表層リフォームとは？費用相場と“後悔しない”築年数の見極め方｜メリット・デメリットも解説

 

内装の目に見える部分をきれいにする「表層リフォーム」。

 

「具体的にはどんなリフォームなの？」「表層リフォームならリーズナブルに済む？」と疑問を持つ方も多いでしょう。

 

表層リフォームがベストな選択かどうかは、住宅の築年数や劣化具合によって変わってきます。表層リフォームで後悔しないために、「できること」「できないこと」を確認しておきましょう。

 

この記事では、表層リフォームの特徴や費用相場を解説します。

 

表層リフォーム以外のフルリフォームの種類一覧やメリット・デメリットもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね♪

 

 

 

■表層リフォームとは【施工範囲・最適な築年数】

 

事例を見る：Case184「Bowwow！」

 

「表層リフォーム」とは一般的に壁紙や床の張り替えを指しますが、この記事では水回り設備の交換も含めて、間取りを変えずに内装を一新する工事として解説します。

 

具体的には、表層リフォームには以下のような工事が含まれます。

 

 

上記のように、表層リフォームは「仕上げ部分」と「水回り」が中心の工事となっており、間取り変更や配管の交換などは含まれていません。

 

使用している設備・素材によって異なるものの、一般的には水回りや床材の交換のタイミングは10〜20年とされており、表層リフォームの選択は築20年までがベター◎。

 

また、築20年以下でも「部屋数を調整したい」「部屋の用途を変えたい」とお考えの場合は、間取り変更を含む内装リフォームを検討しましょう。

 

 

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■表層リフォーム以外のフルリフォームの種類一覧

 

事例を見る：Case161「BOOKSHELF」

 

表層リフォーム以外のフルリフォームには、「内装リフォーム」と「スケルトンリフォーム」があります。

 

ここでは、それぞれの特徴を解説します。住宅の劣化状況や目的にあわせて、最適なリフォームを選択しましょう。

 

 

内装リフォーム

 

「内装リフォーム」とは、住宅の内装をメインに改修するリフォームで、以下のような工事が含まれます。

 

 

表層リフォームとの大きな違いは、内装リフォームには「間取り変更」が含まれる点。壁を抜いてリビングを広げたり、壁を設けて個室を増やしたりすることも可能です。

 

内装リフォームは表層リフォームと同様に、水回りや床材の交換のタイミングである築20年以下の物件がおすすめです。

 

築20年を超えるような場合は、配管の劣化が進んでいるケースが多く、次の章でご紹介する「スケルトンリフォーム」を視野に入れましょう。

 

なお、戸建てのリフォームの種類には、内装リフォームに加えて、外壁・屋根を改修する「外装リフォーム」もあります。

 

 

スケルトンリフォーム

 

「スケルトンリフォーム」とは、内装・設備を一旦撤去し、柱や梁などの躯体を残して住宅をつくり直す大規模な工事のことで、以下のような工事を実施します。

 

 

築20年以上の物件は配管の劣化が進んでいるリスクが高いのはもちろん、断熱材が入っていない可能性もあるため、スケルトンリフォームが最適です。

 

また、スケルトンリフォームは躯体の状態から住宅をつくり直すことから、間取り変更の自由度が高いのも魅力。

 

部屋数の調整だけではなく、水回りの大幅な位置変更や回遊動線の導入で効率よく生活できる間取りを実現しやすくなりますよ。

 

 

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■表層リフォームの費用相場

 

事例を見る：Case165「INDUSTRIAL＋PLANTS」

 

表層リフォームの費用相場を、「リフォーム単体の場合」と「中古物件の購入をともなう場合」のケース別にご紹介します。

 

なお、ここでご紹介する費用は相場であり、リフォーム費用は住宅の劣化状況や希望する工事によって変わるので、あくまでも目安として参考にしてください。

 

 

リフォーム単体の場合

 

表層リフォーム単体の費用相場は、以下のとおりです。

 

施工内容		費用相場
水回りの交換	キッチン	40万～150万円
	浴室	60万～150万円
	トイレ	15万～50万円
	洗面室	10万～40万円
内装材の張り替え	床材 （フローリング）	9万〜20万円／6畳
	クロス	3万～7万円／6畳
建具の交換		10万〜40万円／箇所

 

たとえば、専有面積70㎡のマンションですべての水回りの交換＋内装材の張り替えを実施する表層リフォームでは、トータルで300万〜800万円が目安となります。

 

ただ、中古物件を購入して表層リフォームをする場合は、物件価格がトータル費用に大きな影響を与えます。次の章で、中古物件の購入＋表層リフォームの費用をチェックしましょう。

 

 

中古物件の購入をともなう場合

 

東日本不動産流通機構の調査によれば、2024年における首都圏の中古マンションの成約価格は以下のとおりです。

 

築年数	成約価格（専有面積）
～築5年	7,808万円（約61.9㎡）
築6～10年	7,156万円（約65.6㎡）
築11～15年	6,619万円（約66.6㎡）
築16～20年	5,972万円（約70.2㎡）
築21～25年	5,320万円（約71.2㎡）
築26～30年	3,835万円（約66.5㎡）
築31年～	2,445万円（約57.6㎡）

〈参考〉東日本不動産流通機構｜トップページ＞レインズデータライブラリー＞アーカイブ「2024」＞マーケットデータ「年報マーケットウォッチ2024年・年度」＞Ⅰ. 首都圏住宅・土地の売買「築年帯 表15中古マンション」

 

たとえば、築16～20年の中古物件に水回りの交換＋内装材の張り替えの表層リフォームを行うと、6,272万〜6,772万円（5,972万円＋300万〜800万円）がトータル費用の目安です。

 

また、SHUKEN Reの実績から試算すると、スケルトンリフォームは18万〜20万円／㎡が中心の価格帯となっています。

〈関連ページ〉よくあるご質問｜リノベーション費用の目安はありますか？

 

築26～30年の中古物件購入＋スケルトンリフォームのケースを想定すると、5,032万〜5,165万円（3,835万円＋約66.5㎡×18万〜20万円／㎡）が費用目安です。

 

「築16～20年の中古物件購入＋表層リフォーム」よりも「築26～30年の中古物件購入＋スケルトンリフォーム」のほうが、トータル費用で1,200万円以上もリーズナブルです。

 

ただし、築古物件は「住宅ローン控除」の適用条件が厳しくなったり、修繕積立金が高くなっていたりする場合があるため、目先の価格だけでなく維持費や税制優遇も含めてプロに相談しましょう。

 

 

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■表層リフォームのメリット・デメリット

 

事例を見る：Case146「MIX Style」

 

続いて、表層リフォームのメリット・デメリットを解説します。

 

表層リフォームで後悔しないためにも、メリット・デメリットの両方をチェックしましょう。

 

 

メリット

 

表層リフォームには、以下のようなメリットがあります。

 

 

上記のようなメリットから、表層リフォームは「内装デザインの雰囲気を一新したい」とお考えの場合におすすめです◎。

 

 

デメリット

 

続いて、表層リフォームのデメリットは以下のとおりです。

 

 

「将来を見越して間取りを変えたい」「費用を抑えながら、中古物件の購入＋リフォームを進めたい」といったケースでは、表層リフォームよりも内装orスケルトンリフォームが向いている場合もあります。

 

最初から表層リフォームに絞るのではなく、目的やトータル予算にあわせてリフォームの種類を選びましょう。

 

 

■表層リフォームで十分か【築年数別に必要なリフォーム】

 

事例を見る：Case210「Natural Wood」

 

表層リフォームで十分かどうかは、物件の築年数や劣化状況によりケースバイケース。

 

築年数別に必要なリフォームは以下のとおりで、表層リフォームで対応できるのは一般的に築20年までです。

 

築年数	表層リフォームでの対応	必要なリフォーム
〜築10年	◎	・クロスの張り替え 　・給湯器やコンロの交換
築10〜20年	◯	・クロスや床材の張り替え 　・建具の補修や交換 　・水回りの交換
築20〜30年	×	・クロスや床材の張り替え 　・建具の交換 　・水回りの交換 　・専有部分の給排水管や配線の交換 　・間取り変更
築30〜40年	×	・クロスや床材の張り替え 　・建具の交換 　・水回りの交換 　・専有部分の給排水管や配線の交換 　・間取り変更 　・断熱材の入れ替えや充填

 

たとえば、築20〜30年の物件で表層リフォームをする場合、配管の劣化をそのまま放置することになり、赤水や漏水の原因となるリスクも。

 

また、築30〜40年の物件を表層リフォームで済ませると、断熱材がそもそも入っていないために、夏は暑く冬は寒い住宅になってしまう可能性もあります。

 

物件の築年数を踏まえたうえで、リフォーム会社からアドバイスをもらいながらリフォーム内容を決めましょう。

 

 

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■表層リフォームに関するQ＆A

 

事例を見る：Case187「Visions」

 

最後に、SHUKEN Reが表層リフォームに関するよくある質問を解説します。

 

 

■まとめ

 

「表層リフォーム」とは、クロスや床材を張り替えるなど、目に見える部分をきれいにするリフォームのことです。

 

表層リフォームは内装の雰囲気を一新できるメリットがあるものの、内部の劣化を見逃してしまうリスクがあります。築20年を超える物件は、配管・配線の交換も踏まえてリフォームを考えましょう。

 

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