マンションを親から相続｜手続きの流れや税額の計算方法、メリット・デメリット、減税制度を解説

 

「相続したマンションを売却するか自分で住むか迷っている」「将来マンションを相続した時に備えて税金について知っておきたい」という方のために、マンションを相続した時の手続き方法や税金種類、税額目安を解説します。

 

あわせて、事前にできる節税対策や相続したマンションを「自ら住む・売る・貸す」場合のメリット・デメリット、ローン控除、減税制度、補助金についてもお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

 

 

■マンションを相続した時の「手続き手順」と「税金の計算方法」

 

築35年のマンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」

 

マンションを相続した時にまず何から始めればいいか分からない方は少なくないでしょう。

 

マンションを相続した場合は、必ずしなくてはいけないことがいくつもあります。

 

では、手順ごとにポイントを紹介します。

 

 

①遺言書の有無を確認する

 

被相続人が亡くなったら、速やかに遺言書があるかどうか確認しましょう。

 

遺言書がある場合は、原則として遺言書に記載された被相続人で遺産を引き継ぎます。

 

遺言書がなければ、法定相続人の範囲と割合に合わせて遺産が分配されます。（参考：国税庁｜No.4132 相続人の範囲と法定相続分）

 

 

②遺産をリストアップする

 

相続人が誰なのかを確認するのと並行して、遺産をリストアップします。

 

遺産は資産だけではなく負債も含まれますので注意しましょう。

 

 

上記に加えて、被相続人が亡くなる7年以内の生前贈与も相続財産に加算しなくてはいけない可能性もあります。（参考：国税庁｜No.4103 相続時精算課税の選択）

 

 

③遺産分割協議を行う

 

遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産の分配について話し合います。

 

原則、法定相続割合で分配されますが、「誰がどの資産を相続するか」が主なポイントです。

 

話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、全相続人が署名捺印すると公的な効力を持ちます。

 

相続放棄する場合は、相続の開始があったことを知った日（原則、被相続人が亡くなった日）から3ヶ月以内に手続きしましょう。（参考：民法第915条「相続の承認又は放棄をすべき期間」）

 

 

④相続税を算定する

 

相続税は税理士に相談しない限り、相続人ご自身が算出して申告書を作成します。

 

相続税は、課税対象の遺産から葬儀などにかかった経費と法定相続人数によって異なる基礎控除額を差し引いた分に課税されます。

 

 

上記流れで相続税総額を求めて相続割合でそれぞれの相続人に按分された後、実際の納税額が決まります。

 

その際、相続人の方によっては以下の控除が適用されるので要チェックです。

 

税額控除	控除分
配偶者控除	配偶者の法定相続分もしくは1億6,000万円いずれか大きい金額に対応する税額分
未成年者控除	相続人が18歳に達するまでの年数 × 10万円
障害者控除	相続人が85歳に達するまでの年数 × 10万円（特別障害者の場合は× 20万円）

（参考：国税庁｜身近な税Q&A）

 

 

⑤相続税を申告・納税する

 

相続税の申告は、所得税申告（確定申告）と同様にe-taxでできる場合と書面を税務署へ提出しなくてはいけない場合があります。

 

相続資産が多岐にわたる方や高額になる方は税理士へ相談すると安心です。

 

申告書の提出先は、被相続人が亡くなった際の住所を所轄する税務署で、相続人の住所を所轄する税務署ではないので注意してください。

 

 

 

⑥マンション相続人が名義変更（登記）手続きを済ませる

 

マンションを相続することになった人は、対象物件の所有権を名義変更しなくてはいけません。

 

2023年まで相続に伴う登記手続きは任意でしたが、所有者不明の空き家や荒地が増加し始めたことで2024年4月1日から義務化されています。（参考：東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～）

 

 

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■マンション相続時の税金を抑える方法や事前にできる節税対策

 

築40年のマンションリノベーション事例を見る：Case161「BOOKSHELF」

 

東京・千葉・神奈川など土地の価格が高いエリアにあるご実家を相続するだけで、相続税の支払い義務が発生する可能性は決して低くありません。

 

相続税は徐々に課税対象額が引き下げられており、東京国税局の公表によると、都内の相続税課税対象者割合は15%（6人に1人程度）にも及びます。（参考：東京国税庁｜令和4年度相続税の申告実績の概要）

 

そのため、事前にできる節税対策はチェックしておきましょう。

 

 

 

 

 

 

※これらの方法で得られる節税効果は遺産額やご家族条件などによって異なるため、具体的には税理士などの専門家へご相談ください。

 

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■相続したマンションを「住む・売る・貸す」メリット・デメリットと注意点

 

築42年のマンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」

 

マンションを相続した場合、その後の活用方法は主に「住む・売る・貸す」の3択です。

 

それぞれメリットとデメリットがありますので、ライフプランなどに合わせて最良な方法を選びましょう。

 

 

「自ら住む」

 

メリット	・既に持ち家がある場合はそちらの売却益や賃料収益を得られる ・賃貸に住んでいる場合は好条件の分譲マンションへ低コストで引っ越せる ・物件購入費用がかからずリノベーションなどにより多くの費用をかけられる
デメリット	・入居するまでも固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金の支払い義務が発生する ・相続したマンションの大半は間取り変更や設備交換、内装工事などのリノベーションが必要 ・築40年を超えるマンションは旧耐震基準で耐震性能が低い可能性もある ・築50年近いマンションは建て替え計画が既に始まっており、所有すると建て替え費用の一部（1,000万円以上）を負担しなくてはいけない可能性がある ・修繕積立金の未納率が高いマンションは、共用部の修繕ができずに老朽化が進んでいる

 

築25年を超えるマンションは、専有部のフルリノベーションを必要としているケースがほとんどです。

 

 

 

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「売却する」

 

メリット	・まとまった額の売却益を得られる ・売却すれば今後の維持費がかからない
デメリット	・いついくらで売却できるか分からない（築年数や立地条件によって売却できる可能性が大きく異なる） ・売却できるまでの間は固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金を払い続けなくてはいけない

 

相続したマンションを売却したくても、希望金額で早く売れるかどうかは分かりません。

 

ただし、首都圏では近年中古マンション価格が値上がり傾向で築年数が25年を超える物件でも売買取引されています。

 

2024年8月の中古マンション平均価格は前年同月比＋0,9%の74.77万円／㎡でした。（参考：レインズデータライブラリー｜マーケットデータ2024年8月）

 

そのため、売却を検討している方はそのエリアの市場傾向をプロに確認しましょう。

 

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「人に貸す」

 

メリット	・安定した賃料収益を得られる可能性がある ・管理費や火災保険料、地震保険料、リノベーションにかかった費用を経費計上できる（管理組合へ支払う修繕積立金は計上不可） （参考：国税庁｜賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い）
デメリット	・空室の間も固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金、さらに賃貸募集を依頼している不動産会社へ報酬を払い続けなくてはいけない ・借り手が変わるたびにハウスクリーニングや内装補修工事をしなくてはいけない

 

 

 

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