中古マンションの「瑕疵担保責任」とは？新築との違いも解説

住宅の購入を検討していると「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉が目に入ってきますよね。

 

「なんとなく難しそうなイメージ…」「自分には関係ないのでは？」と思われがちなのですが、じつはとても重要な契約事項です。

 

この記事では、瑕疵担保責任についてまとめるほか、新築と中古物件の違いについても紹介します。

 

住宅購入には難しい専門用語がたくさん出てきますが、ぜひ意味をきちんと理解して購入しましょう。

 

住宅を購入するのが初めてという方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

〈関連コラム〉 下記コラムでは、住宅購入する前に建物診断をする「ホームインスペクション」についてまとめています。

 

中古物件を購入する際に知っておきたい「ホームインスペクション」とは？|“不要”“必要ない”というのは本当？メリット・費用について徹底解説

 

 

瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」とは購入した住宅に欠陥が見つかった場合、売主の負担で欠陥を直す仕組みとなります。

 

法律上は「売買契約で、売ったものに欠陥があって目的を達することができない場合には、契約を取り消すことができる。あるいは、取り消しができない場合は、買主は売主に損害賠償を請求できる」とされています。

 

たとえば購入した食料品や日用品が不良品だった場合、新しいものと無料で交換してもらえますよね。

 

住宅の場合は新築に交換まではできないことが多いですが、同じように無料で欠陥を直してもらえるという仕組みとなります。

 

新築と中古での違い

「瑕疵担保責任」は、住宅購入の際は必ずついて回る用語です。

 

これは新築でも中古でも適用されるものですが、それぞれの場合によって異なる点もあります。

 

ここでは、新築と中古での瑕疵担保責任の違いについてまとめていきます。

 

期限

分かりやすい違いが、それぞれが有効とされる期限です。 まず新築の場合、2年が期限とされるケースが多いです。

 

不動産会社や建築会社が責任を持ち、法律上「2年以上の期間を設けること」というルールがあるため最短期間の2年となる場合が多くなっています。

 

一方で中古住宅の場合、売主が不動産会社かそれ以外かによって期間が異なります。不動産会社の場合、新築と同様に引き渡しから2年となります。2年間もあれば、不具合にも気づきやすく修理の保証があるので安心ですよね。

 

しかし中古住宅の場合、売主は不動産会社ではなく個人であるケースが大半です。個人間取引だと「2年以上」というルールは適用されず、最も多いのは「引き渡しから3か月」という期間になります。

 

これには何年も経ってから不具合の責任を問われても、本当に売買前の欠陥だったのか、売買後に故障したのか判断が付きにくく、売る側にとってリスクが大きいという事情があるのです。

 

「瑕疵担保責任免責」の有無

新築住宅の場合は、ほぼ間違いなく瑕疵担保責任が付いています。

 

しかし中古住宅の場合、「瑕疵担保責任免責」というケースもあるのです。これは住宅に仮に欠陥があったとしても、売主の責任は問わないという意味です。

 

「瑕疵担保責任免責」は一般的に築20年以上の年季の入った物件で見られることが多く、もし欠陥が見つかっても自分で修理の手配をしなければなりません。

 

不安な場合は、契約前によくチェックしておきましょう。個人間売買の場合、およそ6割が保証無しでの売買となっています。

 

具体的な期間は売買契約書で確認できますが、契約する前なら不動産業者に聞いてみるとよいでしょう。

 

中古マンション購入での注意点

 

瑕疵担保責任の対象外の項目をチェック

瑕疵担保責任では住宅の欠陥を保証してくれますが、対象外となる項目もあります。

 

契約ごとに条件が異なりますが、下記のような事項がよくトラブルになるため注意が必要です。

 

• 雨漏り
• 断熱材の劣化
• 建物の傾き

 

まず雨漏りについては、2年等の対象期間内であれば保証の対象項目となります。しかしその期間を過ぎてしまうと、雨漏りしても自分で修理しなければなりません。

 

外壁材の継ぎ目部分やサッシの周囲、配管貫通部のシーリング、バルコニーの防水層などの劣化は、年月が経ってから漏水の原因になってしまうため、実際に雨漏りが発生するときにはすでに保証の対象外というケースが多いのです。

 

次に断熱材は、床下や屋根裏に入っている部材です。建物内部の温度変化を緩やかにする重要な役割があり、グラスウールやポリスチレンといった断熱性の高い素材が充填されます。

 

しかし瑕疵担保責任の対象になることは少なく、どれだけ劣化していても補修してもらえないケースが多いです。心配な場合には、購入前に中古住宅のホームインスペクション（住宅診断）を行うとよいでしょう。

 

著しい劣化や不具合があれば、リノベーションの際に一緒に補修するのがおすすめです。地盤が緩い場合などは、築年数が経つにつれて建物に傾きが生じる場合があります。

 

しかし瑕疵担保責任の対象になることは少なく、住んでみて初めて傾きに気づくケースも。ちょっとした傾きでも、体調に影響を及ぼす場合があります。

 

こういったトラブルを防ぐために、購入前に床や壁の傾斜を計測することをおすすめします。

 

売買契約で「個人間取引」と装っているケースも

中古住宅の瑕疵担保責任の対象期間は、個人間売買なら3か月、不動産業者は2年となるケースが多いです。

 

一般的に個人間取引のほうが規制が緩くなるため、中には実質的には不動産業者であるのに個人間売買を装う業者も。

 

所有者の名義を会社の代表者としている場合、一般の方には気づかれにくいポイントです。

 

こういったケースだと瑕疵があっても補償されなくなってしまう可能性が高いため、契約前にきちんと確認するようにしましょう。

 

中古マンションは品質を見て選ぼう

ワンストップリノベーションが安心

中古マンションを購入する場合、住む前に水まわりの交換や壁紙の張り替えなどを行うケースが多いですよね。

 

しかしすべてを自分たちで行おうとすると、不動産会社との取引、リノベーション会社にプレゼンの依頼、工事会社の手配、銀行とローンの契約…などなどあらゆる手続きもすべて自分たちでしなければなりません。

 

そういった手間を省きたいなら「ワンストップリノベーション」がおすすめです。

 

これは物件探し、購入、リノベーションの計画、施工といった一連の流れを一括して行ってくれるサービスとなります。

 

実際に暮らし始めるまでの長い付き合いになるため「中古マンションを売ったら終わり」という無責任なやりとりが起こりにくいのがメリットですね。

 

さらに「どんな暮らしがしたいか」「物件購入費用とリノベーション費用をどれくらい掛けるか」といったトータル的な視点で家づくりができるため、安心してやり取りができるでしょう。

 

物件選びとリノベーション工事の両方を任せることにより、「物件選びに失敗して理想のお部屋にならない…」といったリスクも回避できますよ。

 

「かし保険」もおすすめ

「どうしても欠陥がないか不安…」という方には、「かし保険」の加入もおすすめです。

 

これは住宅のお引渡し前に事業者が申し込み、加入する保険となります。

 

万が一、構造・防水等の隠れた瑕疵があって修補または賠償した場合に、被保険者である事業者へ保険金が支払われます。

 

ただし加入の前には保険法人が検査を行うため、定められた検査基準に適合した物件だけが加入できるという点には注意が必要ですね。

 

たとえば 日本住宅保証検査機構が提供する「JIO中古マンション戸単位売買かし保証保険（個人間用）」の場合、下記のような補償内容となります。安心感を重視される方は、加入を検討してみてもよいでしょう。

 

• 保険期間は1年または5年（選択したコースによる）
• 保険金額は保険期間を通算して500万円または1,000万円（選択したコースによる）※保険期間5年の場合は1,000万円のみ
• 免責金額は5万円
• 保険対象部分（特約は無し）

 

（日本住宅保証検査機構サイトより）

 

中古マンション購入前は瑕疵担保責任を要チェック

ここまで「瑕疵担保責任」について紹介してきました。中古マンションの購入は人生の中でも大きなイベントなので、初めてという方は多いですよね。

 

「購入してから欠陥に気づき、その頃には瑕疵担保責任も期間外だった…」という失敗を防ぐためにも、購入前にぜひしっかり確認しておきましょう。

 

SHUKEN Reでは、物件の購入からリノベーションまですべて一貫して行う「ワンストップリノベーション」を行っています。

 

お客様の小さな声に耳を傾け、言葉に表現できない思いをくみ取り、形にするお手伝いをしています。ぜひお気軽にご相談ください。