【中古住宅】リノベーション物件の選び方は？おすすめの理由・注意点・費用の目安まとめ
既存の中古住宅を購入して、好きな間取りやデザインに変更するリノベーション。
利便性の良い土地や人気のエリアなど、新築では難しい場所も居住地として選ぶことができるのでとても人気があります。
リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合、大切なのは物件を見極めることです。
全ての物件がリノベーションに向いている訳ではないため、あらかじめしっかりと確認しておかなければ後悔してしまうことも。
そこで今回のコラムでは、リノベーションするための中古住宅の選び方、購入前にチェックしておきたいポイントをまとめてご紹介します。
これからのリノベーション計画に、ぜひお役立てください。
・築年数や耐震性能、どういった工法で建てられているのか、など物件選びで大切なポイントをまとめました。
・どういった物件を選ぶのかによって、新居の間取りやデザイン性、住み心地の良さが変わってきます。満足のいく暮らしを実現できるよう、ポイントをおさえて物件選びを進めていきましょう。
Contents
中古住宅のリノベーションがおすすめの理由
新しい機能を取り入れたり、デザインを刷新したりして住まいに新たな価値を生み出すリノベーション。
様々なメリットがあるため、自分たちが求める理想の暮らしを実現するために中古住宅を購入してリノベーションする、という方が増えています。
おすすめの理由① 新築に比べて価格をおさえることができる
中古住宅の魅力はやはり、価格面でしょう。
予算をおさえて物件を購入できるので、その分内装のデザインや新しい家具の購入など、こだわりの家づくりをすることができます。
おすすめの理由② 人気エリアの物件を購入できる
人気のエリアにはすでに住宅が立ち並んでおり、新築を建てるのは難しいもの。
しかしリノベーション前提で物件探しなら、人気エリアの物件も候補として挙げることができます。
おすすめの理由③ 外観や展望など、新居での暮らしをイメージしやすい
どんな外観になるのか、どんな景観なのか、など新築は建ててみないとわからないことが多々あります。
しかし中古住宅なら新しい暮らしをイメージしやすく、より具体的なプランニングを進めていくことができます。
おすすめの理由④ 新築よりも高いグレードの物件を選ぶことができる
性能・デザイン性ともに優れている、大手ハウスメーカーや建築会社が手がけた住まい。
魅力的ではありますが、手が届かない……という懸念もあるでしょう。
しかし中古住宅なら、新築では手が出ないような高いグレードの物件も購入しやすくなります。
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予算に余裕を持って住宅を取得できれば、デザインや使用する建材などこだわって選ぶことができます。
せっかく中古住宅を手に入れるなら、最高の物件を見つけて満足のいくリノベーションを進めていきましょう。
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【中古住宅】リノベーション物件の選び方と注意点
リノベーションするための中古住宅を購入する場合、いくつかおさえておきたいポイントがあります。
築年数と耐震性能
中古住宅がいつ建てられたのかによって、耐震性能が大きく変わります。
1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が見直されました。
〈参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省〉
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
そのため1981年以前の旧耐震基準で建てられている場合、現在の耐震基準を満たしておらず、耐震工事が必要になる可能性があります。
新耐震基準で建てられた中古住宅は、「震度6強〜7の地震でも倒壊しない」という基準を満たしています。
地震大国日本に暮らす以上、地震を避けることはできません。
いざという時も住まいと家族を守ることができるよう、地震に強い家を選ぶようにしましょう。
どんな工法で建てられているか
家は様々な工法で建てられています。
- ・柱や梁を組み合わせて骨組みをつくり、建物を支える耐力壁のある在来軸組工法
- ・工場でつくったパネルを現場で組み合わせていく木質パネル工法
- ・「２インチ×４インチ」の規格材を使う２×４（ツーバイフォー）工法
- ・構造部分は鉄骨、間仕切りの壁は木地でできている軽量鉄骨造
リノベーションをする場合、どんな工法で建てられているかによって間取り変更の自由度が変わります。
木質パネル工や２×４（ツーバイフォー）工法のような壁が家全体を支えるつくりになっている場合、壁を撤去することができません。
２つの部屋を１つにしたり、新しく窓をつくったりすることが難しくなるため、大胆な間取り変更を検討されている方は事前に確認しておきましょう。
土地と住まいの様子を確認する
購入希望の物件がある程度絞れてきたら、現地に足を運びましょう。
資料だけではわからない情報を得ることができます。
- ・家の大きさや土地の広さ
- ・生活の利便性
- ・土地周辺の環境や将来性
- ・朝晩の街の様子
など、今後の生活を見据えた上で確認してみるのがおすすめです。
実際に様子を見ることで、住み始めてから「何かが違う……」という違和感を抱くことなく、満足のいく暮らしを実現できます。
資料ではピンとこなかった物件も、実際に家の中に入ってみると思いがけない魅力を発見できるはずです。
ローンを組むことができるかどうか
リノベーションの費用を借入する場合、リノベーション用の「リフォームローン」や中古住宅の購入とリノベーションを同時に行う「住宅ローン」など、状況に応じて選ぶことができます。
しかし土地に制約がある場合、ローンを組むことができない可能性があります。
例えば、建ぺい率と容積率が超えているケース。
建ぺい率…… 敷地面積に対する建築面積の割合
容積率…… 敷地面積に対する延床面積の割合
防災や風通しの観点から、建築基準法によって土地ごとに定められていますが、オーバーした状態で建てられていると審査が通らないことも。
住宅の構造やデザイン性だけでなく、どのように建てられているのかも確認しておくことが大切です。
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中古住宅のリノベーションにかかる費用はどのくらい？
リノベーションをする上で気になる費用面ですが、築年数によって総額が変わります。
築30年以上
耐震性・断熱性ともに低く劣化が激しい、基礎と構造部以外全ての工事が必要、という場合、リノベーション費用は1,500万円以上かかります。
一方、比較的状態がよく、性能も良い物件の場合、リノベーション費用は1,300～1500万円が目安です。
築20年以上
耐震工事や断熱工事といった大掛かりな工事は行わず、外壁や屋根の塗装、設備の交換、水回り以外の間取り変更をする場合、リノベーション費用は1,000万円前後です。
築10年以上
設備の入れ替えやクロス、床材の張り替え、内装デザインの変更などを行うため、リノベーション費用は数百万円です。
築年数が浅いと大規模な修繕が必要ない分、グレードの高い素材や設備への変更、間取り変更、水回りの移動など、より理想的な住まいを実現しやすくなります。予算は1,000万円近くかかったとしても、こだわりの住まいを実現するためのプランニングがおすすめです。
どういった工事をするのかによって、費用は大きく変わります。
希望する工事内容や予算をもとに、まずは相談してみましょう。
リノベーション内容によっては、補助金を活用することもできます。
例えば、間取り変更と合わせて断熱性の高い窓に変更する場合、1戸あたり最大200万円が補助されます。合わせて確認してみるのをおすすめします。
〈参考：先進的窓リノベ事業｜経済産業省・環境省〉
https://window-renovation.env.go.jp/about/
中古住宅を購入して自分好みにリノベーションするなら……
どういった物件を選ぶのかによって、新居の間取りやデザイン性、住み心地の良さが変わってきます。満足のいく暮らしを実現できるよう、ポイントをおさえて物件選びを進めていきましょう。
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