中古マンション購入時にかかる諸費用は？目安や節約方法について解説

 

中古マンションを購入する際に、ほとんどの人には“予算”があるはずです。

 

ですから、物件価格以外にもかかる諸費用について心配に感じる人も多いでしょう。

 

実際に、中古マンションを購入するにあたって、物件価格以外にもたくさんの諸費用が必要となってしまいます。

 

しかし、その多くは難しい専門用語が並び、結局どのくらいの金額をいつ払えばいいのかはっきりしたことが分かりにくいかもしれません。

 

そこで、今回は中古マンション購入に際して必要となる諸費用について、その種類から総額の目安、安くする方法まで詳しく解説します。

 

絶対に後悔のないマイホーム購入を実現させたいという方は、是非物件選びの参考にしてください。

 

 

 

中古マンション購入契約・登記変更に関わる諸費用

 

事例を見る：case140「ホテルライク × 家事ラク」

 

中古マンション購入と言っても、その手続きには段階があり、それぞれに複数の諸費用が発生します。

 

では、まず中古マンションの購入契約や登記変更の手続き時に必要な諸費用を紹介していきましょう。

 

 

手付金　　　

 

手付金とは、売買契約が成立した際に買主が売主へ債務不履行があった場合の違約金として物件価格の一部を先に支払うお金を指します。

 

一般的には、この手付金は物件価格の一部に充てられるため、総額が増えるわけではなく一部を先払いするようなイメージです。

 

金額の上限は特に決められていませんが、通常は物件価格の5〜10％が手付金として支払われます。

 

ちなみに、その性質上、ローンに組み込むことはできず自己資金かつ現金で支払わなくてはいけません。

 

 

 

 

 

不動産売買契約書は、売主分と買主分の２通作成するため、通常はそれぞれの契約書に貼る収入印紙を双方が用意します。

 

 

（「国税庁｜印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」のデータを元に作成）

 

 

ちなみに、2024（令和6）年3月31日までの間に作成される「不動産の譲渡」および「建設工事請負」に関わる契約書については、印紙税の軽減措置が適応されますので、該当する場合は要チェックです。
（参考：国税庁｜「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について）

 

 

不動産仲介手数料

 

個人が売主の中古マンションを、不動産会社に仲介してもらって購入した場合、「不動産仲介手数料」は発生します。

 

その額は、宅地建物取引業法（宅建業法）によってその上限が決められており、簡単に説明すると「（売買価格 × 3〜5％ ＋ 2〜6万円）＋ 消費税」です。

 

ちなみに、売買価格が200万円以下の場合は5%、200万円を超えて400万円以下の場合は4% ＋ 2万円、400万円を超える場合は3％ ＋ 6万円となります。

 

成功報酬なので不動産会社との媒介契約時には支払わず、売主・買主間で売買契約が成立した際に50%、売主から物件の引き渡しを受けた後に残りの50%を支払うのが一般的です。

 

ここでポイントとなるのが、あくまで法で定められているのは“上限のみ”であるという点。

 

不動産会社によって設定金額は異なりますので、事前に確認しましょう。

 

ちなみに、この費用は個人が売主である場合に限って発生し、売主が不動産会社自身である場合は発生しません。

 

その代わり、法人の業務に関わる契約となるため、物件価格に消費税が課せられますので注意してください。

 

 

管理費・修繕積立金

 

マンションの場合、大抵の物件は管理組合へ管理費と修繕積立金を支払いますが、これらについては所有者の変更に伴い、引き渡し日を基点に売主と買主で精算します。

 

引き渡し日までは売主が負担し、引き渡し日以降は買主が負担するのです。

 

売主が既に先払いしている場合は、精算金として買主が日割計算を行ない、決済日（売却金が入金されるタイミング）に併せて入金します。

 

 

 

 

この手続きを行わないと、第三者に不動産の所有権利を主張することができないことになってしまいます。

通常は、引き渡しの際に決済すると同時に司法書士が手続きをしますが、個人で手続きすることも可能です。

 

 

それによって、返済が滞った場合は対象となる物件を競売に出して、売却代金で返済に充てることができるのです。

 

（「財務省｜登録免許税に関する資料」のデータを元に作成）

 

ちなみに、こちらも2025（令和5年）3月31日までに手続きをとる場合は、一定の条件を満たした不動産売買に伴う登録免許税が軽減されます。

 

軽減対象となる不動産

• ・個人の住宅の用に供される床面積50以上の家屋
• ・中古住宅の場合は、築後25年以内（木造は20年以内）のもの又は一定の耐震基準に適合するもの

（参考：財務省｜登録免許税に関する資料｜土地の売買等に係る登録免許税の特例）

 

 

 

また、司法書士に登記を代行してもらう場合は、法務局への交通費や報酬がかかります。

 

司法書士への報酬は経費や公的書類発行手数料を含めて6万～10万円程度で、登録免許税と合算で25〜30万円程度を想定しておきましょう。
（関連ページ：法務省｜登記手数料について）

 

 

住宅ローン契約に関わる諸費用

 

事例を見る：case140「ホテルライク × 家事ラク」

 

ただし、これら費用の一部は住宅ローンに組み込むことができるため、金融機関にローン相談する際には、諸費用をローンに含むか別途現金で支払うかについても、併せて検討しておきましょう。

 

 

 

住宅ローンを借り入れる際に、金融機関へ手数料として支払う経費で、融資事務手数料や取扱手数料などと呼ばれることもあります。

 

相場は「借入金額 × 2.2%」が一般的ですが、3〜5万円ほどの低額で設定している金融機関もあります。（参考：三菱UFJ銀行｜住宅ローンの事務手数料とは？相場はいくら？計算方法やいつ払うのかも解説します）

 

融資事務手数料の安い金融機関やローン商品もありますが、その代わりに金利が高い可能性もあるため、金利と借入金額に対する融資事務手数料の合計を比較して、金融機関を選ぶと良いでしょう。

 

 

 

 

最近は、住宅金融支援機構のフラット35など一部の商品には、“保証金ゼロ”のものもありますが、審査が厳しかったりその他の手数料が高い場合もあるため、やはり総合的なコストやメリットを鑑みて金融商品を選びましょう。

 

 

 

 

 

 

一部のローンでは火災保険の契約を求めないものもありますが、万が一のことを考えると契約しておいた方が安心でしょう。

 

火災保険のプランによっては、住宅だけではなく家財品までカバーできるものや、地震などの自然災害オプションをつけられるものもあり、それぞれ保証金額も異なるため、複数社の商品を見てみるのもおすすめです。

 

金額は、マンションの場合年間数千円から3万円程度までと幅があり、広さや構造、築年数、補償内容に応じて変わります。

 

 

団体信用生命保険料

 

住宅ローンを契約する際に、ほとんどの金融機関は団体信用生命保険の契約が不可欠です。

 

その理由は、火災保険と同様に、万が一契約者に健康面で問題が起こった場合、保険料で残債を返済するためです。

 

ただし、こちらは住宅ローンの金利に含まれていることがほとんどなので、住宅ローンとは別に支払うことはありません。

 

団体信用生命保険に加入できるかどうかを見るために、住宅ローン事前審査の段階で健康診断書の提出や簡単な問診票の提出を求められることもあります。

 

健康面で不安のある方は団体生命保険の加入が義務化されていないローン商品も検討してみると良いでしょう。

 

実際に、契約者の健康状態は審査にも大きく関わり、国土交通省が行った調査によると、契約者の完済時年齢や年収と共に、重要なチェックポイントであるというアンケート結果も出ています。

 

 

令和 2 年度調査では、「完済時年齢」（99.1％）、「健康状態」（98.2％）、「担保評価」（98.1％）、 「借入時年齢」（97.8％）、「年収」（95.6％）、「勤続年数」（95.2％）、「連帯保証」（95.0％） 等について、引き続き９割以上の機関が融資を行う際の審査項目としている。

（引用：国土交通省｜令和２年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜審査項目）

 

 

中古マンション購入後に課税される税金

 

事例を見る：case136「自分たち仕様＝快適!!」

 

一部の税金については、永続的に支払わなくてはいけないのです。

 

中古マンションに限らず不動産を購入する場合は、諸税が支払い続けられるかについても、きちんとシミュレーションして決断してください。

 

 

 

こちらは、不動産を購入した際に“一度だけ”支払う税金です。

 

その対象不動産のある都道府県に納付するため、消費税などの国税とは異なり地方税に分類されます。

 

東京都の場合は、2024（令和6）年３月末日までに取得した不動産に対しては土地と家屋（自宅）の評価額の３％が課税されます。（参考：東京都主税局｜不動産取得税）

 

都道府県によって税率が異なる可能性もありますので、事前にその地域の主税局へ問い合わせてみましょう。

 

ちなみに、2024（令和6）年3月31日までに条件を満たした不動産を取得した場合、不動産取得税を算出する際の住宅価格から一定額が控除されます。（参考：東京都主税局｜不動産取得税｜Q13　居住用の中古住宅を取得したときに不動産取得税の軽減制度はありますか）

 

 

 

 

 

 

 

自治体より6月頃に納付書が送付され、４回分割もしくは１回にまとめて支払います。

 

 

その他に必要な諸費用

 

事例を見る：case133「WORK & LIFE」

 

ここまでは、中古マンションを購入する場合や住宅ローンを利用する場合に“必ず”発生する諸費用ですが、実際に新居で生活を始めるまでに支払わなくてはいけない費用があります。

 

 

引越し費用

 

引越しは、一般的には5月～2月頃までが通常期、3～4月が繁忙期とされており、依頼する時期によって費用も大きく異なります。

 

引越し会社によっては、繁忙期ですと通常期の倍額程度かかる場合もあるほどです。

 

通常期の場合の相場は、家族世帯で6〜8万円程度ですが、引越し移動距離やオプション、荷物の多さによって価格幅がありますので、早めに概算見積もりを取っておくと良いでしょう。

 

 

リノベーション費用

 

こちらは、広さや工事規模によって金額は全く変わりますが、マンションでの相場は総額500万円～1,200万円程度の場合が多いです。

 

ただし、最近は不動産会社が“リノベーション済み”として売り出している物件も多く、築年数が古いマンションでもまるで新築のような室内のものも少なくありません。

 

すぐにきれいな部屋で生活を始めたい人は、この“リノベーション済み”物件を探してみるのもおすすめです。

 

 

結局「諸費用」はどのくらい用意しておけばいい？

 

事例を見る：case138「ビールがおいしい大空間」

 

ここまで中古マンションの購入に関わる様々な費用についてお話してきましたが、一般的には不確定なリノベーション費用を除き、そのほか全てを合算すると「物件価格の10％程度」となる場合がほとんどです。

 

住宅ローンの種類や物件のある都道府県によっては、5〜8％程度におさまるケースもない訳でもありませんが、予算ギリギリで何かあっては身動きが取れなくなってしまうので、やはり１割程度見込んでおくと良いでしょう。

 

新築マンションの場合は、諸費用の合計が物件価格の3～6％程度と言われているため、少々高いと感じる人もいるかもしれません。

 

実は、その理由は単純で、中古マンションの場合は「不動産仲介手数料」が必要となるから。

 

新築マンションは不動産会社から直接購入するため仲介料はかかりませんが、売主が個人であるケースの多い中古マンションにおいては、どうしても仲介料がかかってしまいます。

 

一方で、中古マンションでも不動産会社が売主となって再販されている物件については、仲介料を支払う必要はありません。

 

ただし、その代わりに消費税がかかる点はきちんと把握しておきましょう。

 

 

諸費用を節約＆安くできる“５つ”の方法

 

事例を見る：case133「WORK & LIFE」

 

諸費用を全く支払わないということはできませんが、金額を安くする手段はあります。

 

少しでもコストを減らしたいという人は、これから紹介する５つの方法のうち、できることから挑戦してみてください。

 

 

その① 自分で「不動産登記」を行う

 

通常、不動産登記は行政書士が代理で行いますが、実は資格などがない普通の人でもできない訳ではありません。

 

ご自身で登記作業を行えば、行政書士の経費や報酬分の10万円相当がかからず、登録免許税のみで済んでしまいます。

 

ただし、登記にはたくさんの公的書類を揃えたり、専門用語が連なる提出書類を作成しなくてはいけませんし、管轄の法務局へ何度か足を運ばなくてはいけないため、ある程度の時間や労力は避けられません。

 

ですから、ご自身でやる場合はあらかじめ十分やり方などについて把握して、無駄な時間がかからないように準備しておきましょう。

 

 

その② 火災保険を見直す

 

ローン契約時に加入する火災保険は、支払い方法や保証期間を見直すことで、初期費用を抑えられる可能性もあります。

 

どうしても自己資金が足りないという場合は、ぜひプランの詳細までじっくり検討してみてください。

 

ただし、短いスパンで契約を見直したり、分割払いにしてしまうと、保険料の総額が割高になってしまうため、一時的なコストを落とすために損なプランにならないように気をつけましょう。

 

 

その③ 保証料なしのローンにする

 

先ほど、住宅ローンの保証料について解説しましたが、保証料の支払い義務がないローンを選べば、その分が丸ごと削減できます。

 

ただし、保証料を支払わないローンの場合は、その分融資事務手数料が高い可能性もあるため、全ての費用をトータル的に見て、できるだけコストを抑えられるプランを選びましょう。

 

 

その④ 不動産会社が売主の物件を買う

 

不動産会社が売主の場合は、物件紹介や契約調整などの“仲介”が必要ないため、不動産仲介手数料はかかりません。

 

ただし、業務における“商品”としての扱いになるため、代わりに消費税がかかります。

 

しかし、比較的引き渡しまでの手続がスムーズに進み、マイナートラブルも少ないため、手早く購入したい方におすすめします。

 

また、プロが“売れる”と判断して買取り再販しているため、構造や立地、集権環境などの諸条件が良い場合も多いです。

 

 

その⑤ リノベーション済み物件を狙う

 

不動産会社が再販している物件のうち、既にリノベーションが済んでいるものもあります。

 

そのため、消費税は課せられますがリノベーション費用はかからないため、大幅に諸費用を削減できます。

 

さらに、リノベーション済み物件には２年の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が適応されるため、万が一配管や配線などの見えない部分に不具合が生じても、法的に是正してもらえる点も大きなメリットです。

 

 

 

 

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まとめ：諸費用も見込んだ予算計画を立てましょう

 

中古マンションを購入する際は、どうしても物件価格にばかり目が行きがちですが、諸費用もそれなりのまとまった金額になってしまいます。

 

ですから、確実に予算内で全てを収めたい場合は、諸費用についてもきちんと把握し、それらを踏まえた計画を立てなくてはいけません。

 

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