中古住宅の購入は住宅ローンが組みにくい？重視される審査内容や注意点を押さえよう

 

中古住宅の購入でも、新築住宅と同様に住宅ローンを組むことが可能です。

 

実際に多くの方が、中古住宅の購入のために住宅ローンを借入しています。

 

しかし、中古住宅は新築住宅よりも審査が厳しいという点も事実です。

 

今回は、金融機関が審査で重要視するポイントや中古住宅購入時の注意点を解説します。

 

 

 

■住宅ローンの審査内容は新築も中古住宅も同じ

 

 

住宅ローンを借入するためには、事前に金融機関の審査を受ける必要があります。

 

審査内容は基本的に新築も中古も同じです。

 

審査の申込み用紙に記入する、収入・他ローンの状況・資産・勤務先・購入する物件の内容などが審査項目にあります。

 

ただし、明確な審査内容や基準を示している金融機関はほとんどありませんので、審査をしてみないと借入可能額はわかりません。

 

 

金融機関が住宅ローンの審査で重要視するポイントは？

 

では、各金融機関はどのような項目を重要視して、住宅ローンを審査しているのでしょうか。

 

住宅金融支援機構の「住宅ローン貸出動向調査」では、都市銀行・地方銀行・労働金庫などのさまざまな金融機関に対して貸出に関するアンケートを行っています。

 

その中の「住宅ローンの審査/重視度が増している審査項目」の調査では、次のような結果でした。

 

順位	審査内容
1位	返済負担率（毎月返済額/年収）
2位	職種・勤務先・雇用形態
3位	借入比率（借入額/担保価値）
4位	借入者の社会属性
5位	返済途上での返済能力の変化
6位	預貯金や資産の保有状況
7位	担保となる融資物件の時価

 

▶参考ページ：2022年度住宅ローン貸出動向調査｜住宅金融支援機構

 

借主の返済負担率や勤務の状況はほとんどの金融機関で重視されています。

 

年収に占める住宅ローンの返済額の割合が高くなりすぎると、月々の返済が滞る確率が上がるためです。

 

また、職種や勤務先、雇用形態をチェックすることで収入の安定性を審査しています。

 

これらの項目は借主自身に対する審査のため、新築も中古も判定基準は同じです。

 

中古住宅で注意したいのは、3位の「借入比率」と7位の「担保となる物件の時価」の項目。

 

借入比率とは、借入額と担保に入れる土地・建物の価値の比率のことです。

 

中古住宅は築年数が古いと担保評価がほとんどつかず、思ったほど借入金額や期間が延びないケースも少なくありません。

 

どのような中古住宅を選ぶかによって、住宅ローンの借入条件が大きく変わる可能性があります。

 

こちらについては、注意点で詳しく解説しますのでチェックしてみてくださいね。

 

 

 

 

■中古住宅の購入で住宅ローンを組むときの注意点

 

 

中古住宅を購入するために、住宅ローンを組む際の注意点を紹介します。

 

 

物件の担保評価によっては住宅ローンが借りられないことがある

 

中古住宅の担保評価があまりにも低いと、住宅ローンが借りられなかったり、希望額と程遠い額しか借入できなかったりすることがあります。

 

では、担保評価はどのようにして決められているのでしょうか。

 

住宅金融支援機構の調査では、約7割の金融機関が「原価法」を使って担保評価を行っているという結果でした。

 

▶参考ページ：2022年度住宅ローン貸出動向調査｜住宅金融支援機構

 

 

 

新築住宅を建て直す場合、建てるときにかかる費用とほとんど同じ費用がかかりますので、担保評価も高くなります。

 

しかし、中古住宅は築年数が経過して劣化しているため、それに応じた費用での計算が必要です。

 

税法上の木造住宅の耐用年数は22年ですので、仮に築23年の中古住宅を購入する場合、原価法で計算すると担保評価はほとんどつきません。

 

すると、「建物に価値がないため担保にできない＝住宅ローンを貸すことができない」と金融機関が判断することもあるのです。

 

実際には、住宅ローンは土地も担保に入れるため、担保評価がゼロになることはありません。

 

ただし、借入可能額が希望よりも大きく下回ってしまうケースが多いです。

 

頭金を貯めて現金で支払う割合を増やすなどの対策を行いましょう。

 

 

金融機関の適用条件を満たしていない中古住宅はローンが組めない

 

ほとんどの金融機関の住宅ローンは、購入する物件が建築基準法やその他法令に合致していることが必須条件です。

 

そのため、建築基準法を満たしていない建物は、住宅ローンの審査で通りにくいのです。

 

特に、昭和56年以前に建てられた建物は注意しなければなりません。

 

なぜなら、昭和56年に建築基準法が改正されたためです。

 

フラット35では、購入する中古住宅について次のような条件があります。

 

住宅の耐震性

 

・建築確認日が昭和56年6月1日以後であること

(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合)

 

引用元：中古住宅の技術基準の概要：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】

 

また、フラット35の住宅ローンを利用するためには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書を取得しなければなりません。

 

住宅ローンを利用して中古住宅を購入する際には、条件に適している物件か必ずチェックしましょう。

 

 

中古住宅の購入では住宅ローン控除が適用にならないことも

 

中古住宅を購入すると住宅ローン控除を受けることができます。

 

住宅ローン控除とは、入居から10年間はローンの残高などに応じて所得税等が減税される制度です。

 

 

ポイントは購入する中古住宅の築年数に制限がある点です。

 

ただし、昭和56年以前に建築された建物であっても、耐震住宅であると証明された建物や耐震改修工事をする予定の建物は、例外的に控除が適用になります。

 

（1）　昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。

（2）　（1）以外の場合は、次のいずれかに該当すること。

イ　取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること。

ロ　上記（1）および（2）イに該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第6項もしくは第8項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

引用元：No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

 

住宅ローン控除を見込んでローンを組んでも、中古住宅の築年数や状態によっては控除が受けられないことも。

 

物件選びのときから不動産やリノベーション会社などに住宅ローン控除を受けたい旨を伝えて、控除を受けられる中古住宅を探しましょう。

 

▶︎物件探しから行うリノベーション計画のご相談はこちら

 

 

 

 

■住宅ローンを組んで中古住宅を購入するまでの流れ

 

 

住宅ローンを借入して中古住宅を購入する際の流れを紹介します。

 

今回は、中古住宅を購入した後に、リフォームやリノベーションを行うことを想定しています。

 

 

意外とやることが多いですよね。

 

ファイナンシャルプランナー・不動産会社・金融機関・リノベーション会社など、さまざまな窓口とやり取りしなければなりません。

 

また、建物の売買や住宅ローンの手続きは専門用語なども多いため、説明を聞いても内容がわかりにくいケースも。

 

住宅購入後にリフォーム・リノベーションを行うなら、ワンストップリノベーションを行っているリノベ会社がおすすめです。

 

ワンストップリノベーションを活用すれば、これらの複雑な手続きなどを一貫してサポートしてもらうことができますからね。

 

物件選びの段階からリノベーション会社にお願いできれば、リノベーションも含めた詳細な資金計画を立てることができます。

 

「howzlife」なら、ファイナンシャルプランプランナーの資格を持ったスタッフが多数いるため、より専門的なアドバイスをいたします。

 

ローンに対する不安をお持ちの方も、お気軽にご相談ください。

 

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■まとめ：中古住宅の購入で住宅ローンは借りられるが組みにくい

 

中古住宅の購入の際に住宅ローンを借入することは可能です。

 

しかし、購入する物件の内容によっては、希望する借入金額に満たない審査結果になることも少なくありません。

 

あらかじめファイナンシャルプランナーなどに相談し、頭金とローンの割合などを考えながら資金計画を立てましょう。

 

そして、資金計画に沿った価格帯の物件を探しつつ、住宅ローンの借入要件を満たしている建物かをチェックしてくださいね。