【住宅ローン8000万】必要な年収目安と月々の返済シミュレーション

 

東京都内や千葉・神奈川などの都市部では、不動産価格の高騰により、住宅ローンの借入額が8,000万円を超えるケースも珍しくなくなってきました。

 

しかし、金額が大きくなればなるほど「審査に通るのか」「本当に返していけるのか」という不安も大きくなりますよね。

 

この記事では、8,000万円の住宅ローンを組むために必要な年収の目安、金利タイプ別の具体的な返済額、予算内で理想の住まいを叶えるために知っておきたいポイントを解説します。

 

 

■住宅ローン8,000万円を組むのに必要な年収目安

 

 

まずは、銀行の審査で通る金額と、実際の生活で無理なく返せる金額の違いを理解しておきましょう。

 

 

審査に通る年収

 

一般的に、住宅ローンの審査では「年収倍率（借入額÷年収）」の7〜8倍までが上限の目安とされています。

 

• ・年収倍率7倍の場合： 約1,140万円
• ・年収倍率8倍の場合： 約1,000万円

 

金融機関や勤務先、勤続年数などの条件にもよりますが、世帯年収で1,000万円前後が、8,000万円のローン審査における最低ラインと言えます。

 

 

 

 

余裕を持って返済できる理想の年収

 

安心して暮らすためには、「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」を20〜25%以内に抑えることが推奨されます。

 

仮に金利や審査金利の関係で、年間返済額を約253万円〜313万円（月々約21〜26万円）と想定した場合、返済負担率から逆算した理想の年収は以下のようになります。

 

• ・返済負担率25%（許容範囲）： 年収1,012万〜1,250万円
• ・返済負担率20%（安心圏内）： 年収1,265万〜1,565万円

 

お子さまの教育費や老後資金などを考慮すると、世帯年収で1,300万〜1,500万円あると、8,000万円のローンを組んでも家計運営に余裕が生まれます。

 

 

■【金利別】住宅ローン8,000万円の月々の返済シミュレーション

 

 

では、実際に月々いくら支払うことになるのか見てみましょう。

 

借入額8,000万円、返済期間35年、ボーナス払いなしで試算します。

 

※2025年12月時点の金利動向を反映したシミュレーションです。

 

 

変動金利（0.6%）の場合

 

金利は依然として低い水準ですが、以前の超低金利と比べるとやや上昇傾向にあります。

 

• ・月々の返済額： 211,232円
• ・総支払額： 88,717,440円

 

月々の返済額は約21万円となり、現在の家賃と比べて無理なく払える金額だと感じる方も多いのではないでしょうか。

 

ただし、多くの銀行には、金利が上がっても5年間は返済額が変わらない「5年ルール」がある点には注意が必要です。

 

これは安心材料のように思えますが、実は返済額の内訳の「利息が増えて元金が減らなくなる」という仕組みです。

 

8,000万円という大型ローンの場合、金利上昇時の利息負担が大きくなりやすいため、この仕組みを正しく理解しておきましょう。

 

 

固定金利（1.9%）の場合

 

完済まで金利が変わらないため、上昇リスクを避けたい方に選ばれるプランです。

 

• ・月々の返済額： 260,948円
• ・総支払額： 109,598,160円

 

変動金利と比較すると、月々の差額は約5万円で、総支払額では約2,000万円以上の差が出ます。

 

この差額を、将来の金利上昇に備えるための保険料として捉えられるかどうかが、判断のポイントとなります。

 

 

■8,000万円ローンで後悔しないためのポイント

 

 

たとえ十分な年収があっても、リスクを考慮せずに8,000万円ものローンを組むには慎重な判断が必要です。

 

長い返済期間中には、金利の変動やライフスタイルの変化など、さまざまな不確定要素があるからです。

 

ここでは、今の市況を踏まえた上で、借りた後に後悔しないために押さえておくべきポイントを解説します。

 

 

【重要】ペアローンの「離婚・死別リスク」への備え

 

ペアローンで4,000万円ずつ借りた場合、どちらかが死亡しても消えるのは「半分の借金」だけです。

 

残された配偶者は、世帯収入が半減した状態で、自分のローンと生活費を支えなければなりません。

 

8,000万円の物件に住み続けるためには、ペアローン専用の生命保険上乗せなどが必須条件となります。

 

 

資産価値（リセールバリュー）を最優先に考える

 

8,000万円のローンを組む場合、最大の防御策は「いざとなったら8,000万円以上で売れる物件を買うこと」です。

 

新築マンションは鍵を開けた瞬間に価格が下がりますが、好立地の中古マンションは価格が安定しています。

 

「借金8,000万円」に対して「資産8,000万円」を持てば、実質的なリスクはゼロになります。

 

これが、高額ローンで中古リノベが選ばれる最大の理由です。

 

 

中古物件購入＋リノベーションという選択

 

新築物件価格が高騰する中で、予算8,000万円を有効に使うなら「中古物件購入＋リノベーション」がおすすめです。

 

新築よりも立地の良い中古物件を選び、内装を自分好みにフルリノベーションすることで、資産価値と満足度のバランスが取れた住まいが手に入ります。

 

ただし、物件購入後にリノベーション費用を見積もった結果、予算をオーバーしてしまうケースには注意が必要です。

 

物件探しとリノベーション設計、ローン手続きをまとめてワンストップで依頼できる会社に早めに相談しましょう。

 

 

■住宅ローンについてよくある質問

 

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、住宅ローンについてよくある疑問にお答えします。

 

■まとめ

 

8,000万円の住宅ローンを無理なく返済するには、世帯年収1,000万円〜1,300万円以上がひとつの目安となります。

 

しかし、重要なのは年収だけではなく、金利タイプ選びや将来のライフプラン、物件とリノベーションの予算配分です。

 

金利や建築費が上昇する今、早めに動き出すことが賢い家づくりへの近道となります。

 

SHUKEN Reでは、物件探しから資金計画、リノベーションまでをトータルでサポートしています。

 

お客様に最適な資金計画とプランをご提案しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

▶︎お客様インタビュー

▶資料請求はこちら

 

浦安本店・世田谷店・青山店にショールームを併設しています。「完成見学会」「セミナー」「相談会」などのイベントも随時開催していますので、最寄りの店舗にお気軽にご相談ください。

 

▶イベント情報はこちら