中古マンション・新築マンションどっちがいい？価格やメリット・デメリット、諸費用を徹底解説

 

「マイホームを購入したいが、中古マンションと新築マンションで迷っている」という方のために、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

 

中古マンションと新築マンションの価格推移や諸費用の違いも解説しますので、マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古マンション・新築マンションの価格推移と最新の平均価格

 

 

新築マンション価格は、2008年にリーマンショックが起こってから2012年頃まで低迷し続けたものの、2013年から現在に至るまで上昇を続けています。

 

それに伴い、中古マンションを購入する人も増え、中古マンション価格も高騰しているのが現状です。

 

特に、人気の高い首都圏エリアの価格上昇は著しく、2023年における新築マンション平均価格は「8,250万円」、中古マンションは「4,575万円」にも登ります。

 

（出所：国土交通省｜不動産価格指数（住宅）、公益財団法人東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリーをもとに弊社にて作成）

 

平均価格だけ見ると、新築マンションと中古マンションでは、およそ4,000万円もの差があるということです。

 

さらに注目すべきなのは、中古マンションの価格は、売りに出される新規物件よりも成約物件の方が平均443万円の高く、その差が年々拡大しているという点です。

 

（出所：公益財団法人東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリーをもとに弊社にて作成）

 

2023年には、新規登録時と成約時の価格差は、平均で443万円でした。

 

この要因は、中古マンション市場に、比較的低価格の築年数が古く狭めの物件が多く売りに出されている（新規登録された）のに対して、成約した物件の多くは築年数が浅く広めで好条件のため競争率が高く売れやすい（成約した）という傾向が読み取れます。

ただし、リノベーションを前提で物件を購入するなら状況は異なります。築年数が古めでもスケルトンリノベーションをすれば、自分好みの新築マンションのような住まいに生まれ変わらせることができますので、リノベ向きの物件を見極めることができれば比較的安価に最適な物件を購入することが可能になるのです。

 

一方、新築マンションは売主がデベロッパーなどの法人であることから、大幅な値下げがされにくい点は否めません。

 

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中古と新築で迷った際には、まずメリットを比較してみましょう。

 

では、まずは中古マンションのメリットから紹介します。

 

 

新築より価格が安い

 

新築マンションと中古マンションの価格を比較すると、同じ立地・規模・グレードでは、格段に中古マンションの方がリーズナブルです。

 

そのため、高騰している新築マンションの購入をやめて、中古マンションを買う方が増えています。

 

中古マンションの方が安い理由は明確で、新築不動産の資産価値は所有者へ引き渡された瞬間から年々下がっていく点にあります。

 

立地条件にもよりますが、築5年までで「10〜20％減」、築15年までで「25〜50%減」するのが一般的です。

 

（引用：国土交通省｜中古住宅流通、リフォーム市場の現状）

 

よりリーズナブルにマイホームを手に入れられる点は、中古マンションの大きなメリットと言えるでしょう。

 

 

資産価値の下降スピードが緩やか

 

引き渡されてから5年経っただけで資産価値が20％も目減りする可能性がある新築マンションに比べて、既に価値が低下している中古マンションは、購入後の価値が下がるスピードが緩やかです。

 

首都圏における中古マンションの価格と築年数の関係を見てみると、築30年以降は価格がほとんど低下していません。

 

（出所：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー のデータをもとに作成）

 

そのため、中古マンションは資産を守るという面でも効果的な方法として注目されています。

 

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選択肢が多い

 

中古マンションはこれまで何十年もの間に建てられたマンション全てが選択肢に入る可能性がありますが、新築マンションは空いている土地に建築される物件に限られるため、そもそも棟数の分母が全く違います。

 

また、ほとんどの新築マンションは間取りのレパートリーが数種類に限られるので、理想的な立地の物件を見つけても、間取りの選択肢は多くありません。

 

最近建てられている新築マンションは、共用部分を充実させる代わりに専有部分を縮小する物件が多いため、広々としたマンションをお探しの方には、中古マンションの方がおすすめです。

 

 

個人からの購入には消費税がかからない

 

新築物件は、売主がデベロッパーなどの法人であるため、建物部分の価格には消費税が上乗せされます。（土地は非課税）

 

一方、売主の大半が個人である中古マンションには、消費税はかかりません。

 

なぜなら、消費税は“事業取引”に課せられ、個人間での取引は対象外となるからです。

 

消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。

（引用：国税庁｜消費税のしくみ）

 

ただし、個人間の売買を不動産会社に仲介してもらう際に支払う「不動産仲介手数料」は、消費税の課税対象です。

 

また、中古物件でも売主が不動産会社などの法人であれば、仲介手数料がかからない代わりに、消費税が課税されます。

 

 

 

（参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）

 

 

実物を確認してから購入できる

 

人気の高いエリアに建つ新築マンションや競争率の高いマンションの中には、完成後に売り出されてすぐに完売する物件は少なくありません。

 

そのため、買う場合はモデルルームを確認しただけで、購入を決断しなくてはいけないのです。

 

一方、中古物件は実物を確認してから購入契約できるため、買ってから「イメージと違う」というケースはほとんどありません。

 

 

減税特例や補助金が充実している

 

政府は、増え続けている既存住宅、いわゆるストック住宅の活用を進めており、中古マンションもその例外ではありません。（参考：内閣府ホームページ｜分譲マンションストック戸数、国土交通省｜我が国の住宅ストックをめぐる状況について）

 

そのため、購入に際して利用できる減税特例や補助金制度が充実している点も魅力です。

 

新築マンションも減税特例や補助金の対象となる物件もありますが、長期優良住宅やZEH-M（ネットゼロ・エネルギー・マンション）に認定されているものに限られます。

 

そのため、確率だけ見ると、中古マンションの方が減税特例や補助金制度を利用できる可能性が高いと言って間違いないでしょう。

 

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どんな人が住んでいるかが事前に分かる

 

新築マンションは入居するまでどんな人が隣に住むか分かりません。

 

その点、中古マンションは既にどのような住民コミュニティが形成されているのかを、購入前に確認できます。

 

例えば、「ペットや小さい子供がいるから騒音トラブルにならないか心配」という方でも、周囲の部屋に似たような家族構成の世帯が住んでいると安心ですよね。

 

 

リノベーション間取りやデザインを変えられる

 

新築でも中古でも、立地・広さ・間取り・デザインの全てが理想通りの物件と出会える確率はあまり高くありません。

 

そこでリノベーションを検討する方も多いでしょう。

 

もちろん新築マンションも購入後すぐにリノベーションできますが、高い物件購入費用を払ってさらにリノベーション費用がかかるため、あまり現実的ではありません。

 

それと比べると、中古マンションは新築よりも物件価格が抑えられるため、残りの予算をリノベーションに充てやすいのです。

 

また、広い物件がリーズナブルな価格で見つけやすいため、自由に間取りを変えやすい点も魅力と言えるでしょう。

 

▶︎中古マンションリノベーションの実例はこちらから

 

 

中古マンションのデメリット

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case176「Smooth」

 

中古マンションにはメリットがある反面、デメリットもあります。

 

“人気だから”と購入を即決せず、ご自身のライフスタイルや理想に合っているか確認しましょう。

 

 

 

中古マンションは「築年数による劣化度合い」「建築時期によって異なる住宅性能」も確認する必要があります。

 

特に、構造や断熱性・耐震性などの性能を、一般の方が目視で判断することはかなり難しいでしょう。

 

一見、きれいに見えても、住宅性能が不十分だったり、見えない部分の給排水管や電気配線が劣化していたりする物件もあるからです。

 

逆に、古くてもこまめに手入れされていたり、断熱リフォームや耐震リフォームが済んでいて、目立った問題がない物件もあります。

 

このように、中古マンションは「築年数が古い＝劣化が激しい」と判断できないのが難しいところです。

 

そのため、中古物件を選ぶ際には、プロの目利きが欠かせません。

 

 

修繕積立金が高い

 

修繕積立金とは、共用部の大規模修繕費用を各区分所有者でお金を出し合って蓄えておくための仕組みです。

 

古いマンションほど修繕を必要とする範囲が広くなるため、一般的には築年数と比例して修繕積立金額は上がっていきます。

 

ちなみに、管理費は築年数とは関係なく、マンション規模や共用部の広さ、管理サービスのクオリティ、物件のグレードが影響します。

 

（引用：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度））

 

 

 

国土交通省の調査によると、既存マンション約685.9万戸のうち、約103万戸が1981年以前に建てられた「旧耐震基準建物」であるとされています。（参考：内閣府ホームページ｜分譲マンションストック戸数）

 

つまり、現行の建築基準法で定めた耐震性よりも大きく劣る可能性があるということです。

 

また、断熱性に関する省エネ基準が初めて制定されたのは1980年で、その後求められる断熱性はどんどんと向上しているため、新しいマンションほど断熱性が高い点は否めません。

 

そのため、築40年を超える中古マンションを購入する際は、これまでにマンション全体の耐震改修・断熱改修が実施されているか確認しましょう。

 

ちなみに、耐震改修は区分所有者個人でできませんが、専有部分の断熱リノベーションは、区分所有者の費用負担で工事できます。

 

 

 

新築マンションは引き渡しを受ければ翌日にでも入居できますが、中古マンションは劣化状況によってはすぐに住めない可能性もあります。

 

なぜなら、リノベーションに着手できるのは、引き渡しを受けた後だからです。

 

リノベーションしている間は、購入前の住まいに住み続ける必要があり、それが難しければ、仮住まいや荷物用コンテナの家賃を払わなくてはいけません。

 

引き渡しを受けると住宅ローンの支払いも始まるので、リノベーションする際は、工事期間中の諸費用について十分にリサーチしておきましょう。

 

 

 

新築マンションを購入する場合、かかる費用は「物件購入価格・諸税・家具・引越し代」と明確で、トータル予算を把握しやすいですよね。

 

しかし、中古マンションは、新築より物件の選択肢が多く、物件の修繕箇所も異なるため「物件購入費」と「リノベーション費用」という2つの不確定要素があり、最終的にいくらかかるのかはっきり把握しづらい点がデメリットです。

 

物件探しの段階から予算を見据えて計画を進めるためには、早いうちからリノベーションのプロへ相談することがポイントです。

 

 

▶︎中古マンションの物件探しからの相談はこちらから

 

新築マンションのメリット

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case145「Black & Airy」

 

まだ誰も住んでいないというプレミア感

 

新築マンションは全てが新品です。

 

内装材やキッチン・トイレ・バスルームなどの水回りはもちろん、窓やベランダなどの共用部分も新しいため、価格は高くても新築マンションがいいという方もいるでしょう。

 

ただし、中古マンションをスケルトンリノベーションしてから住み始めれば、注文住宅のように自分好みに間取りを変更したうえで、内装・水回りの設備や配管なども新品に生まれ変わらせることができます。

 

 

引き渡し後すぐ入居できる

 

新築マンションはすぐに住める状態で引き渡しを受けられる点はメリットです。

 

リノベーション中の仮住まい費用などを抑えられます。

 

ただし、コロナ禍以降、建築資材の高騰や納期遅延が頻発しており、新築マンションでも完工時期が延期されて、引き渡しが遅れるケースもありますので、契約時には引き渡し日が保証されるのかを確認しましょう。

 

 

光熱費を抑えやすい

 

新築マンションは、断熱性（＝省エネ性）が高いため、冷暖房にかかる光熱費を抑えやすくなります。

 

また、給湯器などの設備機器も、最新機種の方が省エネ性が向上しています。

 

ただし、中古マンションもリノベーションによって断熱性を向上させ、高性能な設備機器にとりかえれば同様の高い省エネ性が得られます。

 

 

新築マンションのデメリット

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL + PLANTS」

 

新築マンションのデメリットは、「コストパフォーマンスが高い」点に尽きます。

 

購入価格が高く、資産価値の下降スピードが早いため、「将来への投資」と考えて購入すると後悔してしまうかもしれません。

 

新築マンションをご自宅用に購入する方の多くは、20年・30年と長期間で住み続けることを前提としているはずです。

 

しかし、家族構成の変化やライフスタイルの変化によって住みづらくなれば、住宅ローン完済前に売却しなくてはならず、売却金額がローン残金を下回る可能性は決して低くありません。

 

そのため、短期間での売却を避けるために、長期的視点で物件選びをしましょう。

 

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中古マンション・新築マンションの諸費用｜税金・ローン控除の違い

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case180「Maisonnette」

 

マンション購入に大きく関わる税金は、「不動産取得税・固定資産税・都市計画税・所得税」です。

 

中古マンション・新築マンションで算出方法は変わりませんが、控除に関するルールが異なります。

 

 

 

 

 

 

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マンションは築何年まで住める？寿命

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case168「Paws」

 

中古マンションと新築マンションのどちらにするか決めかねている場合、気になるのが「マンションは築何年まで住めるのか」という点です。

 

“税法上”の耐用年数は、47年です。（参考：国税庁｜よくある質問｜耐用年数（建物／建物附属設備））

 

ただし、耐用年数は減価償却できる期間であり、実際の寿命ではありません。

 

2013年に国土交通省が公表した資料によると、国内におけるマンションの平均寿命は68年とされています。（参考：国土交通省｜中古住宅の流通促進・活用に関する研究会）

 

また、マンションに多く採用されている鉄筋コンクリート造（RC造）は、理論上「150年」まで寿命を延命できます。（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について）

 

ただし、これはあくまでも新築時から長期修繕計画に則って、定期的かつ適切に大規模修繕が行われ続けてきたことが条件です。

 

 

 

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まとめ：人気エリアに住むなら中古マンション＆リノベがおすすめ

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