〈中古マンションの物件探し〉購入までの進め方やコツを解説

 

「中古マンションの物件探しから購入までどのように進めればいいか分からない」

 

そんな方のために、中古マンションを購入するまでのポイントや注意点を詳しく解説します。

 

物件購入と合わせてリノベーションも検討している方におすすめのサービスも紹介しますので、みなさんぜひ参考にしてください。

 

 

 

▶︎ワンストップリノベーションとは？

 

 

物件探しを始める前にやるべきこと

 

事例を見る：Case20「howzlife NEXT STYLE」

「中古マンションを買おう」と思い立つと、早速物件を探したくなりますよね。

 

たくさんの物件情報を見てイメージを膨らませるのもとても大事ですが、本格的に物件探しをする前にやるべきことがあります。

 

 

予算を決める

 

物件を探す際にまず取り掛からなくてはいけないのが、予算組みです。

 

この時点では、正確でなく概算でも構いません。

 

以下の手順に沿って、集められる限りの情報を用意しましょう。

 

 

これだけの情報があれば、住宅ローンがどれくらいまで借りられるのか、また、無理なく返済ができるかを知ることができます。

 

 

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マンションへの要望をリストアップする

 

東日本だけでも、2022年に市場へ新規登録されたマンションは「170,388戸」にものぼり、その中で「35,429戸」の物件が売買契約成立に至っています。

 

これだけあるたくさんの物件から、気に入ったマンションを効率良く探すためには、ご家族で十分話し合って、要望をリストアップし、さらに優先順位を付けることが重要です。

 

「何から決めればいいか分からない」という方は、まず下記の点に絞って要望をまとめておきましょう。

 

不動産会社へ物件を紹介してもらう際もスムーズです。

 

 

 

相場を知って住みたいエリア・条件を絞る

 

大体の予算と要望がまとまったら、物件相場を知って、住みたいエリアを絞りましょう。

 

この時点で不動産会社へ相談するのもいいですが、ご自身で簡単に物件相場を知ることはできます。

 

国土交通省の運営している「不動産取引価格情報」を見るのがおすすめです。

 

こちらのサイトでは、下記情報が一覧で見られます。

 

 

「どの街でどのくらいの広さのマンションがいくらで売買されたのか」の参考にしてみましょう。

 

 

信頼できる不動産会社を見つける

 

中古マンションは個人間でも売買できますが、法的なリスクが高いため、通常はほとんど行われません。

 

そのため、購入の際には信頼できる不動産会社を見つける必要があります。

 

予算・要望の情報があれば、かなり具体的な物件提案を受けられます。

 

地域密着型の小規模な会社から、全国展開している大規模な会社まで色々ありますが、どちらの場合も中古マンション購入の際には、特に以下の点に注意して会社を選びましょう。

 

 

 

▶︎物件探しからはじめるリノベーション事例集

 

 

 

 

 

中古マンション購入の物件探しを成功させるためには、押さえるべきポイントがいくつかあります。

 

これらの点に着目すると、スムーズかつ効率的に理想の物件に出会えるはずです。

 

 

 

リノベーション前提で物件を見る

 

中古マンション購入を選ぶ方の中には、新築よりもコストを抑えてマイホームを手に入れたい方も多いでしょう。

 

しかし、市場へ出回る中古マンションの築年数は年々上がっており、2022年には「28.16年」と、築30年に迫っています。

 

（出所：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2012年）・首都圏不動産流通市場の動向（2022年）に基づき弊社作成）

 

住宅設備機器の寿命は15年前後、内装材に至っては10年も経てばキズ・汚れや劣化がかなり目立ちますので、改修済み物件を除き、ほとんどの物件で何かしらのリノベーションが必要になるでしょう。

 

また、戸建住宅とは異なり、マンションは間取りのレパートリーが少ないため、家族構成などに合わせて、間取り変更したくなる方も多いはずです。

 

そのため、中古マンションを購入する場合は、「リノベーション前提」で物件選びをすすめることをおすすめします。

 

立地条件や資産価値など不動産的視点だけではなく、どこまでリノベーションで変えられるかなど、物件のポテンシャルを見極められる会社へ相談することがポイントです。

 

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災害リスクを確認する

 

いくら気に入った好条件のマンションを見つけても、住み始めてから災害被害を受ければ、不動産価値は下がり、日常生活を送ることもできなくなるかもしれません。

 

そのため、物件探しの際には必ずその土地の災害リスクもチェックしてください。

 

大きな川の近くなど、浸水のリスクが高いエリアは避けた方が良いでしょう。

 

国土交通省が運営している「重ねるハザードマップ」では、住所を入力すると災害リスクの高さを地図上で簡単に確認できます。

 

（引用：国土交通省｜重ねるハザードマップ）

 

気になるマンションが「土砂災害特別警戒区域」「津波災害警戒区域」に該当している場合は、役所で過去の自然災害履歴を確認することも忘れないようにしてください。

 

 

耐震性を確認する

 

地震大国である日本において、安全安心な生活の根幹でもあるのが建物の耐震性です。

 

マンションなど中規模以上の建物を建てる際には、地盤調査や地盤改良が行われるため、液状化による沈下リスクは少なめです。

 

ただし、建築時期によっては現行の建築基準法よりも耐震性が劣る可能性もあります。

 

1950年	第二次世界大戦後に街並みを迅速かつ秩序立てて整備する目的で、建築物に関する基準が法律化される。 →「耐震に関する規定はない“旧々耐震基準”」
1971年	1968年の十勝沖地震発生を受けて、初めて耐震基準の内容が追加される。 →「旧耐震基準」
1981年	1978年の宮城沖大地震発生を受けて、耐震に関する基準が大きく改正される。 →「新耐震基準」

 

旧々耐震基準のマンションは築70年を超えているためほとんど現存していませんが、旧耐震基準のマンションは、全国におよそ「106万戸」も残っています。（参考：国土交通省｜老朽化マンションの建替え等の現状について ）

 

旧耐震基準マンションの中には、建て替え計画が持ち上がっている物件もあるため、注意しましょう。

 

ただし、旧耐震マンション全てにおいて耐震性能に不安があるという訳ではありません。

 

既にマンション全体の耐震改修が済んでいる物件も増えているため、建築時期だけで判断せず、実施有無について必ず確認しましょう。（参考：国土交通省｜マンション耐震化マニュアル ）

 

 

断熱性を確認する

 

事例を見る：Case9「黒壁ヴィンテージ」

 

耐震性と合わせてチェックして欲しいのが、マンションの断熱性です。

 

古いマンションですと、外壁に面した壁内の断熱材が不十分であったり、窓サッシや玄関ドアに断熱性が全くない可能性があります。

 

まずは、築年数からそのマンションの断熱性能を推測してみましょう。

 

1980年	「省エネルギー基準」が制定される。 ※旧省エネ基準（断熱等性能等級2相当）= UA値1.67・Q値4.8
1992年	「省エネルギー基準」が改正される。 ※新省エネ基準（断熱等性能等級3相当）= UA値1.54・Q値4.5
1999年	再び「省エネルギー基準」が改正される。 ※次世代省エネ基準（断熱等性能等級4相当）= UA値0.87・Q値2.7
2013年	再び「省エネルギー基準」が改正される。 ※平成25年省エネ基準（断熱等性能等級4相当）= UA値0.87・Q値2.7 （次世代省エネ基準とUA値・Q値の基準値は変わらないが、その他詳細が変更される）
2016年	再び「省エネルギー基準」が改正される。 ※平成28年省エネ基準（断熱等性能等級2相当）= UA値0.87・Q値2.7 （平成25年省エネ基準とUA値・Q値の基準値は変わらないが、その他詳細が変更される）

 

※UA値（外皮平均熱貫流率）＝外皮からの熱の逃げやすさを示す指標で、数値が低いほど断熱性が高い

※Q値（熱損失係数）＝住宅全体の熱の逃げやすいかを示す指標で、数値が低いほど断熱性が高い

 

ただし、こちらも既に断熱改修が済んでおり、専有部分の壁や天井、床下に断熱材が追加されていたり、窓・玄関ドアが断熱仕様のものに取り替えられている可能性もありますので、必ずリノベーション履歴をチェックしましょう。

 

 

共用部の管理状態を確認する

 

マンションの価値や住み心地は、共用部の管理状態によって大きく影響されます。

 

エントランスや共用廊下、ゴミ置き場、駐車場・駐輪場など、専有部分以外も手入れが行き届いているか確認してください。

 

そして、不動産会社を通して、今までの大規模修繕工事履歴や、今後の改修計画もチェックしましょう。

 

例えば、築30年のマンションでしたら、新築から最低でも1〜2回は既に何かしらの大規模修繕工事をしているのが適切です。

 

一般的には、分譲マンションの長期修繕計画は「12年周期」で設定されていることが多いですが、最近は15〜18年周期へ見直している物件もあります。

 

今後の改修プランを見ると、その物件が計画的に管理されているのかが分かります。

 

（引用：国土交通省｜長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント P.51）

 

万が一、今まできちんと大規模修繕工事が行われていないと、構造体など見えない部分に大きな劣化がある可能性も考えられます。

 

 

ずっと住み続けられる物件か見定める

 

中古マンションは人生の中でも特に大きい買い物です。

 

そのため、10年後20年後を見越して物件を選びましょう。

 

家族構成の変化に対応できるか、老後も無理なく生活できるか、車や自転車の駐車スペースはあるかなど、購入時の生活だけではなく、その先も想定することが重要です。

 

リノベーションする場合は、お子さんが誕生したり独立したりと住む人の人数が変わっても快適な生活を送れるように、可変性のある間取りにすると良いでしょう。

 

 

▶︎リノベーション前提の物件探しはこちらから

▶︎物件探しからはじめるリノベーション事例集

 

 

中古マンションを購入して後悔しないためには、事前に重要な注意点を把握しておくことが大切です。

 

ここでは、購入後にお金をかけても改善できない注意点を紹介します。

 

 

 

“駅近”がいいとは限らない

 

不動産価値を重視すると、“駅近”であることは欠かせないポイントです。

 

ただし、ご自身が住む物件の場合は、「駅近＝暮らしやすい」とは限りません。

 

例えば、ペットや小さいお子さんがいる家庭ですと、人通り・車通りの多い駅から近いエリアでは落ち着いて生活できないかもしれません。

 

また、リモートワークする方も街の騒音が気になって仕事に集中できないことも考えられます。

 

むしろ、公園や学校、大型商業施設、病院が近い方が生活に便利な可能性も高いでしょう。

 

中古マンションを探す際には「駅から徒歩◯分」と言った情報だけで判断せず、生活に必要な施設からの距離を重視することをおすすめします。

 

また、行政の育児サポートや待機児童数、高齢福祉サービスなども住むエリアを決める上で重要なチェックポイントです。

 

警察の運営している各都道府県防犯マップを見ると、治安の良し悪しを知るヒントになります。（参考：警視庁｜事件事故発生マップ）

 

 

住宅ローンを利用できない物件もある

 

多くの方は、中古マンションを買う際にその物件が融資の対象外となる可能性はあまり考えないかもしれません。

 

しかし、金融機関によっては以下のような物件を購入する場合は審査が通らない可能性があります。

 

 

審査基準は金融機関によって異なるため、どれかの条件に当てはまる場合も、必ずしも審査が通らないとは限りません。

 

心配な方は、複数の金融機関へローン相談することをおすすめします。

 

 

住宅ローン控除の対象外となる物件もある

 

「住宅ローン控除」とは、住宅購入やリノベーション時に融資を受けた場合、一定期間所得税の一部が控除される特例です。

 

中古住宅・中古マンションを購入した際の適用条件は以下の通りです。

 

（参考：国税庁｜No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除））

 

つまり、適用条件より古くて狭い住宅ですと住宅ローン控除が受けられないのです。

 

そのため、控除額を前提にローンの返済計画を組む場合は、管轄の税務署などに特例の対象となるかを確認しておくことをおすすめします。

 

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思うようなリノベーションができない物件もある

 

マンションでリノベーションできる部分は、専有部分に限られます。

 

そのため、共用部分にあたる構造躯体（コンクリートの床・天井・柱・梁）や、窓、玄関ドア、バルコニーなどは、所有者個人の意思で工事できません。

 

（引用：一般社団法人 マンションリフォーム推進協議会｜リフォームできる範囲）

 

さらに、古いマンションですと「壁式構法」で間仕切り壁の一部も構造躯体になっている可能性もあり、この場合は思うような間取り変更ができないかもしれません。

 

そして、管理規約によっては専有部内であっても、リノベーションできる工事内容を制限されるところもあります。

 

キッチン、浴室、トイレ、洗面室など水回りの移動や、床材の仕様変更を一切禁止しているマンションもあるため、思い描く間取りプランがある場合は、事前に管理規約の内容も把握しておきましょう。

 

 

電気容量が少なく生活が不便になる可能性がある

 

古いマンションですと、ワンルーム物件でなくても、各戸の電気容量上限が「30Aまで」と決められているところもゼロではありません。

 

そうなると、リノベーションで便利な設備機器を設置しても、いざ使おうとするとブレーカーが落ちるなど、不便を余儀なくされる可能性があります。

 

また、共用廊下側に空調機の冷媒管を通すスリーブがなく、廊下に面した部屋にはエアコンがつけられないケースも少なくありません。

 

スリーブ孔の新設は、共用部である構造壁を一部解体することになるため、工事が認められない場合がほとんどです。

 

このように、一見、条件を満たしているような物件でも、思わぬ落とし穴があるかもしれません。

 

そのため、中古マンションを選ぶ際には、建築的知識の豊富な会社へサポートしてもらいましょう。

 

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一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどの費用でどこまでのリノベーションができるのかを早い段階で把握できます。

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