マンションに断熱材が入ってない？見分け方とリノベーションでできる対策をプロが解説

 

「冬、エアコンを止めた瞬間に冷え込む」「夏、壁から熱気が伝わってくる」などのお悩みから、「もしかしてこのマンション、断熱材が入っていないのでは？」と不安になる方もいるのではないでしょうか。

 

結論から言うと、古いマンションでは断熱材が全く入っていない、あるいは現代の基準では「入っていないも同然」の薄さであるケースが実際に存在します。

 

マンションに断熱材が入ってない？と不安になったとき、まず知っておきたいのは「本当に断熱材がゼロなのか」「入っていても性能不足なのか」を見極めることです。

 

このコラムでは、東京・千葉・神奈川で多くのリノベーション施工実績を持つSHUKEN Reが、マンションに断熱材が入っているかを自分で確かめる方法と、リノベーションで性能不足を解消して快適な住まいを手に入れる方法を解説します。

 

 

 

 

 

■マンションに断熱材が入っていないかも？よくある症状チェック

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case225「Private Gallery」

 

今お住まいのマンションで次のような違和感がある場合、断熱材が入っていない、または十分でない可能性があります。

 

まずは室内での体感や目に見える範囲で、以下の点をチェックしてみてください。

 

 

冬はエアコンを切るとすぐ寒くなる・夏は冷房が効きにくい

 

断熱性が低い住まいは、外気温の影響をダイレクトに受けやすいため、冬は暖房を切るとすぐに室温が下がりやすく、夏はエアコンを強めにしてもなかなか部屋が冷えません。

 

冷暖房の立ち上がりに時間がかかり、設定温度のわりに「効いている実感が薄い」と感じる場合は、断熱が十分に機能していない可能性があります。

 

 

外気に近い壁・天井・床が冷たい・熱い

 

断熱材がしっかり入っていれば、壁や天井の表面温度は室温に近くなります。

 

一方、外気に面した壁や天井、床を触ったときに「外の空気と同じくらい冷たい（または熱い）」と感じる場合、外壁側の断熱が弱い、もしくは施工不良や断熱材の欠損がある可能性があります。

 

 

窓や壁まわりに結露・カビが出やすい

 

冬になると窓ガラスに大量の水滴がつく、窓まわりや北側の壁に黒いカビが発生しやすいなどの場合も要注意です。

 

断熱性が低いと冷えた壁や窓に室内の暖かい空気が触れることで結露が発生しやすくなり、カビの原因になります。

 

また、断熱が不十分だと壁の内部でも結露が起きやすく、見えないところで躯体の劣化が進行してしまうケースもあります。

 

 

上下階・廊下との温度差が大きい

 

玄関を開けた瞬間に共用廊下との温度差に驚く、部屋の中でも場所によって体感温度が極端に違うという場合も、マンションの断熱が不十分な可能性が高いです。

 

断熱性・気密性が低い住戸では、暖かい空気が逃げやすく、冷気が入り込みやすくなります。

 

その結果、エアコンのあるリビングだけ暑い・寒いのに、廊下や個室は冷え切っている、という状態が起きやすくなってしまいます。

 

 

 

■マンションで断熱材が入っているか確かめる方法

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case196「Partnership」

 

マンションの壁や床、天井に断熱材が入っているか確かめる方法を紹介します。

 

現在お住まいのマンションや、これから購入しようとしているマンションでどうやって確認するのか知りたい方は参考にしてください。

 

 

設計図書・パンフレット・性能表示（断熱等性能等級など）を確認する

 

マンションの断熱仕様を確認する基本的な手段として、設計図書や販売時のパンフレットなどをチェックする方法があります。

 

管理組合が保管している竣工図や仕様書を見て、外壁・屋上・床の断熱材の有無や種類、厚みがどうなっているかを確認します。

 

また、築年数から、おおよその断熱性能を推測することもできます。

 

手元に資料がない場合は、管理会社や売主、仲介会社などに問い合わせて、以下のような情報を確認してもらいましょう。

 

• ・外壁・屋上の断熱材の有無と仕様
• ・断熱等性能等級などの性能表示の有無
• ・過去に大規模修繕やマンション全体の断熱改修がされているかどうか

 

前の所有者が専有部の断熱リフォームを行っているケースもあるため、リフォーム履歴もあわせて確認しておくと安心です。

 

 

共用部や配管スペースなど、露出している断熱材を確認できる場所を見る

 

玄関脇などに多いパイプスペース（PS）や、天井点検口、床下点検口など、壁や床を解体しなくても断熱材が見える場所をチェックする方法です。

 

これらの開口部から、外壁側のコンクリートに断熱材が貼られているか、どのくらいの厚みがありそうかを目視できる場合があります。

 

ただし、共用部の設備や配管に触れる行為は管理組合のルールに抵触することもあるので、見ても良い範囲かどうかを管理会社に確認してから行うようにしましょう。

 

 

リノベーション時の部分解体で断熱材の有無・厚み・劣化をチェック

 

最も確実なのは、リノベーションや大規模な模様替えのタイミングで、壁や天井、床を一部解体して中を確認することです。

 

スケルトンリノベーションであれば、外壁側のコンクリートがすべて露出するため、断熱材の有無・種類・施工の精度までしっかり把握できます。

 

SHUKEN Reでも、現地調査や解体時に断熱の状態を確認し、「断熱材が入っていない部分があるか」「性能的にどこまで期待できるか」を踏まえて、必要な断熱リノベーションの内容をご提案しています。

 

将来的にフルリノベーションを考えている方は、「断熱の状態も一緒に見てほしい」と相談してみましょう。

 

 

ホームインスペクションを依頼する

 

購入前に第三者の専門家に建物を診断してもらう「ホームインスペクション（建物状況調査）」を利用する方法もあります。

 

インスペクションでは、主に以下のような点を目視や簡易計測でチェックします。

 

• ・構造上の安全性に関わる劣化（ひび割れ、欠損、腐食など）
• ・雨漏り・漏水の有無やリスク
• ・給排水や換気設備の不具合　など

 

断熱性能を直接数値化するものではありませんが、外壁や内壁の状態を通じて、断熱材の有無や施工状況を推測してもらうことは可能です。

 

「断熱材が全く入っていないような構造かどうか」「どの程度の断熱リフォームが必要になりそうか」について意見をもらえる場合もあります。

 

インスペクションは、契約前に実施するのが理想的です。

 

契約後に大きな問題が見つかると、価格交渉や契約解除は難しくなるため、購入を本格的に検討する段階で早めに相談してみましょう。

 

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内覧時・入居前でもできる断熱性能の簡易チェック

 

資料が手に入らない場合でも、内覧時のちょっとしたチェックで断熱レベルの目安をつかむことはできます。

 

窓サッシの種類を見る

 

単板ガラス＋アルミサッシは最も断熱性が低い組み合わせです。ペアガラスやLow-Eガラス、樹脂サッシが採用されていれば、建物全体の断熱意識は比較的高いと考えられます。

 

外壁構造を確認する

 

一般的なRC造に加え、ALCパネルなど断熱性のある外壁材が使われているかどうかもポイントです。販売資料や管理会社に「外壁仕様」を確認してみましょう。

 

体感でのチェック

 

冬なら北側の部屋や窓際に立ったときの寒さ、廊下・水まわりとの温度差を意識してみてください。夏は西日や南面の熱ごもり具合などを確認しましょう。

 

 

■築年数・構造から見るマンション断熱の傾向

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case220「PRESENT AND THE FUTURE」

 

「マンションならどこも断熱性能は同じでは？」と思う方もいるかもしれませんが、実際には建てられた年代や工法によって断熱状況が異なるケースも多くあります。

 

おおよその傾向を知っておくと、物件選びの判断材料になりますので参考にしてください。

 

 

築古マンションでは断熱材が薄い・部分的なケースもある

 

築40年前後のマンションでは、外壁に全く断熱材が入っていない「無断熱」のケースや、15mm〜20mm程度の薄い断熱材が一部の外壁面にだけ施工されているケースも見られます。

 

そのため、「築古マンション＋北向き＋角部屋」といった条件が重なると、冬の冷え込みや結露に悩まされやすくなります。

 

 

外断熱・内断熱による違い

 

鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションでは、大きく分けて「外断熱」と「内断熱」という考え方があります。

 

外断熱はコンクリートの外側に断熱材を連続して巻く工法です。

 

断熱性能は高いものの、大規模な改修が必要なため、既存マンションで後から採用することはほとんどありません。

 

内断熱は室内側の壁や天井に断熱材を貼る工法で、マンションの専有部リフォームで採用される方法です。

 

築年数が古いマンションの多くは、「コンクリート＋薄い内断熱」または「ほぼ無断熱」と考えておくとイメージしやすいでしょう。

 

 

マンションにおける建築年ごとの省エネ基準の目安

 

日本の住宅における断熱基準は、1980年の最初の省エネ基準制定以降、段階的に強化されてきました。

 

築年数の目安	断熱の状態（傾向）
1980年以前	断熱の概念が十分に普及する前で、無断熱のマンションも少なくない
1980年代〜1990年代	1980年に省エネ基準制定 断熱の規定はあるものの、現在の基準から見ると不十分なケースが多い GL工法による薄い断熱材のみといった事例も見られる
2000年代以降	1999年に「次世代省エネ基準」により性能が強化され、壁に一定厚みの断熱材を用いることが一般的に

 

あくまで傾向ではありますが、築年数が古いほど断熱性能に注意が必要だと考えておきましょう。

 

断熱工事（壁の解体）は、コンクリートのひび割れや劣化を目視点検でき、適切な補修ができるというメリットもあります。

 

また、断熱材不足が疑われる築古マンションは、旧耐震基準で建てられている可能性が高いため、購入前に新耐震基準かどうか、または耐震補強がされているかを必ず確認しましょう。

 

結果として、築古物件は断熱以外にも耐震補強や劣化部分の補修などが必要になるケースが多いため、性能補強のための工事費用を抑えるなら比較的築浅のマンションを狙うのもおすすめです。

 

 

■マンションで断熱材が入っていないように感じる「よくある原因」

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case219「Enjoy Interiors」

 

実際には断熱材が入っていても、体感的に「ほとんど入っていないのと同じ」になっているケースも多くあります。

 

断熱性が低い原因を特定することで、リノベーション時に必要な工事の検討に役立ちますので参考にしてください。

 

 

断熱材はあるが厚み不足・劣化・隙間がある（施工不良）のケース

 

昔のマンションに多い「GL工法」は、コンクリートの壁にボンド（GLボンド）の団子で石こうボードを直接貼り付ける工法です。

 

この工法はボンドの厚み分だけ壁裏に空気層ができ、断熱材が入っていない場合、その空気が冷やされて結露の温床（内部結露）になりやすいという弱点があります。

 

また、断熱材が併用されている場合でも、ボンドの塊がある部分は断熱材が途切れて「熱の通り道（熱橋）」となるため、断熱材本来の性能が発揮されません。

 

その結果、居住者の体感として「断熱材が入っていないのでは？」というレベルの寒さ・暑さになってしまうことがあるのです。

 

リノベーションの際は、このGL壁のうち解体可能な部分は解体し、断熱材を充填し直す工事が推奨されます。

 

 

開口部からの熱の出入りが大きいケース

 

一般的に、冬の暖房時に室内から逃げる熱の約半分以上、夏の冷房時に入ってくる熱の大部分は窓や玄関ドアなどの開口部からと言われています。

 

壁に断熱材が入っていても、単板ガラス＋アルミサッシの窓が大きく取られている住戸では、「断熱材がない」と感じるほどの暑さ・寒さにつながりやすくなります。

 

窓の具体的な改善方法については、後ほど「専有部でできる断熱リフォーム」の章で詳しく紹介します。

 

 

最上階・角部屋・北向き住戸など、条件による寒さ・暑さ

 

同じマンション内でも、以下のような条件が重なると、標準的な断熱仕様ではカバーしきれないことがあります。

 

• ・最上階（屋上の熱・冷えの影響を受けやすい）
• ・角部屋（外気に接する面が多い）
• ・北向き住戸（冬場の日射が少なく、外気の影響を受けやすい）

 

この場合は、専有部側で断熱性能をプラスするリフォームを行うことで、体感を大きく改善できる可能性があります。

 

 

■マンション専有部でできる断熱リフォームの種類と費用相場

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case199「LIKE A HOTEL」

 

「断熱材が入っていない」「入っているけれど明らかに寒い・暑い」と分かった場合でも、専有部のリフォームで対策することは十分可能です。

 

断熱材が入っていない・物足りないマンションでできる代表的な方法と費用相場について解説します。

 

 

①窓やドアの断熱性能を高める

 

断熱材が入っていないマンションというと、まず「壁や床に断熱材を入れる」と考えがちですが、段階的に性能を上げるなら、最初に効果が出やすいのは熱の出入りが集中する窓まわりです。

 

断熱性能の高い窓やドアにすることで、冷暖房の効きが良くなり、結露によるカビやダニの発生も抑えられます。

 

ガラスやサッシの性能を高めると防音性も向上するため、冬の寒さだけでなく騒音も同時に軽減できる点もメリットです。

 

マンション開口部の断熱リフォーム工事の選択肢は以下のようなものがあります。

 

 

ただし、上記のうちマンションの窓（外窓）や玄関ドアは原則として「共用部分」にあたるため、所有者の判断だけで交換することはできません。

 

そのため、費用対効果の高い方法として、専有部分だけで工事しやすい「内窓リフォーム」がよく選ばれます。

 

ただし、管理規約によってはサッシや玄関ドア交換ができる場合もあるため、詳しくは管理組合に相談するのがおすすめです。

 

内窓設置の費用は、窓のサイズやグレードによって変わりますが、1か所あたりおおよそ5万〜30万円程度が目安です。

 

内窓設置などの断熱リフォームは、国や自治体の補助金が利用できる場合も多く、条件が合えば自己負担を抑えられる可能性がありますので、あわせて確認しておきましょう。

 

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②壁や天井・床の断熱リフォーム

 

無断熱に近い築古マンションや、最上階・角部屋など外気の影響を受けやすい住戸では、窓に加えて、壁や天井・床も断熱した方が良いケースも多くあります。

 

スケルトンリノベーションのように大きく解体できるタイミングであれば、これらの断熱工事をまとめて行うことで、住戸全体を包み込むように性能を底上げすることができます。

 

前章でも解説した通り、マンションの専有部では、室内側の壁や天井に断熱材を追加する「内断熱」が基本で、代表的な工法は次の2つです。

 

 

 

床の断熱リフォームでは、床下に断熱材を敷き込む、断熱性の高いフローリング材や複合フローリングに張り替える、床暖房を新たに設置するなどの方法があります。

 

室内側の床を一度はがす必要があるため、断熱と同時に仕上げ材の一新や床暖房の導入をまとめて計画すると効率的です。

 

壁、天井、床の断熱リフォーム費用は、使用する素材や工法、範囲によって変わりますが、おおむね1㎡あたり数千円〜数万円程度が目安です。

 

実際には、解体や下地調整、ボード貼り、クロス仕上げなどの内装工事もセットになるため、トータルの工事費はもう少し余裕をみておきましょう。

 

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マンションの断熱リフォームでは、どこまでの工事を、どのタイミングでやるかが重要になります。

 

住みながら段階的に改善したい場合は、まずは窓の断熱（内窓）など、工期が短く費用対効果の高い部分から始め、将来的に壁・天井・床の断熱を検討するのがおすすめです。

 

フルリノベーション前提でスケルトンまで解体する場合は、壁・天井・床の断熱と、窓まわりの対策（内窓など）を同時に計画すると効率が良く、配線・配管の見直しも含めて一度でしっかり性能を上げられます。

 

断熱リノベーションによって、夏冬の体感温度が変わるだけでなく、光熱費の削減やヒートショックの予防、結露・カビの抑制など、健康面・経済面でもメリットが期待できます。

 

せっかく壁や床を壊すなら、「今後、数十年住むこと」を前提に、無理のない範囲でどこまで断熱性能を高めるかを計画していきましょう。

 

 

■中古マンション購入前にチェックしたいポイント

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case224「Clearly divide」

 

これから中古マンションを購入してリノベーションしたい方は、断熱性能を「資産価値の一部」と考えて物件を選ぶのがおすすめです。

 

中古マンションの購入前に押さえておきたい、物件のチェックポイントをまとめます。

 

 

内覧時に確認したいチェックリスト

 

内覧時には、間取りや日当たりだけでなく、断熱の観点からも次の点を意識して見てみましょう。

 

• ・方位：南向き・東向き・西向き・北向きで、冬と夏の体感は大きく変わります。
• ・窓の大きさと位置：大きな掃き出し窓が多いほど、断熱リフォームの優先度は高くなります。
• ・躯体・外壁との位置関係：角部屋かどうか、最上階かどうか、外廊下か内廊下か、などをチェックしましょう。
• ・周辺環境：高速道路や幹線道路が近い場合は、防音性も含めて窓の性能を重視したいところです。

 

実際に部屋に立ってみて、「窓際はひんやりしていないか」「廊下や水まわりとの温度差は大きくないか」といった体感もチェックしましょう。

 

 

図面や管理規約から分かること・分からないこと

 

設計図や管理規約には、断熱性に関するヒントが隠れています。

 

• ・設計図：外壁・屋上・床の断熱仕様、壁厚、窓の種類など
• ・管理規約：窓サッシや玄関ドアの交換可否、床材の遮音等級、配管・躯体に関する制限など

 

ただし、図面に断熱材の情報が細かく記載されていないケースや、実際の施工が図面通りに行われていないケースもゼロではありません。

 

「図面に書いてあるから絶対安心」とは考えず、あくまで参考情報として捉えましょう。

 

物件を選ぶ際は、断熱性能はもちろん、立地や眺望、間取りなどの希望も考慮して、総合的に検討しましょう。

 

中古マンションの断熱性能はリフォームである程度向上させることができるため、立地や眺望、間取りなどの希望を「この物件なら、断熱リフォームをすることで十分に快適にできるか」をセットで考えるのがおすすめです。

 

SHUKEN Reでは、物件探しの段階からのご相談から設計スタッフによる内覧同行、図面や現地状況を踏まえた適切な断熱リフォームを含めたリノベーションのプランニングまで一貫してお手伝いしています。

 

東京・千葉・神奈川で中古マンションの購入を検討されている方は、物件選びの段階から「将来の断熱計画」も含めてご相談ください。

 

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■マンション断熱に関するよくある質問

 

マンションのリノベーション事例を見る：Case225「Private Gallery」

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、マンション断熱の「よくある疑問」にお答えします。

 

 

■まとめ

 

現在お住まいのマンションや、これから購入を検討しているマンションについて、「もしかして断熱材が入っていないのでは？」と不安になったときは、まず今回ご紹介したような方法で現状をチェックしてみましょう。

 

築年数が古くても、断熱改修を含めたリノベーションをすれば、冬も夏も快適で、光熱費も抑えやすい住まいに生まれ変わります。

 

マンションの断熱リフォームでは、管理規約の確認や補助金の活用など、事前に押さえておきたいポイントも多くあります。

 

東京・千葉・神奈川エリアで、冬の寒さや夏の暑さに悩まないマンション暮らしを実現したい方は、物件探しの段階からぜひSHUKEN Reにご相談ください。

 

断熱性はもちろん、デザインや間取りも含めた、あなたの「ちょうどいい快適さ」が実現できるマンションリノベーションを一緒に考えていきましょう。