中古マンションの修繕積立金・管理費は高い？安い？相場や値上げの条件、確認方法を解説

 

中古マンションを購入する人が増えています。

 

購入資金とあわせて事前に知っておきたいのが、「修繕積立金・管理費」の相場ですよね。

 

「住み始めてから値上がりするのが心配」という方も多いでしょう。

 

そこで今回は、中古マンションの修繕積立金・管理費について、相場や事前に確認する方法、値上がりのタイミングを解説します。

 

新築マンションと比べて高いのか低いのかについてもお話ししますので、マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

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マンションにおける修繕積立金・管理費の用途とは？安い方がいい？

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case169「Growing」

 

マンションのオーナーになったら必ず払わなくてはいけないのが、「修繕積立金」と「管理費」です。

 

名前はよく聞きますが、その使い道はあまり知られていません。

 

また、“安いほど負担が少なくていい”と思う方も多いでしょう。

 

ところが、その用途を知ると、一概に安い方が良いとも言い切れません。

 

では、まず修繕積立金と管理費の特性や用途を詳しく解説します。

 

 

修繕積立金

 

「修繕積立金」とは、分譲マンションの共用部を改修・修繕・更新するために、区分所有者がお金を出し合って積み立てておく資金です。

 

 

共用部の大規模修繕工事は、10〜15年に一度計画的に行われ、それ以外でも、災害や老朽化によって突発的に工事が必要な可能性があります。

 

どちらも区分所有者がお金を出し合って工事費を負担しなくてはならず、費用を突然一括で徴収することは難しいため、“積立”の方法が取られているのです。

 

「みんなで使う場所はみんなで直す」という考えが根本にあるため、工事前にマンションを売却しても、修繕積立金は返金されないので注意してください。

 

修繕積立金の額は、国土交通省が作成した長期修繕計画作成ガイドラインに基づき立てられる「長期修繕計画」を基に算出されます。

 

相場よりも安いと、いざ不具合が出ても満足に修繕できず劣化が進み、資産価値が下がる可能性もありますので注意してください。

 

 

管理費

 

「管理費」もマンション共用部の維持管理にかかる費用を確保するためのもので、各区分所有者から毎月徴収されます。

 

ただし、修繕積立金とは用途が異なります。

 

修繕積立金は長期修繕計画に基づき「共用部の修繕・メンテナンス」へ使われるのに対して、管理費は「日々の維持管理」にかかる費用です。

 

 

このように、管理費は住む人の生活を快適に保つためにかかる少額の維持費に充てられます。

 

修繕積立金と同様に「管理費は少しでも安い方がいい」と思うかもしれませんが、管理費が安いと共用部の管理が行き届かず、住みにくくなったり資産価値が下がったりする可能性があります。

 

 

中古マンション修繕積立金・管理費の相場や新築との違い

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case161「BOOKSHELF」

 

修繕積立金と管理費は、金額の決まるプロセスが少々異なり、相場も異なります。

 

では、それぞれの価格相場や傾向を紹介します。

 

 

修繕積立金の相場

 

修繕積立金の額は、長期修繕計画作成ガイドラインに基づく「長期修繕計画」の費用を根拠として算定されます。

 

長期修繕計画で一回にかかる工事費用を、工事スパン（年数）で分割し、区分所有者全員で均等積立していくのが一般的です。

 

国土交通省が行った平成30年度マンション総合調査によると、全国の修繕積立金平均額は「12,268円（駐車場使用料等からの充当額を含む）」で、東日本不動産流通機構の調査では、首都圏の修繕積立金平均額は「11,164円」です。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金）

 

 

ちなみに、国土交通省では、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で修繕積立金の目安を定めています。

 

（参考：国土交通省｜「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表 ）

 

管理費の相場

 

平成30年度マンション総合調査によると、全国の分譲マンション管理費平均額は「217円／㎡（駐車場などの使用料や専用使用料からの充当額を含む）」で、東日本不動産流通機構が調査した首都圏の管理費平均額は「191円／㎡」です。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金）

 

一般的なファミリータイプ70㎡の物件ですと、15,000円前後かかる計算になります。

 

ここで重要なのが、「管理費は築年数によってあまり左右されない」という点です。

 

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修繕積立金と管理費は、住宅ローン返済と同じく、マンションを購入してから払い続ける支出です。

 

そのため、中古マンションを買う場合、物件を決める前にその額を確認しておかなくてはいけません。

 

修繕積立金と管理費は、管理規約によって金額が明確に定められているため、不動産仲介会社を通して、管理規約と関連書類を見せてもらいましょう。

 

また、「長期修繕計画」の内容をチェックすると、今後、修繕積立金がどのように値上がりしていくかが書かれているはずです。

 

さらに詳細な情報を知りたい方は、売主から「重要事項に関わる調査報告書」を取り寄せてもらいましょう。

 

「重要事項に関わる調査報告書」は、マンション管理会社が発行する書類で、月々に支払う修繕積立金・管理費の金額だけではなく、以下の情報も分かります。

 

 

ただし、「重要事項に関わる調査報告書」を取り寄せてもらうには時間がかかるため、その物件を買う意思がほぼ決まった状態で最終判断するための参考資料として活用しましょう。

 

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マンションの修繕積立金・管理費が値上げされる理由とタイミングは？金額交渉できる？

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

まず、管理費が値上がりするタイミングは、ずばり「物価が上がったタイミング」です。

 

最近は、インフレ・原油高などにより、管理費が値上がりしているタワーマンションなどが増えています。

 

共用部の電気代や管理にかかる人件費などの経費が値上がりしていることが、一番の要因と言えるでしょう。

 

一方、修繕積立金も物価上昇に伴い、建築工事にかかる材料費・人件費が上がることも確かですが、それ以外に値上がりする要因があります。

 

それは、築年数による「長期修繕計画」の変更です。

 

修繕積立金額の根拠となる「長期修繕計画」は、新築時に作成された後、経年に伴う劣化度合いを見て、内容が更新されます。

 

内容が変更されると言っても、工事範囲が狭まることはほぼなく、修繕費用は値上がりするのが通常です。

 

つまり、築年数が古くなるほど「長期修繕計画」で想定される改修工事費用は増え、それに伴って各戸から徴収される修繕積立金も値上がりするということです。

 

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」では、「長期修繕計画」を5年毎に見直していると回答した管理組合が全体の56.3%に上るという結果が出ており、そのタイミングで修繕積立金を値上げしているマンションは少なくないはずです。

 

ここで気になるのが、「修繕積立金と管理費は金額交渉できるのか」という点ですよね。

 

修繕積立金と管理費の額は、マンション管理組合で最終決定するため、組合員である各区分所有者は金額に納得できなければ異議を申し立てられます。

 

ただし、異議を通すためには、多くのマンションでは、区分所有者のうちの過半数もしくは3/4以上の賛成が必要です。

 

修繕積立金や管理費は、建築工事やマンション管理のプロから受けたアドバイスを受けて算出されるのが通常で、資金不足になれば建物自体の寿命を縮め、資産価値を落としかねません。

 

そのため、根拠のない値下げ交渉は採択されない可能性が高いでしょう。

 

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国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、長期修繕計画と現時点の修繕積立金残高を比較して、現時点の修繕積立金残高の方が下回っている物件（＝積立金不足の物件）が、なんと「34.8%」にも上ります。

 

その中で、不足分割合が20%を超えるマンションは、15.5%というデータも無視できません。

 

つまり、マンションの中には、いざ大規模修繕工事をする際に、修繕積立金では費用をまかないきれない物件があるということです。

 

その原因は、新築時の長期修繕計画シミュレーションが甘く、修繕積立金を低く設定していたり、納付を滞納している世帯が多かったりすることが挙げられます。

 

 

 

 

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まとめ：中古マンションを買う際は修繕積立金・管理費も必ずチェック

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