公開日:2022-10-25 更新日:2024-12-19
中古マンションの探し方のコツと6つのチェックポイント
中古マンション探しで優良物件購入の成功の条件の一つには、物件を見つけてから契約までのスムーズな進行が挙げられます。
投資物件として中古住宅を探している人もいる為、良い物件ほどすぐに買い手が見つかるので、見つけてから購入までのスピード感が求められるからです。
特に人気の高いエリアではその傾向が顕著です。
一方、希望の利便性を満たす魅力的な立地条件だからといって、競争に負けないようあわてて購入すると、築年数の割には住宅の状態が悪くリフォーム費用が嵩むという結果になることもあります。
確実に優良な中古マンションを購入する為にはどのようなコツがあるのでしょうか？
今回はその下準備の仕方をご紹介します。
・コロナの影響で在宅ワークが増え郊外に戸建て住宅を建てる人も増えてはいますが、利便性の高い都市部のマンションは相変わらず多くの人に人気があります。
・都市部の中古マンションは優良物件ほど人気が高いため、効率よく判断し成約に進める必要があります。
・中古物件は家族で下準備をして探し始めることが大切です。タイミングを逃さないように専門家のアドバイスも有効に活用しながら進めましょう。
目次
中古マンション購入からリフォーム完成までの期間にかかる予算の割り出し
コロナ前のように立地条件や築年数だけを基準に中古マンションを探していても、家族の理想の住まいになる中古マンションは見つかりません。
中古物件は家族で下準備をして探し始めることが大切です。
下準備では、リフォーム前の物件の探し方に関して、個人ブログや口コミなどヒントを得たり、不動産のポータルサイトで中古マンションの価格相場を調べることなども役立ちます。
最終的には、タイミングを逃さないように専門家のアドバイスも有効に活用しながら進めていくことが成功に繋がります。
家族の事情に応じて購入したいマンションの条件を整理してから、マンション探しを始めましょう。
チェックポイント1 中古マンションの購入～新居完成までにかかる費用を合わせた予算計画
ハウスクリーニング程度で新築同様になるような築浅のマンションを購入する、リフォーム済のマンションを購入するというケース以外では、中古マンション購入後のリフォームをする人がほとんどです。
その場合には、マンションの購入価格の他にリフォーム費用、この期間にかかる諸費用や引っ越し費用、家具の購入費も併せた予算割りを出しておく必要があります。
その上でいままでに蓄えてきた家づくりの資金と無理なく返済できる住宅ローンの組み方を検討して、中古マンション購入からリフォームまでの期間に必要な費用に充てられる金額を割り出します。
チェックポイント2 同じ築年数でも状態の良い中古マンションを探す
予算内で購入できそうな中古マンションの築年数を絞った上で中古マンションを探します。
マンションの価格は新築から30年程度までは年々下落していきます。
新築から日が浅いほど下落率は大きく、15年を過ぎるとやや緩やかに、30年を過ぎるとかなり緩やかになっていきます。
築年数という面からみると築年数が長くなるほど購入価格は抑えられますが、リフォーム費用は嵩みます。
ただ、同じ築年数でも住宅の状態によってリフォーム費用が変わることもあるので、同じ築年数でも状態の良い中古マンションを探すということが予算を抑えるポイントです。
状態の良い中古マンションとは、適切な管理が行き届いているマンションを指します。
戸建て住宅とは違い、マンションでは購入するマンションの以前の住人の手入れの仕方によって耐震性が低下したり、給排水管が劣化したりということはありません。
内装がボロボロになっていたとしても、リフォームで一新するので問題ありません。
最も需要なことは、マンション全体が適切に管理されているかどうかということです。
エントランスや駐輪場の様子など、内覧の際に見た目で判断できる部分もありますが、耐震や給排水管に関しては、大規模修繕の履歴や今後の計画を閲覧しなくては判断できないこともあります。
耐震性に問題のあるマンションであれば、どんなに低価格であっても購入は避けるべきですが、築年数によって旧耐震基準ではないという程度までしかわからないことが多いです。
ただし、中古住宅の探し方として、専門家といっしょに探すという方法を取ると、判断が難しい部分を明確にできます。
チェックポイント3 予算に合わせて利便性への妥協点を考えておく
マンションの立地条件は、暮らし始めてからの生活にも、購入価格にも大きく影響します。
通勤、通学、日常的な買い物、病院、公共機関などの利便性、治安や環境の良さは、地域によって変わり、暮らしやすさに影響します。
そしてその利便性の良さはそのまま、マンションの価格にも影響します。
戸建てではなくマンションを選ぶ大きな理由の一つは利便性です。
ただ、それを求めれば求めるほど予算の制限内で見つけることが難しくなっていきます。
子育て中なので治安の良さ、公園が多いなどの環境の良さは譲れないが、複数の路線が乗り入れている駅から5分以内という条件が難しかった場合、
10分までは妥協する、乗り換え路線が少ない駅にするなど、妥協できる点も考えておく必要があります。
内覧で見極めたい間取りや断熱性などリフォームで解決できる可能性の範囲
予算の範囲内で状態の良い中古住宅が見つけられたら、その次に確認して行きたいことは間取りの制限や断熱改修の必要性の有無です。
この部分は同じ築年数であってもリフォーム費用の増減に影響します。
チェックポイント4 構造による間取りの制限は活かせる可能性が高い
マンションにはラーメン構造と壁式構造という2つの構造があります。
ラーメン構造は広い空間を持たせる構造ですが、室内に頑強な外枠である柱の出っ張りがあります。
この出っ張りを外すとマンション全体の耐震性が低下するので絶対に外せません。
壁式構造は耐力壁で地震に備える構造なので、室内に絶対に外せない壁があります。
内覧の際には柱の出っ張りや外せない壁が自分たちの思い描いている間取りを阻むことがないかをチェックする必要があります。
柱の出っ張りや外せない壁のせいで思い描いている間取りにできないこともあれば、柱の出っ張りの間に壁造作家具を設ける、外せない壁を活用した間取りにすることも、上手に活用してリフォーム費用を抑えることもできます。
構造による間取りの制限は、リフォームの専門知識がある人と一緒に中古マンション探しをすると、上手に活かす方法の提案を受けられます。
チェックポイント5 断熱改修はリフォーム費用・省エネ性に影響する
マンションの場合、外気に接している壁が少ないので、戸建て住宅ほど断熱改修の費用は掛かりませんが、古いマンションには断熱性の低いマンションがない訳ではありません。
断熱性の低いマンションは冬寒く夏暑いという環境になる上に、光熱費も嵩みます。
暮らし始めてからの省エネ性を考えると窓の断熱化などの断熱改修が必要です。
ただ、築年数が古くても大規模改修によって断熱改修が必要ないマンションもあるので、内覧の際に窓や玄関ドアをチェックしましょう。
チェックポイント6 日当たり・風通し・騒音は時間帯を変えての内覧が効果的
マンションの悩みの上位にある項目の中に騒音問題があります。
上階の部屋からの足音など壁を伝って響いてくる騒音と、道路や線路、商業施設などからの騒音です。
上階の部屋からの足音など壁を伝って響いてくる騒音は、残念ながら防ぎようがありません。
平日で子どもがいない時間帯に内覧をしたので静かだったというようなことのないよう、曜日や時間を変えて内覧することが大切です。
外部からの騒音は内窓設置によって解決できます。
ただし、マンションの管理規約によっては許可されないこともあります。
内覧時に外からの騒音が気になるが、立地条件や価格などはすべて及第点という場合には、内窓が設置できるかどうかを管理組合に確認してみましょう。
その上で、内窓を設置する費用を加えても予算内に収まるようであれば、騒音は解決できます。
日当たりや風通しも時間帯や天候によって状況が変わります。
日当たりや風通し、騒音は暮らしの快適さや家族の健康に直接かかわることなので、日や時間帯を変えて内覧して確認することが大切です。
中古住宅探しで優良物件に出会うコツは信頼できる会社といっしょに探すこと
施工事例：Happy Family Home│詳しく見てみる
人気の高いエリアに建つ中古マンションやブランドマンションは、見つけてから購入までの手順をタイミングよく進めていかないと、あっという間に他の人とが成約に進んでしまう可能性があります。
そのようなことにならないようにするためには、家族でできる準備をしてから具体的な中古住宅探しを始める必要があります。
ただ、それだけでは候補となる物件が見つかった時に、判断に時間がかかってしまい、成約に至らないこともあります。
中古住宅の探し方で押さえなくてはならないポイント
チェックポイントの1～6について、専門家のアドバイスが有益なポイントもありますので、判断に困った時はぜひ専門家へ相談しましょう。
家族だけでもある程度判断できるもの
チェックポイント1 中古マンションの購入費だけではなくリフォーム費用、諸費用など新居完成までにかかる費用をすべて合わせて予算計画を立てる
チェックポイント3 予算に合わせて利便性への妥協点を考えておく
チェックポイント6 日当たり・風通し・騒音は時間帯を変えての内覧が効果的
不動産会社の専門家のアドバイスが有益なもの
チェックポイント2 同じ築年数でも状態の良い中古マンションを探す
不動産会社といっしょに中古住宅探しをするとアドバイスをもらえるかもしれません。
リーフォーム知識のある専門家のアドバイスが有益なもの
チェックポイント4 構造による間取りの制限は活かせる可能性が高い
チェックポイント5 断熱改修はリフォーム費用・暮らし始めてからの省エネ性に影響する
それを考えると、不動産取引とリフォームの両方に対して知識と経験のある会社、中古マンション購入からリフォームまでをまとめて請け負う会社といっしょに中古住宅を探すという方法が最も効率の良い中古住宅探し方だということが分かります。
中古マンション探しから理想の住まいの完成までをトータルしてお手伝いします
SHUKEN Reのワンストップリノベーションは、中古物件探しからスタートするワンストップサービスです。
家族だけで中古住宅を探してからさらにリフォームを依頼する会社を見つけるという方法は効率が悪い上に、予算オーバーになってしまったり、理想の間取りや内装にならなかったりする恐れがあります。
中古住宅購入とリフォームはセットで依頼するという方法が最も効率が良く失敗のない方法です。
中古住宅をリノベーションして家族の住まいにするという計画を効率よく進めるためには、物件探しからリノベーションまでを一括して依頼できる会社を探すことが早道です。
専門的な知識がないと判断し難い戸建て住宅の耐震性や、構造部の状態を把握した上での優良物件、家族の希望する間取りに変更可能な中古住宅に関しての提案を受ける事ができます。
提案された耐震や住宅の劣化状態に不安がなく、なおかつ理想の間取りが実現できる家の中から、家族が選んだ中古住宅を理想の家にする為の計画が作られていきます。
この方法であれば、後悔するような中古住宅を購入する心配がない上に、家族の暮らし方や価値観、好みに合った新しい住まいが実現します。
私たちSHUKEN Reは、中古物件探しからリノベーションまで一貫してお役に立ちます。
予算立てやローンの組み方などのご相談もお受けしているので、お気軽にお問い合わせください。
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3つのコースからご相談を承っております。
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