専有部分とは

専有部分

【専有部分（せんゆうぶぶん）】

分譲マンションなどの区分所有建物において、所有者が単独で所有権を持ち、プライベートに使用できる空間を「専有部分」と呼びます。

具体的には、リビング、寝室、浴室、キッチンなど、壁・床・天井のコンクリート躯体（スラブ）に囲まれた「内側の空間」該当します。所有者の資産であるため、売買や相続の対象となるほか、原則としてリフォーム・リノベーションが自由に行える範囲となります。

リノベーションやリフォーム工事が可能なのは、原則としてこの「専有部分」の範囲内のみです。

間仕切り壁（構造に関係ない壁）の撤去や新設による間取り変更、フローリングや壁紙（クロス）の張り替え、キッチンやユニットバスの設備交換などは、すべてこの専有部分で行われます。

専有部分であっても、実際にはマンション全体の資産である「共用部分」と密接に関連しており、リノベーションには以下の注意が必要です。すべての工事はマンションごとの「管理規約」の定めに従う必要があります。

窓サッシ・玄関ドア: これらは「共用部分」と定められているため、所有者が勝手に交換することは原則できません。ただし、断熱性や防音性向上のために、既存窓の内側にもう一つ窓を設置する「内窓（インナーサッシ）」の設置は、専有部分の工事として許可される場合がほとんどです。
バルコニー・ベランダ: バルコニーも「共用部分」です（火災時の避難経路などを兼ねるため）。その住戸の所有者だけが使える「専用使用権」が認められている場所であり、リノベーションで床材を変えたり、構造物を造作したりすることは原則できません。
撤去できない壁: 室内の壁であっても、建物を支える構造壁（耐力壁）は「共用部分」にあたるため、絶対に撤去できません。間取り変更の可否は、建物の構造（ラーメン構造か壁式構造か）に大きく左右されます。
配管・配線: 床下などを通る給排水管やガス管のうち、各住戸につながる「枝管」は専有部分ですが、マンション全体を縦に通る「縦管（主管）」は共用部分です。この縦管の位置は動かせないため、水回りの位置変更には制約が出ることがあります。

共用部分（きょうようぶぶん） 専有部分以外のすべてを指します。エントランス、廊下、エレベーター、建物の構造躯体（柱・梁・床スラブ）、窓サッシ、バルコニーなどが含まれます。
専用使用権（せんようしようけん） 共用部分の一部（バルコニー、玄関ポーチ、駐車場など）を、特定の所有者が独占的に使用できる権利のことです。

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