古いマンションを購入・リノベーションする際の注意点は？意外なポイントを解説

 

突然ですが、みなさんは「マイホーム」と聞くとどのような住宅をイメージしますか？

 

新築分譲住宅や注文住宅、新築マンションをイメージする方が多いでしょう。

 

しかし、首都圏を中心に地価がどんどん上がっていく中で、「新築」にこだわるとどうしても100％満足のいく住まいを手に入れられないかもしれません。

 

そこで今人気が高まっているのが「中古マンションのリノベーション」です。

 

今回は、“古いマンション”を購入・リノベーションする際のポイントや注意点についてお話しします。

 

今のお住まいに満足していない方や、これからマイホーム購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

■ 古いマンションをリノベーションするのがトレンド！

 

 

首都圏で地価がどんどん上がっている昨今、理想の立地で理想の住まいを持つことは、そう簡単ではありません。

 

そういった現状の中、今、中古物件のリノベーションが高く評価されており、実際に、人気の高い首都圏においては中古マンション・中古住宅の市場は好調です。

 

（公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年）データを元に作成）

 

ちなみに、2021年の実績データによると、中古マンション売買の成約件数は39,000件を超え、過去最高実績を更新しました。

 

また、中古マンションのリノベーション件数も年々増加傾向にあり、2021年には受注高が前年比+24.7%の6075億円（専有部分のみ）にまで膨れ上がったというデータも出ています。

 

（参考：国土交通省｜2021年度建築物リフォーム・リニューアル調査）

 

つまり、今まで「新築志向」の人が大半だった時代から、徐々に「リノベーションが当たり前」な時代に変わりつつあるということです。

 

 

■ 購入・リノベする前に知っておくべき注意点やデメリットは？

 

 

中古不動産の中でも、首都圏など利便性が良く人気の高いエリアでは、やはり中古マンションが人気です。

 

しかし、中古マンションを購入する際に幾つかのポイントを確認せずに購入してしまうと、後で大失敗してしまう可能性は否めません。

 

そこで、ここではリノベーションを前提として“古いマンション”を購入する際の注意点とデメリットを紹介します。

 

 

その① 断熱性は十分か

 

築年数が古ければ古いほど断熱性が低い物件が多いことは事実です。

 

その他の条件をクリアしていたとしても、断熱性が低ければ、快適な暮らしは送れません。

 

まず、内覧の際にカビなどが発生していないかや窓周りの枠材が傷んでいないかを確認しましょう。

 

湿度計を持っていくのもおすすめです。

 

ただし、これらは住民がいる部屋を内覧する場合はおすすめできません。

 

しっかりと断熱性の有無を確認したい場合は、「インスペクション」の結果を見てみましょう。

 

インスペクションとは、建物状況診断のことで、売主にも買主にも関連しない第三者である専門家が、建物を客観的に調査してその性能を評価します。

 

「消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備」を目的に、2018年に改正された宅地建物取引業法の中で義務化されました。

 

建物の外壁等構造体に生じている不具合や、雨漏り等の劣化、その他事象を目視や計測によって調査するため、断熱性以外の性能についてもある程度把握できます。

 

ただし、あくまでも非破壊の目視による調査なため、天井や床、壁に点検口がなければ、断熱材の状態は確認できません。

 

購入前には、不動産仲介業者にどこまで調査されているかを確認してみましょう。

 

ちなみに、専有部の内側の断熱工事は区分所有者が自己負担で施工できますが、玄関ドアや窓サッシを取り替えることはできません。

 

〈関連ページ〉
国土交通省｜既存住宅インスペクション・ガイドライン

 

 

その② 電気容量を上げられるか

 

中古マンション、特に築年数の古い物件においては、各戸の契約可能電気容量が決められている場合があります。

 

特に、単身者やご夫婦で住むような比較的小さな間取りのマンションでは、30A以下に決められてしまっているところは少なくありません。

 

その理由は、マンション全体の電気供給量が決まっているためです。

 

その量に余裕がなければ、各戸が契約電気容量を上げることは許されません。

 

電化製品が多い現代の生活にとっては、とても重要なポイントとなりますので、十分な容量があるかや、契約容量を上げられるかどうかは、必ず購入前に確認しましょう。

 

〈参考ページ〉
東京電力｜適正なご契約アンペアの選び方

 

 

その③ 光回線は引けるか

 

築年数の古いマンションに住んでいると、宅内にLANケーブルの配線が出来ず、既存の電話回線（VDSL配線）利用してインターネットを利用しなくてはいけない場合があります。

 

リモート会議などインターネット速度が重要となる場合は、その点にも注意しましょう。

 

「それなら後から光配線を引けばいいのでは？」と思うかもしれませんが、共同住宅の場合は個人の意思で光回線を引き込むことはできません。

 

一方で、古いマンションでも既に光回線を共有部まで引き込んでいる可能性もありますので、その点は事前確認が必要です。

 

 

その④ 給排水管は更新されているか

 

築30年を超えたマンションの場合、既に給排水管が取り替えられているかどうかも確認しましょう。

 

通常、築20〜25年で共有部の配管、築30〜35年で専有部内の配管を取り替えますが、管理が行き届いていない物件ですと、それらが全く行われていない場合も少なからずあります。

 

新築時から全く更新されていないと、水道水の水質に問題があったり、急に漏水事故が起きてしまうリスクが高まります。

 

また、いざ更新をする場合も、管理組合で協議したり、専門業者による調査を行うなど、施工に至るまで時間がかかりますし、修繕費積立費では賄えない場合、各戸が追加費用を支払わなくてはいけません。

 

 

その⑤ 換気は十分に確保されているか

 

2003年に改正された建築基準法の中で、シックハウス症候群予防などを目的に「24時間換気システム」の設置が義務付けられました。

 

これは、戸内の空気を自然換気口や機械換気扇によって定期的に外気と入れ替えし、室内空気汚染を防ぐための設備です。

 

古いマンションの場合は、この24時間換気システムはおろか、そもそも換気扇や換気口が少なく、窓を開けて換気せざるを得ない物件も少なくありません。

 

私たちも、お客様より「換気口を足して欲しい」というご要望をいただくことがありますが、これはかなり困難を極めます。

 

換気口を付けるには外壁に穴を開けなくてはいけないのですが、外壁を含む躯体部分は共有部なので、個人の意思で手をつけることは許されていません。

 

つまり、マンションの換気能力は既存の状態を生かす他ないため、購入時にはその点についても必ず確認しなくてはいけないのです。

 

 

その⑥ 管理費・修繕積立費を払い続けられるか

 

マンションに住み続けるためには、必ず管理費と修繕積立費を支払わなくてはいけません。

 

管理費とは、共有部の光熱費や管理人の人件費など、マンションを健全な状態に保つ上で必要になる資金です。

 

ちなみに、国土交通省の調べによると、2015〜2018年の平均管理費額は19,897円というデータが出ています。

 

一方、築年数が古いマンションほど修繕工事対象箇所が増えていくため、月々各戸が負担する修繕積立費は古いマンションほど高額です。

 

具体的な額はマンションのグレードや総戸数によって大きく異なりますが、どちらにしても購入するには、所有している期間に毎月支払い続けることが条件となります。

 

住宅ローンやリフォームローンを組む際は、それら諸費用についても考慮して、返済計画を組みましょう。

 

〈参考ページ〉
国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果｜管理組合向け調査の結果

 

 

その⑦ 建て替え計画は持ち上がっていないか

 

2002年に施行された「マンションの建替えの円滑化等に関する法律（現・マンションの建替え等の円滑化に関する法律）」は、高度成長期やバブル期に乱立された老朽化したマンションの建て替えを促す目的で制定されました。

 

この法律によって、耐震上危険性の高いマンションを建て替え対象に認定したり、建て替えに際して生じる法的ハードルを解消することができるようになりました。

 

建て替えの際には区分所有者の権利が尊重されるため、最終的には再入居できる場合がほとんどですが、それまでに住民全体で多くの議論を重ねていかなくてはいけませんし、せっかくのリノベーション工事が無駄になってしまいます。

 

建て替えを実施もしくは検討している件数は年々増加しているため、購入時にはそのような動きがあるかどうかを確認しておいた方が良いでしょう。

 

（引用：国土交通省｜マンション建替えの実施状況））

 

 

■ 古いマンションを選ぶ際はプロの目利きが重要に

 

 

このように、いくら中古マンションをリノベーションする事例が増えていると言っても、全ての物件においてそれが最善の方法とは限りません。

 

現状によっては思うようにリノベーション出来ない可能性もありますし、建て替え計画が持ち上がっていれば、そもそもリノベーションしてもその部屋に住み続けることは出来ないのです。

 

では、リノベーションに適したマンション物件を見つけるには、どうしたらいいのでしょうか？

 

その秘訣はずばり「会社選び」。

 

不動産仲介業者としての知識と、リノベーション会社としての知識の両方を兼ね備えたところに相談するのがベストです。

 

私たちSHUKEN Reは、物件選びからローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまで、全てを丸ごと承っています。

 

それが、「ワンストップ・リノベ」です。

 

初めてマイホームを購入する方はもちろん、おしゃれで居心地のいい住まいを手に入れたい方を、全力でサポートします。

 

各専門スタッフがチームでお客様の「理想の住まいづくり」をお手伝いしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

ワンストップリノベについて詳しくみる

 

 

■まとめ：「古いマンション」も物件選びが重要

 

多くの人がマイホーム購入をする際に、間取りやインテリアなどの表面的部分や、価格・立地・コスパなどの資産価値の側面を意識するでしょう。

 

しかし、リノベーションをする際には必ず「理想が実現できるか」を念頭に物件選びをしなくはいけません。

 

特に、見た目では分からない部分の中には改修できないものもあるため、購入前にある程度状態を把握しておく必要があります。

 

そこで頼りになるのが、不動産知識と建築知識の両方を持つ会社です。

 

資産価値のある物件かどうか、リノベーションで理想通りに蘇るマンションかどうか、その両側面から物件選びをサポートできます。

 

東京で古いマンションの購入・リノベーションを検討中の方は、ぜひ一度私たちSHUKEN Reまでご連絡ください。

 

当社の施工事例では、築40年を超えたリフォーム事例も多数ご覧いただけます。

 

 

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