マンションの建て替え時期っていつなの？｜中古物件購入の不安にお答えします

 

住まいの購入には、希望が高まる反面、不安もつきもの。特に新築物件に比べ中古物件購入の場合、築年数も経過していることから疑問や不安もいっぱいです。

 

しかししっかりと内容を把握することで、不安を解消し安心して中古物件を購入することができます。

 

今回は、中古物件購入のいろいろな疑問・不安の中から「マンションの建て替え時期」についてクローズアップしてみましょう。

 

せっかく購入したのに、何年も暮らせなくては意味がありません。ぜひこれからの住まいづくりにお役立てください。

 

 

 

 

中古物件購入での不安とは

 

一戸建て住宅とは違いマンションは、たくさんの住まいが集う集合住宅となります。そのためマンションの各室には「区分所有権」が設定されています。

 

この区分所有権とは、マンション一棟の建物のスペースを独立させ、個別の所有権を設定したものです。

 

 

このように暮らしていく中で支障が出ないよう、さまざまな取り決めがされています。

 

戸建ての住まいとは違いマンションは、「自分で自由にできる部分とできない部分」に分けられています。

 

中古物件購入時、こんなことに不安を感じている

住まいの購入は、人生の中でも大きな金額の動くイベントの1つ。特に中古物件購入ともなると、

 

• 構造上の問題はないのだろうか。
• 購入してすぐに、設備に不具合が起きないのだろうか。
• 災害に関しての部分は大丈夫なのか。

 

というような、不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。やはりその中で最も気になる部分は、購入するマンションにいつまで住めるのかという「寿命」の部分です。

 

マンションの寿命やその先を知ることで、購入に対する不安の軽減や中古物件を選ぶ際の参考になります。築年数の経過したマンションを購入するときの注意点を、1つずつ解説していきましょう。

 

 

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マンションの寿命と耐用年数

 

マンションの購入を検討していると、建物の「耐用年数」や「寿命」などというフレーズを耳にすることもあります。

 

同じように感じる言葉ではありますが、このふたつには大きく異なる意味を持ち合わせています。

 

建物の耐用年数とは

 

耐用年数とは、対象資産を使用できる「期間」のことを表しています。

 

今回でいえば、マンションの建物が対象資産物となり、資産物によりその年数は変化します。

 

この耐用年数は各個人や会社などの団体で決めることはできず、統一した基準で法律に規定されています。

 

日本で建てられているマンションの多くは「鉄筋コンクリート造」もしくは「鉄骨鉄筋コンクリート造」となっており、耐用年数は物件の構造により年数が定められています。

 

構造	耐用年数（住宅用の場合）
木造・合成樹脂造のもの	22年
木骨モルタル造のもの	20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	47年
れんが造・石造・ブロック造のもの	38年

 

この表でも分かるように、マンションの場合「47年」と他の構造よりも長い年数が規定されています。

 

しかしこの表で見ると「47年を経過したら暮らしていけないのか･･･」と感じてしまう方もいらっしゃるでしょう。

 

主にこの耐用年数とは、法人税などを計算するうえで 統一した基準で 減価償却の計算を行うために法律で規定された年数なのです。

 

▶︎事例の詳細はこちら「NOBLE BROOKLYN」

 

物件種別 マンション 築年数 47年

 

▶︎事例の詳細はこちら「Fn Design」

 

物件種別 マンション 築年数 51年

 

上のお住まいのように、リノベーションすることで内側から建物の価値を高めることも可能です。

 

そのため耐用年数を過ぎたからといって住めなくなるという訳ではなく、法的に定められた年数を経過してしまった建物という意味合いになります。

 

建物の寿命とは

 

建物の寿命はマンションだから○年、一戸建てだから○年、と簡単に言い切れない部分があります。それはその建物の構造や建っている環境の違い。

 

また定期的に清掃やメンテナンスなどが行われているのかなどにより、寿命は大きく変化するためです。耐用年数とは違い寿命は、その建物の限界を示す数値となります。

 

そのため一概に、「このマンションの寿命はあと5年です！」という風に断言することはできません。

 

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですが、実際には47年を超えても快適に暮らせているマンションは多くあります。

 

確かに中古物件の購入の場合、築年数は気にしてもマンションの維持管理については見落としがちです。築年数に合わせ、こういった部分も「購入すべき物件なのかを判断する材料」に使っていきましょう。

 

〈関連コラム〉 中古物件の注意点│内覧・契約書をかわす際に気を付ける7つのこと

 

 

古くなったマンションはどうなるの？

 

どんな建物も年月が過ぎ、時間とともに老朽化は進んでいきます。

 

一戸建て住宅であれば、建て替えなどの選択も個人の判断で決断できますが、多くの人が暮らすマンションでは簡単にはいきません。

 

マンションの場合、大きく分けて3つのルートから選択するケースが一般的です。

 

マンションを建て替えて、新しくする

古くなってしまったマンションの方向性の1つが、マンションの建て替えです。

 

マンションの建て替えの場合、費用は居住者の負担となり「 所有者の5分の4以上の賛成が必要になること 」など、とてもハードルが高いのが現実です。

 

マンションの建て替えともなると個人にかかる負担も大きくなり、建て替えが必要と思われるマンションでもなかなか進まないケースも多くなっています。

 

定期的に大規模修繕を行い、建物寿命を延ばす

マンションに多く使われているコンクリートの寿命はとても長く、100年以上とも言われています。新しい建物にしかない良さがあるように、年数が経過した建物には年月が作り出す風合いがあります。

 

適切なメンテナンスを施すことで建物の寿命を伸ばしていく方法を採用しているマンションは、とても多くあります。

 

建物ごと売却する・更地にして売却する

マンションの建物ごとや建物自体を解体して、売却するケースも考えられます。その場合売却費用から解体費用を差し引いた上で、全ての所有者に分配されることになります。

 

しかしこの場合も所有者の同意が必要となるため、ハードルが高いのが現実です。

 

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中古物件購入の不安を解消しながら、サポートします

▶︎事例の詳細はこちら「TOKYO Residence」

 

中古マンションと一言で表しても、さまざまな状態の建物があります。マンションの建て替えも簡単ではなく、建て替え時期も状況により変化するため「○年」と言いきれないのが現実です。

 

中古物件だから、年数が経過しているから劣るのではなく、広い視点から「良質な物件」を見極めることが重要です。

 

マンション自体の建物の構造は変えることはできませんが、マンションの寿命は入居者ひとりひとりの管理によっても大きく変化します。

 

中古物件を購入しリノベーションをすることで、一目では分からなかった部分にも手を加えることができ「住まいの寿命を内側から高める効果」も期待できます。

 

「こんな暮らしに憧れている」「こんな形がいいかなぁ」など、大まかなイメージの中から、ご要望を見つけ出し、アドバイスやご提案をさせていただいております。

 

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