公開日:2026-01-12 更新日:2026-01-15
フルリノベーションの“落とし穴”5選と対策|プロが教える構造リスクと資金計画

新築や建て替えよりもリーズナブルな価格で、理想の暮らしが実現するフルリノベーション。
性能・仕上がり・価格面で新築以上の満足が得られる中古リノベーションですが、うっかり落とし穴を見逃したせいで「こんなはずじゃなかった」と後悔する方も少なくありません。
そこで今回は、マンションや戸建てのフルリノベーションを成功させるために押さえておきたい「よくある落とし穴5選」と、後悔しないための対策・判断ポイントを紹介していきます。
8,000件超の実績があるSHUKEN Re(シュウケン・アールイー)が、プロでも見落としがちなリノベーションに向かない物件の特徴や予算オーバーを防ぐプランニング、資金計画のコツを分かりやすく解説します♪
- ・フルリノベーションの落とし穴は、設計・施工段階からではなく、物件探しや会社選びの時点で見つけて、しっかり対策しておくことが大切です。
- ・中古物件によっては、管理規約をはじめ構造制限が厳しいケースがあるため、間取り変更や設備の移動が伴う場合は、特に事前調査が欠かせません。
- ・フルリノベーションを前提とした、最適な物件探しからのプランニングや資金計画を進めることで、理想の家づくりが実現します。
目次
■フルリノベーションの落とし穴とは?後悔しがちな5つの要因

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case219「Enjoy Interiors」
リノベーション経験者の口コミの中には、「間取り変更が自由にできなかった」「予想外の追加費用が発生した」などの声が見つかります。
フルリノベーションでは、表面的な設備や内装デザインの刷新だけでなく、目に見えない部分の断熱性や快適性も高められるのが魅力です。
しかし、情報収集や事前調査、計画不足などが原因で、うっかり落とし穴にはまるケースもあるため、あらかじめ後悔しやすいポイントと対策方法を押さえておくことが大切です。
【物件選び】中古物件の見えないリスクや管理規約の見落とし
中古物件探しの際は、見た目や価格だけでなく、立地やマンションの管理規約、戸建ての場合の建ぺい率・増改築制限、住宅性能・構造内部のリスクなど、事前に確認しておくべき項目が複数あります。
【物件選びのチェック項目】
- ・立地:周辺環境(交通アクセス・治安・景色)や季節・時間帯による日当たりの変化で変わる住み心地
- ・管理規約:マンションの管理規約や使用細則によっては、専有部分においても独自のリフォーム・リノベーションに関するルールが設けられている
- ・建ぺい率などの制限:戸建ての建ぺい率などによっては、増改築を伴うリノベーションができないケースがある
- ・築年数や構造の状態:耐震性や断熱性、壁内部の配管・電線の老朽化など、構造上の劣化や欠陥による問題
これらの表面上には見えないリスクや制限は、物件を購入した後に発覚してしまうと「追加工事の発生による予算オーバー」や「思うようなリノベーションができない」という結果を招いてしまいがちです。
【プランニング】理想と実際の暮らしにズレがある
デザイン性や自由度の高さで、フルリノベーションを選ぶ方は多くいらっしゃいます。
ただし、実際の使い勝手や数年後に飽きがこないプランを検討しておかなければ、後悔につながるケースもあるため注意が必要です。
例えば、デザイン重視で家事・生活動線の効率化が後回しの間取りになってしまったり、収納が不十分な設計になってしまうと、毎日の暮らしやすさも低下します。
また、マンションリノベーションで非常に多い落とし穴が「音」の問題です。
無垢材フローリングの素材感だけを優先して選んでしまうと、管理規約で定められた遮音等級(L-45など)を満たさず、階下との騒音トラブルに発展することにもなりかねません。
リノベーションの相談・打ち合わせの際は、ご家族の人数やライフスタイル、将来の変化に備えた柔軟で実用的なプランニングを心掛けましょう。
【予算】コストの見積もり不足による予算オーバー
フルリノベーションで特に多い後悔が、当初予算よりも実際の費用が大幅に上回ってしまうケースです。
主な原因としては、解体後に「給排水管の腐食」や「シロアリ被害」が見つかるケースのほか、古い建物(特に2006年以前)では「アスベスト(石綿)」が含まれていることが判明し、数十万円単位の除去費用が追加でかかるケースも少なくありません。
また築古物件になると、購入価格は抑えられても、間取りや電気容量が現代の暮らしに合わず、大規模改修や性能向上工事が必要になるケースも起こり得ます。
予算オーバーを避けるためには、表面的な見積もりではなく、追加工事や仕様変更によるトータルコストの変動も視野に入れた、詳細な内訳を確認しておくことが大切です。
【工期・スケジュール調整】追加工事や仕様変更による遅延
解体後に予期せぬ内部の問題が発覚した際の追加工事や、仕様変更などによる資材の納期遅れが発生した場合は、工期に影響が出る可能性も高まります。
ご家族の入園・入学に合わせて住み替え・引っ越し予定が決まっている場合や、住宅ローンをお考えの場合など、スケジュールがズレることで支障が出るケースも想定しておくべきポイントです。
着工の遅れや追加工事が発生した場合は、仮住まいにかかる費用の確保も必要になるため、専門家とのスケジュール調整や余裕のある家づくり計画を意識しておきましょう。
【資産価値】将来的な売却の可能性への備え
フルリノベーションでは、ご家族らしさを追求したオリジナリティの実現が魅力の1つですが、特殊な間取りやデザインを採用してしまうと、将来売却の可能性がある場合は不利になるケースがあります。
特に、入れ替わりの少ないエリアではリノベーションしていても、将来の資産価値は下がりやすく、売却時の評価に影響が出る可能性があります。
物件探しからのリノベーションをお考えなら、資産価値向上の観点から立地条件や物件の築年数、市場調査をふまえた、ある程度普遍的な改修プランで備える必要性も視野に入れておきましょう。
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東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超の設計・施工実績があるSHUKEN Reでは、リノベーションに最適な物件探しのコツやプランニングに関するご相談を受け付けています。
■リノベーションに向かない「やめた方がいい中古物件」の特徴

どんな中古物件でも自由で快適なフルリノベーションが実現するわけではありません。
理想通りのリノベーション計画を進めるためには、まず設計・施工以前に「選ぶべきではない」中古物件の特徴を押さえておくことが大切です。
築年数が古くて状態が悪い物件
築40年以上の物件の中には、1981年5月31日までに建築確認を受けた「旧耐震基準」のマンションや戸建てが多く、リノベーションの際は耐震補強が必要になります。
また、内見時に暗さや湿気が気になる物件の場合は、湿気による壁内部の構造や給排水管・電気配線の劣化、老朽化が進み、交換が必要な状態になっている可能性もあります。
一方、築古物件であっても状態がいい物件の場合は、最低限の性能向上工事で新築以上の暮らしが実現するケースもあるため、物件購入の前は、気になる物件の調査内容やメンテナンス履歴も確認しておきましょう。
なお、騒音や治安など、物件購入自体の失敗例については「中古マンション購入“後悔例15選”」をご覧ください。
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ブログ・SNSで見る中古マンション購入“後悔例15選”と対策法
立地条件が良くない
日当たりや近隣の騒音リスク、治安などは、リノベーションで解決しづらい問題です。
そのため、お気に入りのエリアや理想の環境で、満足なリノベーション計画を実現するためには、周辺地域の下調べや事前調査、内見による情報をまとめて、暮らしの拠点を検討するのがおすすめです。
管理規約が厳しい
マンションの管理規約によっては、独自の使用細則でリフォーム・リノベーションに関する細やかなルールが設けられています。
例えば、採用できる床材の指定や給排水の移動制限、設備や仕様に関連する決まりが定められている場合、間取り変更や水回り移動を伴うプランが採用できない可能性があります。
共用部分の管理状態が不十分
マンションの場合は、リノベーション可能な専有部分だけでなく、共用部の利便性や管理状態をしっかり見ておくことが大切です。
エントランスや廊下、エレベーターなどの管理・衛生状態が悪いマンションを選ぶと、将来の修繕費増加や資産価値低下につながる恐れがあります。
構造制限がある
戸建ての場合は、建ぺい率などの制限によって増改築が困難な物件もあります。
また、戸建ての「ツーバイフォー工法」やマンションの「壁式構造」など、壁で建物を支えている構造の場合は、壊せない壁が多く、間取り変更が大きく制限されます。
フルリノベーションの柔軟で自由な設計を楽しむためには、建物の工法や状態、強度を確かめた上で、プランニングに進めるよう計画するのが理想的です。
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■フルリノベーションを成功に導くプランニングと資金計画のコツ
フルリノベーションを成功させるためには、理想のプランや予算に基づく物件選びからの計画的な段取りが欠かせません。
ここでは、SHUKEN Reが手掛けた中古リノベーション事例を見ながら、落とし穴にはまらないための家づくりポイントを解説していきます♪
ライフスタイルに合わせたプランづくり

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case191「Planner’s Home」
まずは、フルリノベーションで「どんな暮らしを実現したいか」を具体的にイメージしてみましょう。
マンションの管理規約や戸建ての建ぺい率などの制限にもよりますが、間取り変更も可能なフルリノベーションでは、今の要望を詰め込み過ぎると「将来の暮らしに合わない」可能性も出てきます。
家族構成やライフスタイル、将来の変化にも備えた、余白のある柔軟なプランニングで、長く楽しめる家づくりを検討していきましょう。
信頼できる会社選び

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case204「comfort×industrial」
理想の間取りやリノベーションの要望が整理できたところで、プランに合う物件探しを進めるための信頼できる「ワンストップリノベーション」会社を決めるのがおすすめです。
特に、物件選びは今後のリノベーションのしやすさや予算のバランスを決める重要な段階ですので、家づくりの知識・経験豊富な専門家のサポートを受けながら検討を進めるのが理想的です。
例えば、対象物件が表層リノベーションだけでなく、構造補強や耐震性能・断熱性能強化、給排水管更新などの必要があるかどうかは、現場を理解したプロでないと正確に判断できません。
リノベーションの規模や予算を正しく見積るためにも、現場目線での設計が重要になります。
造作設計でオリジナル仕様や暮らしの質がランクアップ

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case193「Public&Private」
特に、築年が古い中古リノベーションの際は、元の間取りに水回り設備や家具などの既製品を設置してしまうと、いびつな見た目やデッドスペースが生まれる可能性があります。
オーダーメイドプランの造作設計なら、キッチンや洗面、収納などもミリ単位で寸法を調整するため、完成度の高い仕上がりはもちろん、動線の最適化や掃除の効率化にも役立ちます。
優先順位を整理した予算計画

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case211「Housekeeping」
フルリノベーションの予算オーバーは、プランの盛り込み過ぎや予期せぬ追加工事の発生により起こりがちです。
予算内で満足度の高い家づくりを実現するためには、耐震補強や断熱性能の向上、給排水管・電気配線の更新費用を含めた、全体的なリノベーション工事の優先順位を立てることが大切です。
完成後にやり直しがきかない部分を除き、水回り設備のグレードや内装材のランクなどの見直しで、調整可能かどうか専門家とも相談しながら検討してみましょう。
価値あるプランを希望予算内で実現するためには、フルリノベーションを前提とした最適な物件探しから、設計・施工までの一貫対応が可能な「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
物件購入とリノベーションの窓口が1つになり、効率的なプランニングと適正価格での家づくりが進められます。
SHUKEN Reではファイナンシャルプランナーによる無料相談も実施しています。
リノベーション計画はもちろん、将来の資金計画についても、お気軽にご相談ください♪
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■フルリノベーションに関するQ&A

マンションのフルリノベーション事例を見る:Case200「Premium」
最後に、お客様からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。
■まとめ
フルリノベーションの落とし穴は、物件選びからプランニング、資金計画までの段階でいくつも発生するため、それぞれの場面で総合的な見通しを立てた判断や検討が必要になります。
物件探しから設計・施工まで一貫してプランニング可能な「ワンストップリノベーション」なら、「希望通りのリノベーションができない」「予期せぬ追加工事でコストが膨らむ」などの後悔が防げます。
また、SHUKEN Reでは、リノベーションに精通したスタッフによる、価値ある家づくりプランはもちろん、家計に優しい資金計画を立てるためのFP相談にも力を入れています。
東京・千葉・神奈川エリアでの約25年8,000件以上ある施工実績を活かして、他にはない高品質なオリジナルプランや将来性のある資金計画で、理想以上の価値ある家づくりを提案いたします♪
浦安本店・世田谷店・青山店にショールームを併設。見学会・セミナー・相談会などのイベントも随時開催中です。
お気軽にお近くの店舗へご相談ください。
Q フルリノベーションに適した物件の築年数は?
目安としては築20〜30年の物件がおすすめですが、築年数だけでは判断できません。
中古物件の購入価格を抑えて、リノベーションに必要なコストをかけたい場合は、好条件で選択肢の多い築20~30年の物件がおすすめです。
ただし、物件選びの際は築年数だけでなく、構造の管理状態やメンテナンス履歴も重要な判断材料となります。
購入前には、施工を依頼する専門家に同行してもらい、リノベーションに適した物件かどうか、ご検討中のプランが実現するかどうか、などをしっかり確認しておきましょう。
Q 中古物件+リノベーション費用は住宅ローンで一本化できる?
住宅ローンの事前審査段階で、対象物件とリノベーションプランを決めておく必要があります。
中古物件を購入してリノベーションする場合、住宅ローンとリフォームローンを別々に借りる方法の他に、リフォーム一体型住宅ローンを借りる方法があります。
中古物件とリノベーション費用を低金利の住宅ローンで一本化できれば、月々の返済額も抑えられます。
ただし、購入予定の中古物件の築年数が古い(1981年5月以前の旧耐震基準)場合や、借地権付き物件の場合は、審査が下りないケースもあるため注意が必要です。
Q 間取り変更を伴う工事の注意ポイントは?
管理規約や耐震性能を保つための制限に注意が必要です。
マンションの場合は、管理規約や構造(ラーメン構造・壁式構造)による制限、配管の移動制限や共有部分にあたる窓やドアなどの扱いに注意が必要です。
戸建てにおいては、既存の耐力壁や梁、柱、筋交いに支障が出ない設計が重要で、建物全体の構造バランスを見て、耐震性能の補強が必要になる場合もあります。
間取り変更を伴う自由度の高いリノベーションをお考えの場合は、物件選びの時点で専門家に現場や図面を見てもらい、どこまで工事が可能か調査してもらうことが大切です。
Q 見積もりはいつ確定しますか?
解体後に確定します。
リノベーションの性質上、壁を壊してみないと分からない内部の劣化があるためです。
SHUKEN Reでは、過去の実績からあらかじめ「予備費」を見込んだ資金計画をご提案し、最終的な予算オーバーを防ぎます。










