中古マンションの物件購入の注意点とリノベーションの費用相場

中古マンションを購入しリノベーションを検討している場合、費用が気になりますね。  

 

特にリノベーションではどんな工事を行うかによって変わることが現状です。

 

どんな工事が行われるのかおおよその予想をしておくことが大切です。  

 

今回は、中古マンションでのリノベーション費用の内訳（工事内容）や工事に関わる物件購入時の注意点をご紹介します。    

 

 

 

中古マンション×リノベーションの費用

中古マンションとリノベーションの費用は、5つの要素が関わってきます。

 

・中古マンションの築年数

・広さ

・設備費用

・地域を含めた立地

・その他諸費用  

 

だからこそ、総費用がマチマチであることが現状なのです。  

 

なお、弊社の場合、リノベーション費用の平均は1,000〜1,200万円です。    

 

 

中古マンションの築年数

築年数が古いほど、購入費用は安くなります。築30年近くなると底値といわれています。

 

 例えば、築5年程度では、新築と大差がありませんが、設備がそのまま使えることが多く、リノベーションにかかる費用を抑えることができます。

 

一方で築30年を超えている物件では、間取りから変えるフルリノベーションにはピッタリの物件です。しかしリノベーションに費用がかかります。

 

  〈関連コラム〉

中古マンションの築年数から考える狙い目が分かります。

・中古住宅の築年数に狙い目はある？【マンション編】    

 

 

広さ

中古マンションの販売価格にも影響しますが、リノベーションにかかる費用にも「広さ」は影響します。  

 

工事をする広さが広いほど、必要となる資材が増えるためです。    

 

 

設備費用

せっかくのマイホームですから、水回りを含めた設備が古いままにはしたくありませんね。  

 

しかしだからといって、設備のランクアップやオーダメイドなど、こだわりも度を過ぎると費用が高くなってしまいます。

 

予算オーバーにならないためにも、妥協点を考えていかなければなりません。  

 

 

地域を含めた立地

中古マンションが駅近であったり利便性が高いと販売価格が高く設定されていることが多いです。 

 

もちろん南向きか北向きか、角部屋かによって人気が変わるように、価格も変わります。  

 

そして意外かもしれませんが、リノベーション工事においては「マンションの何階にあるのか」も費用に影響します。  

 

高層階では資材を運び入れることも大変ですから、その分が費用に加算されることも念頭に置いておきましょう。

 

 

その他諸費用

これは「物件購入費」や「リノベーション工事費用」とはまた別に必要な費用のことを指します。  

 

・物件購入にかかる事務手数料

・税金

・設計、デザイン料

 

上記のような諸費用もほぼ必ず必要な費用となり、抑えることが難しい部分です。 

 

物件探しから始める場合は特に、総予算の中からそれぞれの諸経費を考えたうえでの予算計画をが必須となります。    

 

ワンストップリノベーションの会社であれば、最初から最後まで一貫した提案となりますので、総予算の中で配分のコントロールができますので安心です。

 

 

中古マンション購入時のリノベーションに関する注意点

中古マンションをリノベーションする前提であれば、購入の時点で確認しておくべき注意点が３つあります。  

 

■マンションの管理体制

■配管・騒音の状態

■マンションの耐震 

 

 

マンションの管理体制

マンションは管理を買うと言われるほど、管理体制を確認することは大切なポイントです。 

 

管理組合がどのように運営されているのか、修繕費や管理費の徴収はどのくらいの額なのか、近いうちに大規模修繕の予定があるのかなど積極的に確認しましょう。

 

また2022年4月から始まったばかりの制度ですが、マンションの管理がどのようになされているかを評価する制度、「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」があります。

 

どちらの制度も任意であり、認定・評価を受けるかどうかは管理組合の判断にはなりますが、いい判断材料になるかと思います。

 

購入を検討しているマンションが上記のどちらかの制度を利用し、いい評価を得ていれば、安心して購入することができるでしょう。

 

 

配管・騒音対策の状態

目に見えない部分であるため、購入時に確認することは非常に難しいのです。

 

しかし、入居後水漏れが発生した場合、配管を確認・修理する必要がありますが、マンションによっては配管が埋め込まれている可能性があります。なお築年数が古いマンションほど、配管が壁の中に埋め込まれていることが多いです。

 

修理・配管の交換工事の際には、壁から壊さなければならないような大掛かりな工事になる可能性があります。

 

大掛かりな工事ほど費用が高くなってしまうため、配管の状態（埋め込まれているか・いないか）はぜひ確認をしましょう。

 

また防音性能のある壁材、床材が使われているかどうかも確認しておくべきでしょう。

 

  リノベーションの際に新調すれば問題はないかと思いますが、そのまま使う場合には、隣の家の音が聞こえる、もしくは聞こえているのではないかと気が気でなくなります。

 

 

マンションの耐震

新耐震基準で建てられている場合は、大きな問題にはなりません。

 

しかし建築基準法が改正される前の時期に建てられた場合は、旧耐震基準（目安は築40年前後）に該当し、もしも耐震性能に難がある場合には耐震補強工事が必要です。

※旧耐震だからといって必ずしも耐震性に問題があるわけではありません  

 

そうした場合、マンションそのものの建て直しや大規模修繕が行われる可能性があります。

 

建て直しとなると、せっかくのマイホームがなくなってしまう可能性がありますし、大規模修繕の場合ですと、修繕費として管理組合から大きな金額の負担を求められることが考えられます。

 

マンションの管理費や修繕費はずっと支払いが続くものであり、月々のローン返済に加えて必要になることを忘れてはいけません。   

 

管理状態を確認すると同時に、大規模修繕の場合、月々の徴収費からで対応できるのか、それとも修繕の際に負担が求められるのか、詳細に確認しておくことをおすすめします。

 

 

まとめ

都市圏では特に中古マンションをリノベーションすることが増えているからこそ、費用に関することやリノベーション工事に関する注意点は知っておくべきことです。  

 

また中古マンションの購入には不動産、リノベーションは工務店と相談先を分けると時間と手間だけでなく費用にも影響しますので、窓口を１本にできるワンストップリノベーションを提供する会社に相談しましょう。

 

 

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