中古住宅を二世帯へリフォーム・リノベーションする際の大切な“10”のポイント

 

東京で二世帯住宅を探している方必見！

 

新築の注文住宅や分譲住宅もいいですが、中古住宅をリフォーム・リノベーションして二世帯住宅へ変えることもできます。

 

ただし、その際に知っておくべきポイントや注意点も。

 

今回は、単世帯用の中古住宅を二世帯住宅へ改修する際のポイント・注意点を解説します。

 

これからマイホーム購入を検討する方や、今のお住まいを二世帯住宅に変えたい方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

まずは“二世帯住宅”の間取り種類を知ろう！

 

事例を見る：Case155「Flat+」

 

二世帯住宅と言っても、その間取りタイプは主に3つあります。

 

どの空間まで共有するかによって分かれ、共有スペースが少ないほど、新築費用・リノベーション費用は高くなります。

 

まずは、あなたがどのような暮らし方をしたいかをじっくり検討し、適切なタイプを選んでください。

 

 

〈玄関が別々〉完全独立型・完全分離型

 

基本的に共用する空間は屋外のアプローチのみで、室内は全てが分かれています。

 

長屋のような住宅をイメージしてください。

 

玄関ドア・玄関ホール、水回りやリビングを全て2つずつ作ります。

 

お互いの生活リズムが大きく異なっている場合や、プライバシーを重視する場合におすすめです。

 

ただし、隣近所に住んでいるのとあまり変わりなく、世帯間のコミュニケーションも希薄になりがちな点は否めません。

 

また、それぞれ設備機器などが2セットずつ必要となるため、建築コストは高くなってしまいます。

 

 

〈玄関や位置の空間のみ共有〉部分共有型

 

玄関と一部の空間を共有するタイプで、ご家庭によってどこをシェアするかは様々です。

 

皆が集まってくつろぎ時間を過ごしたい場合にはリビングを共有しますし、建築コストを抑えたい場合は、浴室を一つにするケースもあります。

 

ライフスタイルや家族構成によって共有するスペースを選べる点がメリット。

 

お互いにどこを共有し、どこを分離させるのかをじっくり検討することが重要です。

 

 

〈全ての空間を共有〉完全共有型

 

二世帯住宅であっても、全ての空間を共有するタイプもあります。

 

コミュニケーションが取りやすく、介護などが必要となった場合でも負担が少ない点が魅力です。

 

また、建築コストは安めなので、その分設備機器のグレードやインテリアデザイン、家具にこだわっても良いでしょう。

 

ただし、水回りの使用時間がぶつかる可能性もあるため、適宜、ミニキッチンやシャワールームなど簡易的な水回りを備えることをおすすめします。

 

 

 

 

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中古住宅を二世帯住宅へリノベーションする際に知っておくべき“10”のポイント・注意点

 

事例を見る：Case153「Perfect」

 

二世帯住宅をイチから新築する場合と異なり、中古住宅をリノベーションする場合には、様々な制限や注意点があります。

 

そのため、どんな住宅でも理想の住まいが実現できるとは限りません。

 

では、物件探しからリノベーションに至るまでに知っておくべき重要なポイントを10個見てみましょう。

 

 

「最低でも床面積は30坪必要」

 

二世帯住宅を成立させるためには、最低でも床面積が30坪（約100㎡）程度必要です。

 

部分共有型や完全分離型の場合は、それ以上のスペースがないとかなり狭苦しくなってしまうでしょう。

 

中古物件を探す際には、単世帯の感覚で広さを検討すると、後悔してしまうかもしれません。

 

広さを検討する上で参考となるのが、「間取り係数」です。

 

｢間取り係数｣とは、建築家・吉田桂二氏が考案した指標で、空間のゆとり度合いを判断する材料となります。

 

 

基本の部屋とは、LD や寝室などを指し、最低でも1.5、ゆったりとした空間にしたい場合は2.0を当てはめて計算してみましょう。

 

例えば、リビング10畳（5坪）、子世帯でキッチン6畳（3坪）、個室6畳（3坪）× 2、親世帯でキッチン4畳（2坪）、個室6畳（3坪）× 1が必要で、少しでもゆったりとした家にしたい場合の床面積を知りたい場合には、以下のような計算式が成り立ちます。

 

 

 

「完全分離型にするにはかなり条件が厳しい」

 

完全分離型にしたい場合、そのハードルはかなり高く、実現することはかなり困難と言えるでしょう。

 

なぜなら、建築基準法では、完全分離型の二世帯住宅は「長屋」として扱われるからです。

 

第30条（長屋又は共同住宅の各戸の界壁）

長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、次に掲げる基準に適合するものとしなければならない。

1.　その構造が、隣接する住戸からの日常生活に伴い生ずる音を衛生上支障がないように低減するために界壁に必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものであること。

2.　小屋裏又は天井裏に達するものであること。

 

（引用：建築基準法）

 

各自治体によって長屋に関する規定は異なりますが、道路に面していない敷地においては、道路から玄関までの長さが35m以下でなければいけないところがほとんどです。

 

そのため、既存の玄関ではクリアできても、もう一つの玄関を作る際に抵触してしまうかもしれません。

 

また、3階建て以上の場合には、最上階の窓に消防はしご車でアクセスするための非常用進入口を設けなくてはいけない可能性もあります。

 

土地が広い場合には、別棟でもう1世帯用の建物を増築したいという方もいるかもしれませんが、建築基準法では1敷地に1建物しか建てられないと定められているため、敷地を分割しなくてはいけません。

 

土地分割に登記は必要ありませんが、それぞれの土地において建蔽率・容積率、接道長さなどに適合していなければ、違法建築となってしまいます。

 

このように、いくら広い中古住宅・敷地だからと言って、簡単に完全分離型にできないのです。

 

 

「建築確認申請が必要になる場合もある」

 

単世帯用住宅を二世帯住宅へリノベーションする場合、大掛かりな間取り変更や増築を行うケースも多いです。

 

その場合に気をつけなくてはいけないのが、「建築確認申請の有無」。

 

2022年4月22日に、「4号特例縮小法案」が衆議院を通過し、2025年（仮）からは今まで建築確認の不要であった2階建て以下の木造住宅にも、審査が必要となったのです。

 

（引用：国土交通省｜2025年4月から4号特例が変わります）

 

そのため、今後は一般的な木造2階建てや延べ床面積200㎡以下の住宅で「大掛かりな修繕・模様替え」を行った場合には、建築確認申請をしなくてはいけません。

 

第2条（用語の定義）

5.主要構造部
壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

14.大規模の修繕
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

15.大規模の模様替
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

 

（引用：建築基準法）

 

その際に中古住宅でありがちな問題が、「検査済証がない」という点です。

 

検査済証とは、新築完了検査を受け、建築基準法に適合していることを証明する書類ですが、古い住宅ですと完了検査を省略している場合があります。

 

（引用：国土交通省｜建築確認検査制度の概要）

 

検査済証がないと、確認申請を伴うリノベーションができないだけではなく、将来売却する際に不利になる可能性が高いです。

 

必要な場合には、建築士に建築法適合調査を依頼し、合法な建築物であることを公的に証明しなくてはいけません。

 

そのため、いざリノベーションに取り掛かる前に、別途日数と費用が必要となってしまいます。

 

 

「ご家庭によってはライフラインの引き直しなどが必要」

 

道路下に埋設されている水道本管は、口径が150mmなのに対して、各家庭への引き込み管のメーター口径は、13mmもしくは20mm、25mmが一般的です。

 

引き込み管の太さは、蛇口の数によって決められます。

 

自治体によっても基準は異なりますが、横浜市の場合ですと以下のように規定されています。

 

メーター口径	水栓数
13mm	1～4個
20mm	5～13個
25mm	14個以上

（参考：横浜市｜水道料金についてよくある質問）

 

単世帯でも、キッチン・洗面所・浴室・トイレ・洗濯水栓・給湯器と最低でも6つ蛇口が必要なので、二世帯にして屋外にも立水栓を設けたりすれば、メーター口径を20mmから25mmに変えなくてはいけません。

 

口径を変えるということは、敷地内を一部掘削しなくてはいけないということ。

 

そのため、工事費用が余分に必要となります。

 

口径を変えずに蛇口だけ増やすと、水圧が極端に下がってしまう可能性があるため、二世帯住宅へリノベーションする際には、必ず施工会社へメーターの取り替えについて相談してください。

 

 

「耐震補強をしなくてはいけない可能性がある」

 

中古住宅は、新築住宅と比べるとただでさえ耐震性能が劣る可能性が高いですが、大幅な間取り変更をすれば、壁量などのバランスが変わってしまうため、耐震計画の見直しをしなくてはいけません。

 

そのため、リノベーションプランがある程度まとまった段階で、耐震診断を受けましょう。

 

（引用：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合｜耐震診断 何をするの？誰がするの？）

 

劣化状況や間取り変更後の壁量・壁位置、開口部面積などから、耐震性を予測できます。

 

効果的な耐震改修計画も提案されるため、フルリノベーションと併せて耐震改修するのがおすすめです。

 

 

「いざ売却する際に時間がかかる可能性も」

 

核家族化が進む昨今、二世帯住宅の需要は減っています。

 

そのため、二世帯住宅へリノベーションすると、その後売却の際に時間がかかってしまう可能性は決して低くありません。

 

終の住処として最後まで住み続けるのであれば問題ありませんが、近い将来売却を考えている場合には、単世帯へ再び戻しやすい間取りにしておくこともポイントです。

 

部分共有型や完全共有型にしておくことをおすすめします。

 

 

「補助金を活用する」

 

断熱性・省エネ性を高めるためのリノベーションや、バリアフリーリノベーションをすれば、高い確率で補助金を受け取れます。

 

また、自治体によっては多世帯同居への補助（例：新宿区｜多世代近居同居助成）を行っているところもあるため、事前に該当する制度がないか確認しましょう。

 

ほとんどの補助金申請は、施工会社が代理で行うため、それほど大きな負担にはならないはずです。

 

〈関連コラム〉

〈2023年版〉中古住宅購入でもらえる補助金と減税制度一覧！リノベに使える？

 

 

「二世帯リノベーションは減税対象なので確定申告を忘れずに」

 

個人が所有する住宅を、申告者自身で住むためにバリアフリー改修・省エネ改修・多世帯同居改修をした場合に、住み始めてから一定期間の所得税が一部控除されます。

 

ただし、2014年4月〜2021年12月31日の間に住んでいたことが条件となるため、これから購入する中古住宅は対象外です。

 

今お住まいの住宅を二世帯住宅へリノベーションする場合には、ぜひ確定申告を行い税控除を受けましょう。

 

（参考：国税庁｜借入金を利用して多世帯同居改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)・多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)）

 

 

「不動産登記によって税負担が異なる」

 

二世帯住宅へリノベーションした後に、所有者を明確にする目的で不動産登記を変更する方もいます。

 

その場合に、登記方法に諸税負担額が変わりますので、じっくり検討してください。

 

 

 

 

 

「二世帯住宅リノベーションの実績がある会社に相談する」

 

単世帯用住宅を二世帯向けにリノベーションする際には、建築基準法などの法的制限や、生活音への配慮、バリアフリー性、耐震性など、多方面へ気を配らなくてはいけません。

 

また、限られた空間を二世帯でフル活用できる間取りのプランニングや、将来を見据えた可変性についても検討する必要があります。

 

そのため、二世帯リノベーションをする際には、実績のある会社へ相談することが成功の秘訣。

 

物件探しの段階から、理想の間取りが実現できるかどうかをアドバイスしてくれる会社がおすすめです。

 

 

 

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