56万円
手取り－支出（手残り）		65万円－56万円＝9万円

 

※消費支出の数値は、2024年家計調査（全国・2人以上の世帯・年間収入1,000～1,250万円の世帯）を参考にしています。

 

上記のイメージでは、手取り年収におけるローン返済の割合（返済負担率）は約24.6％になります。

 

消費支出はお子さまの進学やマイカー購入など、ライフイベントによって増減します。

 

さらに、外壁塗装や水回り交換など、住まいの修繕・メンテナンス時期には数百万円単位での支出が発生することもあります。

 

上記のシミュレーションでは、変動金利型で6,000万円の住宅ローンを35年で組んだ場合、毎月の手残りが9万円になります。

 

毎月の手残りは、病気やケガなど万が一への備え、将来の修繕費（マンションの管理修繕費とは別の専有部リフォーム費用）として貯蓄が必要です。

 

お子さまの教育費が増える時期や老後資金も考慮すると、月9万円の貯蓄だけでは繰り上げ返済まで回す余裕がない可能性もあるため、ボーナス時の貯蓄配分もしっかり計画しておきましょう。

 

逆に、毎月貯蓄できないような借入額はリスクが高く、急な出費や万が一の対応も難しくなるため避けましょう。

 

 

■6,000万円の住宅ローンを組める年収の目安は？

 

事例を見る：Case225「Private Gallery」

 

金融機関が住宅ローンを審査する際の基準は「年収倍率」と「返済負担率」の2つです。

 

年収倍率と返済負担率の一般的な基準は以下の通りです。

 

• ・年収倍率（借入額÷年収）の一般的な基準：6～7倍
• ・返済負担率（年間返済額÷年収）の理想：20～25%以下

 

世帯年収1,000万円（年間手取り780万円）で、住宅ローンを35年変動金利0.715%で借りた場合の返済額は以下のようになります。

 

月々返済額と年間返済額（概算）

 

借入額	月々返済額（概算）	年間返済額（概算）
6,000万円	約16.2万円	約194万円
7,000万円	約18.8万円	約226万円
8,000万円	約21.5万円	約258万円
9,000万円	約24.2万円	約291万円
1億円	約26.9万円	約323万円

 

上記を元に、借入金額別に年収倍率と返済負担率がどのようになるか見てみましょう。

 

返済負担率は、額面年収から算出したパターンと、手取りベースから算出したパターンの2つを紹介します。

 

借入額	年収倍率	返済負担率 （額面年収ベース）	返済負担率 （手取りベース）
6,000万円	6.0倍	19.4％	24.9％
7,000万円	7.0倍	22.6％	29.0％
8,000万円	8.0倍	25.8％	33.1％
9,000万円	9.0倍	29.1％	37.3％
1億円	10.0倍	32.3％	41.4％

 

目安として、金融機関が定める返済負担率は額面年収ベースで25％～30％前後が基準で、20～25％以内が理想とされています。

 

無理なく返済を続けるためには、返済負担率は手取りベースで30％以内に抑えるのが安心です。

 

手取りベースで返済負担率30％以内に抑える年収目安は以下の通りです。

 

借入額	年間返済額	手取り年収目安 （返済負担率30％）	額面年収目安
6,000万円	約194万円	約647万円	約829万円
7,000万円	約226万円	約753万円	約965万円
8,000万円	約258万円	約860万円	約1,103万円
9,000万円	約291万円	約970万円	約1,244万円
1億円	約323万円	約1,077万円	約1,381万円

 

上記のように、借入6,000万円なら、年収が約830万円あれば、手取りベースの返済負担率を30％以内に抑えられる目安になります。　

 

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■【金利タイプ別】6,000万円住宅ローンの月々返済額・総返済額

 

2026年1月最新の金利相場でシミュレーションした、住宅ローンで6,000万円借り入れる場合の返済額の目安を紹介します。

 

〈シミュレーション条件〉

・借入額6,000万円・35年・元利均等返済

・変動金利はメガバンク最優遇金利、フラット35は団信付きで算出

 

金利タイプ	金利	月返済額	総返済額	利息総額
変動金利	0.715%	16.2万円	6,783万円	783万円
固定期間選択型（10年固定）	2.60%	21.8万円	9,145万円	3,145万円
フラット35（全期間固定型）	2.08%	20.1万円	8,432万円	2,432万円

 

※表の返済額・総返済額は、金利水準の目安として単純比較したものです。実際の10年固定は、固定期間終了時に残高×新金利×残り年数で再計算されるため、10年目以降は月返済額が変わります。

 

上記のように、変動金利が上昇傾向にあるとはいえ、2026年1月時点ではまだまだ固定金利とは金利差が大きいため有利な状況です。

 

 

金利上昇による返済額増加シミュレーション

 

今後、さらに変動金利が上昇した場合、返済額がどう変わるのかをシミュレーションしました。

 

変動金利	月返済額	増加分	総支払利息（カッコ内は増加分）
0.715% （2026年1月大手銀行最優遇金利相場）	16.2万円	－	783万円
0.900%	16.7万円	＋0.5万円	997万円（+214万円）
1.2%	17.5万円	＋1.3万円	1,351万円（＋568万円)
1.5%	18.4万円	＋2.2万円	1,716万円（+933万円）

 

上記のように、例えば、変動金利が0.715％から0.9%へ上昇した場合、月の返済額は約5,000円増えます。

 

ただし、変動金利（元利均等返済）の住宅ローンは「5年ルール」「125％ルール」があるため、金利が上昇したらすぐに返済額が上がるわけではありません。※ルールがない金融機関もあります。

 

「5年ルール」：金利が変動しても返済額は5年間変わらないというルール。金利が上昇しても、元金と利息の内訳だけが調整され、月々の返済額は変わりません。

「125％ルール」：5年ごとの返済額見直し時に適用されるルールで、新しい返済額は前回の月額の125％を上限とするものです。

 

急激に負担が増えないという点では安心ですが、元金の返済が当初の予定よりも遅れるため、最終回の返済が高額になったり、未払い利息を一括返済しなければならなくなったりする可能性がある点に注意が必要です。

 

 

金利タイプ別メリットと選び方

 

変動金利、固定期間選択型、全期間固定型の選び方とおすすめな人は以下の通りです。

 

金利上昇の正確なタイミングや上昇幅を予測することはできないため、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを比較した上で、慎重に選ぶことをおすすめします。

 

項目	変動金利	固定期間選択型 （10年固定など）	全期間固定型 （フラット35）
メリット	・金利が一番低い（初期の返済額が最小） ・金利が下がれば月の返済額も減る ・繰り上げ返済が可能	・固定期間中は返済額が変わらない ・教育費のピークなど、ライフイベントに合わせて返済額を確定できる	・完済まで金利と返済額が変わらない ・中古物件でも利用しやすい
デメリット	・金利上昇リスクが最も大きい ・将来、大きく返済額が増える可能性がある（5年ルール、125%ルール）	・固定期間終了時に金利が上がる可能性がある ・全期間固定型より金利が高い	・変動金利より金利が高い（初期の返済額は大きくなる） ・金利が下がっても返済額は減らない
おすすめなケース	・初期の返済額をできるだけ抑えたい ・短期間で完済予定、繰り上げ返済を考えている ・資金に余裕があるなど金利上昇に対応できる	・固定期間の間に教育費など支出のピークがある ・固定期間終了後に売却や借り換えを検討している	・金利上昇のリスクをゼロにしたい ・中古物件のリノベーションを考えている

 

フラット35の「【フラット３５】リノベ」は、民間銀行の住宅ローンと比べると、中古物件の築年数や物件状態、借入年数の制限がほぼなく、リノベ－ション費用も含めた一括融資が可能というメリットがあります。

 

さらに、耐震性や省エネ性を基準以上にする、子育て世帯などの条件を満たせば、最大年1.0％の金利優遇も受けられるため、全期間固定で金利上昇リスクに備えながら、返済負担を抑えられます。

 

（参考）住宅金融支援機構「【フラット３５】リノベ」

 

中古物件を購入してリノベーションする場合は、フラット35も含め、幅広い金利タイプの選択肢を、ご自身の最優遇金利で比較検討することをおすすめします。

 

 

■ペアローンのメリット・注意点

 

事例を見る：Case224「Clearly divide」

 

共働き世帯年収1,000万円で住宅ローンを組む場合、ペアローン・収入合算（連帯債務型・連帯保証型）・単独ローンの選択肢があります。

 

それぞれの違いを簡単にまとめると以下のようになります。

 

	ローン契約数	借入可能額	住宅ローン控除	団体信用生命保険	諸費用
単独で借入	1本	契約者の収入に応じて決定	契約者のみ	契約者のみ加入	1契約分
ペアローン	2本	契約者それぞれの収入に応じて決定	夫婦それぞれ	夫婦それぞれ	2契約分必要
収入合算 （連帯保証型）	1本 ※もう一方は「連帯保証人」となる	主債務者の収入に連帯保証人の収入の50～100％※を合算して決定 ※金融機関によって異なる	主債務者のみ	主債務者のみ	1契約分
収入合算 （連帯債務型）	1本 ※もう一方は「連帯債務者」となる	主債務者の収入に連帯債務者の収入の50～100％※を合算して決定 ※金融機関によって異なる	夫婦それぞれ	主債務者のみ	1契約分

 

ペアローンは2人の収入で審査されるため、単独でローンを組むよりも借入金額を増やせるのが大きなメリットです。

 

単独では借入が厳しい場合でも、ペアローンにすることで、夫3,000万円＋妻3,000万円＝6,000万円などの借入ができる可能性が高まります。

 

また、住宅ローン控除や団信も夫婦それぞれが利用・加入でき、金利タイプもそれぞれ選べるため、節税効果やリスク対策を最大化できる点もメリットです。

 

ただし、転職や退職などライフスタイルの変化で返済が厳しくなるリスクがある他、一方に万一があった場合でももう一方のローン返済は残る、ローン契約が2本になるので諸費用が割高になるなどのデメリットもあります。

 

 

収入合算を利用するメリット・注意点

 

収入合算もペアローンのように、夫婦の収入を合算することで、単独でローンを組むよりも借入額を増やせます。

 

ローン契約が1本なので諸費用が少なく済む点もメリットです。

 

ただし、収入合算は金融機関ごとに合算できる金額の上限を定めているケースが多く、収入合算者の収入を全額合算できない場合があります。

 

収入合算の「連帯債務型」は、ペアローンのように、夫婦それぞれ住宅ローン控除を適用できますが、取り扱いがフラット35と一部の金融機関のみに限られています。

 

また、連生団信つき住宅ローン※を利用している場合を除いて、連帯債務者や連帯保証人に万一があっても債務はゼロにならず、主債務者に返済義務は残る点にも注意が必要です。

 

※ペアローンや収入合算利用者のいずれか一方に万が一のことがあった場合に、2人とも住宅ローンの借入残高が0円（返済が不要）になる団体信用生命保険。

 

都心部などの人気エリアや好条件のマンションなど高額な物件も、ペアローンや収入合算で融資額を増やすことで購入できる可能性があります。

 

ただし、ライフプランによって最適な方法は変わってくるため、将来的な返済計画まで検討した上で選ぶことがポイントです。

 

〈関連コラム〉

住宅ローンの「ペアローン」メリット・デメリット｜連帯保証型・連帯債務型との違いやおすすめなケースとは

 

 

■予算内で希望のマイホームを手に入れる「中古リノベ」のメリット

 

事例を見る：Case218「Pathway」

 

現在は首都圏をはじめ、全国的に新築マンション・戸建ての価格が高騰しており、希望の立地で予算内の物件が見つかりにくい状況です。

 

そこでおすすめしたいのが、希望のエリアで中古物件をリーズナブルに購入し、リノベーションで自分好みの住まいに作り変えて住むというマイホームの形です。

 

 

物件価格を抑えて希望の立地に住める

 

中古物件は、新築と比べて価格が安く物件の選択肢が豊富で、希望の立地でリーズナブルな物件が見つけやすい点がメリットです。

 

参考に、首都圏の2025年中古マンション・中古戸建ての価格相場を紹介します。

 

中古物件の価格相場（2025年・成約物件）

 

エリア	中古マンション	中古戸建て
首都圏	5,200万円	3,917万円
東京都	6,766万円	5,872万円
都区部	7,401万円	7,209万円
多摩	3,690万円	3,913万円
千葉県	2,865万円	2,517万円
神奈川県	3,832万円	3,937万円
横浜川崎	4,224万円	4,623万円
神奈川他	2,866万円	3,159万円

 

（出典）レインズデータライブラリー「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

 

上記のように、東京都の都区部は平均6,000万円を超えていますが、それ以外のエリアではマンション・戸建てともに平均2,000～4,000万円台となっています。

 

また、23区内でも、区によって平均価格は大きく変わってきます。

 

例えば中古マンションの場合、都心3区（千代田区・中央区・港区）は平均が1億円前後ですが、江戸川区、墨田区、葛飾区など平均3,000～4,000万円台の地域もあります。

 

同じ区でもエリアや築年数の条件を変えることで、比較的リーズナブルな物件が見つかる場合もあります。

 

そして、築年数が古い物件でも、リノベーションでまるで新築のように内装や間取りを生まれ変わらせることができます。

 

リノベーション費用の相場はマンション15〜20万円/㎡、戸建て10〜22万円/㎡です。

 

70㎡の中古マンションをフルリノベーションする場合の費用目安は、1,050万円～1,400万円なので、物件価格を4,000万円台に抑えられれば、総額6,000万円台でのマイホームも視野に入ります。

 

ただし、中古物件は状態によっては思わぬ追加工事が必要になり、予算オーバーしてしまう可能性もあります。

 

予算内で実現するためには、物件の断熱性能や配管の状態、戸建ての場合は耐震性などをしっかり確認して、必要なリノベーション工事費用の目安を把握した上で選ぶことが重要です。

 

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リフォーム補助金の活用でさらにお得に

 

中古物件のリノベーションでは、国や自治体のリフォーム関連補助金を活用することで、さらに費用を抑えられます。

 

2026年（令和8年度）に国が実施予定のリフォーム補助金は以下のようなものがあります。

 

制度名	対象住宅	主な対象工事	最大補助額
先進的窓リノベ2026事業	戸建て/マンション	外窓/ガラス交換・内窓設置・玄関ドア断熱	100万円/戸
みらいエコ住宅2026事業	戸建て/マンション	躯体・窓の断熱強化＋エコ設備 子育て・バリアフリー改修	100万円/戸
給湯省エネ2026事業	戸建て/マンション	高効率給湯器（エコキュート等）	17万円/台
既存住宅の断熱リフォーム推進事業	戸建て/マンション	躯体（壁・床・天井）の断熱材追加 外窓/ガラス交換・内窓設置・玄関ドア断熱	120万円/戸
既存住宅ZEH化改修促進支援事業	戸建て	住まい全体のZEH化（太陽光・蓄電池含む）	250万円/戸

 

（参考）
国土交通省ウェブサイト「みらいエコ住宅2026事業について」
環境省ウェブサイト「断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について」
資源エネルギー庁ウェブサイト「給湯省エネ2026事業（令和7年度補正予算案「高効率給湯器導入促進による家庭部門の省エネルギー推進事業費補助金」）について」
環境省ウェブサイト「令和8年度 概算要求 脱炭素化事業一覧（住宅の脱炭素化促進事業）」

 

上記のような国の補助金と合わせて、東京都や千葉県、神奈川県の自治体主導の補助金を併用することで、リノベーションのうち、「省エネリフォーム」や「耐震リフォーム」の費用を大きく抑えることができますよ。

 

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■住宅ローンに関するよくある質問

 

事例を見る：Case211「Housekeeping」

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超の中古物件リノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、住宅ローンの「よくある疑問」にお答えします。

 

 

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■まとめ

 

世帯年収1,000万円で6,000万円の住宅ローンは、返済負担率が約20％となり、金融機関の基準である30～35％以内に抑えられるため現実的と言えます。

 

無理なく返済するためには、手取り年収ベースで返済負担率を30％以内に抑えるのがベストで、借入6,000万円なら手取り年収約647万円、額面年収約830万円以上が目安となります。

 

2026年1月現在、金利は上昇傾向にありますが、変動金利は依然として有利な状況です。

 

ただし、年内に日銀の追加利上げも予想されているため、金利上昇で返済額がどれだけ増えるか、複数のパターンでシミュレーションして、無理なく返済できるかを必ず確認の上選択しましょう。

 

また、借入可能額を増やすにはペアローンや収入合算が有効ですが、住宅ローン控除や団信、諸費用などの違いがあるため、将来のライフプランを考慮して選択しましょう。

 

予算内で理想のマイホームを実現するには、中古物件＋補助金を活用したフルリノベーションがおすすめです。

 

SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり、8,000件超のマンション・戸建てリノベーションをお手伝いしてきました。

 

物件探しから施工まで一貫して相談できるワンストップリノベーションで、予算内で理想のマイホームを実現できるようサポートしますので、お気軽にご相談ください。

 

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