公開日:2022-12-01 更新日:2024-12-19
中古マンションを購入する際に消費税はどうなる？非課税のケースやその他の税金について
日常生活でも身近な「消費税」ですが、実は中古マンションを購入する際にはこの消費税がかかる場合とかからない場合があるって知っていますか？
まとまったお金を用意しなければいけないマイホーム購入において、これはかなり大きな違いですよね。
そこで、今回は中古マンションを購入する際に、消費税がかかる場合とかからない場合の違いや、購入時に支払うその他の諸税について詳しく解説します。
これから中古マンション購入の予算組みをする方は、ぜひ参考にしてください。
・消費税がかかるかどうかは、売主が“個人”か“法人”かによって変わります。
・不動産売買に関わる諸費用も、消費税がかかるものとかからないものがあります。
・中古マンションを買う際には、消費税以外に納めなくてはいけない税金についても理解しておきましょう。
・SHUKEN Reでは、中古物件探しからローン相談、リノベーション、アフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
目次
そもそも「消費税」って何？
消費税は、日頃の買い物でも支払うため、あまりその定義や細かい仕組みについて考えたことがないという人も多いでしょう。
国税庁では、消費税の仕組みを以下のように定義付けています。
・消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。
・国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。
（引用：国税庁｜消費税のしくみ）
ちなみに、不動産売買における消費税率は、日用品や食料品と同様に2019（令和元）年10月1日から一律10％です。
自宅利用の物件を購入する場合は、一部の税金について納付額が軽減される特例が該当する場合もありますが、消費税についてはその対象物件の用途で税率が変わることはありません。
消費税がかかる物件とかからない物件の違いは？
中古マンションや中古戸建住宅を購入するにあたって、消費税がかかる場合とかからない場合はあります。
その違いは、ずばり「売主が“法人”か“個人”か」どうかです。
先ほどもお話ししました通り、消費税は「商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税」であり、お金のやりとりが事業であるかどうかが大きく関わります。
ですから、中古マンションの売主が“個人”である場合は消費税が発生しませんし、“法人”であれば事業に該当するため消費税を納付しなくてはいけません。
ただし、売主が不動産会社などの法人である場合、ホームページやチラシ広告などに掲載されている販売価格は基本的に“消費税込み”の金額が表示されているため、さらに消費税分を上乗せして支払う必要はほぼないと言っていいでしょう。
（参考：国税庁｜「総額表示」の義務付け）
ちなみに、新築住宅の場合は売主がデベロッパーや建設会社、不動産会社などであるため、全ての物件が消費税の課税対象となります。
また、個人から購入する場合でも、売主個人の前々年の課税売上が1,000万円を超えていた場合などは課税事業者とみなされ、法人扱いされる可能性もあるため、購入時に売主の業態についても確認しなくてはいけません。
中古マンション購入に関わる諸経費は課税？非課税？
中古マンションの物件価格については売主形態によって課税・非課税に分かれますが、その他に発生する諸費用についてはどうでしょうか？
では、それぞれについて詳しく解説していきましょう。
土地
不動産物件など“資産”の譲渡は消費税の課税対象となりますが、土地売買は売主が個人であっても法人であっても“非課税”です。
消費税法でも、非課税対象に「土地（土地の上に存する権利を含む。）の譲渡及び貸付け（一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く。）」とはっきり記載されています。（参考：e-GOV法令検索｜消費税法｜別表第一）
つまり、土地の売買に限らず借地権を譲渡される場合も消費税を支払う必要はないということです。
仲介手数料
先ほど、売主が個人であれば非課税になるとお話ししましたが、不動産会社に支払う仲介手数料は“課税”対象となります、
なぜなら、「仲介手数料」は不動産会社の広告宣伝費や物件案内手数料、書類作成費用などが含まれており、業務におけるサービスに該当するからです。
売主が不動産会社の場合は“仲介する”必要はなくなりますので、この費用はかかりません。既にリノベーション済みの物件も多いため、「物件にかかる消費税総額」と「仲介手数料とそれにかかる消費税＋リノベーション費用」の両方を天秤にかけ、どちらがお得か検討してみましょう。
融資事務手数料
住宅ローンなどの貸付を受ける場合、そこで金融機関に支払う融資事務手数料は“課税”対象になります。
「では、ローンの利子分にも消費税がかかるの？」と疑問に思う人もいるかもしれませんが、こちらも土地の場合と同様に消費税法上で“非課税”と明記されています。（参考：国税庁｜預金や貸付金の利子など）
ちなみに、以前までは一部の手数料を「みなし利息」として非課税の利息に含んで消費税が算出されているケースもありましたが、貸金業規制法の改正によりこの慣習自体が撤廃されたため、現在は全てのサービス提供に関わる手数料が課税対象です。
団体信用保険
契約者個人にサービスが供給される訳ではありませんので、消費税は“非課税”で、相続税や所得税もかかりません。（参考：国税庁｜団体信用生命保険に係る課税上の取扱いについて）
団体信用生命保険は、「住宅の建築請負契約又は売買契約を締結した個人が、金融機関等からの融資が実行される前に死亡等した場合に、保険金をもって報酬支払債務又は代金支払債務の残額に充てること」が目的で、簡単に言い換えると被保険者に万が一のことが生じた場合には保険金はローン融資をしている金融会社に支払われます。
火災保険
もちろん火災保険も例外ではなく“非課税”です。
なぜなら、国税庁では、消費税の非課税対象として「保険金や共済金」を挙げているからです。（参考：国税庁｜課税の対象とならないもの(不課税)の具体例）
ちなみに、資産の譲渡などの対価ではないため、契約を途中解約した場合に返金される解約返戻金も課税対象外となります。
登記手数料
不動産登記に関わる諸手数料も“非課税”です。
ですから、登記手数料令第13条で定められた金額以上に消費税は上乗せされません。
ただし、不動産登記情報や商業・法人登記情報、動産譲渡登記事項概要、債権譲渡登記事項概要など、登記に伴い必要な情報を集めるためには、国に一定の手数料を支払わなくてはいけません。（参考：登記情報提供サービス）
マンション管理費・修繕積立金
マンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金は、区分所有者も組合の構成員であり、取引は業務にならないため、“非課税”です。
したがって、共有部の一部である駐車場を借りる際の賃貸費用にも消費税はかかりません。
中古マンション購入時に関わるその他の税金は？
実は、中古マンションを購入する際には、消費税を納めなくても良い場合でも他に幾つかの税金がかかってきてしまいます。
これらの税は、消費税ほど高額にはならないものの、予算組みをする際に念頭に置いておかなくてはいけません。
ぜひ、その性質や定義についてしっかり理解しておきましょう。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約や建設工事請負契約、ローン契約など、日常の取引に伴って作成する契約書や領収書に課税される税金です。
税額は取引契約金額に応じて変動し、5万円以下は非課税、それ以上は金額が増えるごとに印紙税も増え、5千万円〜1億円以下で6万円になります。（参考：国税庁｜印紙税額の一覧）
登録免許税
不動産登記をする際に納める税金で、所有者移転登記やローン利用時に必要となる抵当権設定登記に課税されます。
税額は、土地や建物の評価額やローンの融資金額に応じて決まります。
ちなみに、司法書士に登記作業を依頼した場合には、手数料と登録免許税を合わせて支払いますが、登録免許税は税金であるため消費税はかかりません。
令和５年３月31日まで期間が限定されていますが、土地の売買による所有権の移転登記及び土地の所有権の信託登記に係る登録免許税が一部軽減されるため、個人で登記をする場合には必ず詳細を確認しましょう。（参考：財務省｜登録免許税に関する資料）
不動産取得
土地などの不動産を購入した場合、購入者に対して課税される税金で、その対象不動産のある都道府県に納付するため、消費税などとは異なり地方税に分類されます。
現時点では、2024（令和6）年３月末日までに取得した不動産に対しては土地と家屋（自宅）の評価額 の３％が課税されます。（参考：東京都主税局｜不動産取得税）
固定資産税
税法上の「固定資産」とは、土地や家屋、その他減価償却資産（機械・装置、工具・器具及び備品など）を指し、これらの所有者に対して購入後毎年納付義務が発生します。
基本的にはその資産のある市町村に納める税金ですが、東京23区内については都税として扱われ、普通財源として使われるのが基本です。
土地と家屋に対しては、課税標準価格の1.4％分が税額となり、毎年６月ごろに納付書が自宅へ郵送されます。（参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋））
都市計画税
都市計画税とは、都市計画区域内に土地や家屋を持っている人に対して、その地域の管理・運営・その他事業に必要となる費用を負担してもらう目的で作られた税金です。
固定資産税と同様に、購入後は毎年納付しなくてはいけません。
税額は、不動産の評価額に応じて変わり、自治体によっても税率は異なりますが、不動産評価額 × 0.3％以下と定められています。（参考：総務省｜都市計画税）
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まとめ：消費税の概略を理解して中古マンションを購入しましょう
消費税に対して「たかが10％」と感じる人もいるかもしれませんが、中古マンション購入にはまとまった費用が必要となるため、たった1割でも人生設計に大きく影響します。
ですから、「かかる物件」と「かからない物件」の違いを理解し、どちらがよりコスパ良く理想のマイホームを手に入れられるかをじっくり検討しましょう。
また、消費税以外にかかる税金について理解しておくことで、ローンを利用する場合も計画的な返済ができます。
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