マンション配管の寿命は？専有部分の交換費用・タイミング・チェック方法を解説【中古物件購入前必見】

 

中古マンションを購入してリノベーションする場合、「配管の寿命や交換費用がどれくらいかかるのか気になる」という方も多いのではないでしょうか。

 

特に築年数の古い物件では、専有部分の配管の劣化が水漏れなどの大きなトラブルにつながるリスクがあります。

 

このコラムでは、マンション配管の種類・材質別寿命目安や、築年数ごとのリスク、専有部分の配管交換費用について詳しく解説します。

 

リノベーション時や将来の配管工事コストを抑えるための物件選びのポイントも紹介しますので参考にしてくださいね。

 

 

 

 

■マンション配管の種類と寿命の目安

 

 

マンションに使われている配管は、次のような種類があります。

 

• ・給水管：水道施設から各住戸に水を送るための配管
• ・給湯管：給水管で送られてきた水を給湯設備で温め、お湯を供給するための配管
• ・排水管：生活排水を下水に流すための配管
• ・ガス管：敷地内にガスを引き込んで各住戸に送るための配管

 

マンション配管の寿命（交換時期）は建築年が新しいほど、耐久性が高くサビにくい材質が使われるようになっていくため、築年数によっても目安は変わります。

 

配管の材質別の寿命は以下が目安になります。

 

 

【配管の種類別】材質と寿命（交換目安）一覧

 

配管	築年数・時期	主な材質	寿命（交換目安）
給水管	～1980年代前半	亜鉛メッキ鋼管（白ガス管）	15〜25年
	1980年代後半～	塩ビライニング鋼管	25〜30年
	現在の主流	ポリブテン管・架橋（かきょう）ポリエチレン管	30〜40年
給湯管	～1990年代	銅管	20〜30年 （※経年により、針で刺したような小穴が開くピンホール腐食のリスクあり）
	現在の主流	架橋ポリエチレン管	30年〜
排水管	～1970年代	鋳鉄管・配管用炭素鋼鋼管（SGP・白ガス管を排水転用）	30〜40年
	1980年代～	硬質ポリ塩化ビニル管(VP管)	30〜40年
	現在の主流	耐火二層管（塩ビ管を耐火材で覆ったもの）	40年〜
ガス管	～1980年代	亜鉛メッキ鋼管（白ガス管）	20年程度 （※腐食によるガス漏れのリスクあり）
	現在の主流	被覆鋼管・ガスフレキ管	30年〜

 

 

■専有部と共有部の配管の範囲

 

 

マンションの専有部を所有している場合、配管をご自身で工事できる範囲（個人責任の部分）は以下のようになっています。

 

系統	共用部範囲	専有部範囲
給水管	受水槽〜分岐メーター	水道メーター～蛇口
給湯管	なし	すべて（給湯器～蛇口）
排水管	立管・横主管	トラップ～立管接続部分
ガス管	本管（共用配管）〜ガスメーター	ガスメーター～ガスコンロ・給湯器等

 

基本的には、家の中の床下を通る「横引き管」は専有部、各階を貫通して垂直に伸びている「立管」は共用部になります。

 

給水管・ガス管はメーターが境目となり、メーターから住戸内を通る配管は個人の費用で修理することになります。

 

 

■配管劣化のサインと放置するリスク

 

 

中古マンションのリノベーションを検討する際に知っておきたい、配管劣化のサインについて解説します。

 

劣化をそのままにしていると、リノベーションしてもすぐに配管更新工事が必要になったり、漏水が発生して大きなトラブルにつながったりする可能性がありますので、必ずチェックするようにしてくださいね。

 

 

マンション配管の劣化サイン

 

マンション内覧時や日々の生活の中で、以下のような兆候があれば配管寿命が近づいているサインです。

 

症状	予想される配管の状態
赤水の発生	内部の腐食（サビ）がかなり進んでいる
水圧の低下・排水が詰まりやすいなど	配管内部にサビ瘤（こぶ状に盛り上がって付着したサビ）や汚れが蓄積している
異音や水回りの悪臭	接続部の緩みや封水の不具合
漏水の履歴（住戸や階下）	配管の劣化や問題がある可能性

 

目視や音・ニオイの確認だけでなく、管理人や仲介会社を通じ、過去に住戸や階下で漏水事故がなかったかも必ず確認しましょう。

 

 

配管の劣化を放置するリスク

 

配管の劣化を放置することで、以下のようなさまざまなリスクが発生します。

 

 

・水漏れリスク

 

専有部の古い配管や劣化した配管をそのまま使い続けていると、自分の住戸だけでなく、階下への水漏れリスクも高くなります。

 

下階の内装や家財に損害が出ると、高額な賠償責任が発生するおそれもあります。

 

水漏れ損害をカバーする保険もありますが、他の住戸へも影響を与えるリスクを考えると、古い配管を使い続けることはおすすめしません。

 

 

・水質や衛生環境が悪くなる

 

寿命を過ぎた配管は、サビの進行によって水質が悪化し、飲み水や生活用水に影響するリスクがあります。

 

排水管のつまりが原因で悪臭や異音が発生することもあり、住環境の悪化にもつながります。

 

 

・水道代が高くなる

 

水漏れが発生すると、蛇口から流れずに無駄になってしまう水が増え、水道代が高くなってしまいます。

 

また、水漏れや配管の劣化は、水がたまるまでに時間がかかる、シャワーの水圧が弱くなるなど、家事全般や普段の生活にも大きく影響します。

 

〈関連コラム〉

中古マンションは配管リノベーションが必要｜寿命のリスクを解説

 

 

■マンションの配管リフォーム・工事費用の相場

 

 

マンション専有部の配管交換リフォーム費用は、工事の範囲と内装復旧をするかどうかによって大きく2パターンに分かれます。

 

まず、内装解体を伴わない、配管自体の材料・施工費だけでも一戸あたり50万円〜80万円程度は見込んでおくのが安全です。

 

しかし、配管工事は床や壁を解体し、交換後に再び元に戻すための大工・内装工事費も必要になるため、総額で100万円〜150万円以上かかるケースが一般的です。

 

フルリノベーションと同時に行えば、解体・復旧費を一本化できるため、実質的な追加費用を抑えることができます。

 

築20年以上の中古マンションを購入する場合は、必ずリノベーションと一緒に配管交換も検討してください。

 

 

床構造・配管方法で工事難易度・費用が変わる

 

中古マンションを購入する場合は、配管方法が「床スラブ上配管（二重床）」か「床スラブ貫通配管（スラブ下配管）」かによって、配管工事の難易度や費用が大きく変わる点に注意が必要です。

 

主に1970〜80年代前半以前に建築された古いマンションでは、排水管がコンクリートの床（スラブ）を貫通して、階下の住戸の天井裏を通っているケースがあります（スラブ貫通配管）。

 

この場合、自分の専有部であっても、交換には階下の住人の許可と天井解体工事が必要になるため、事実上交換が困難なケースが多いです。

 

一方、直床であってもスラブの上で配管しているケースもあるため、必ず竣工図で「配管ルート」を確認する必要があります。

 

また、配管の交換ではなく、古い配管をそのまま残し、新しい配管を別ルートで敷設する方法（引き直し工法）もあります。

 

引き直し工法の場合も、二重床の場合は床下の空隙を利用できるため難易度も費用も抑えられ、水回りのレイアウト変更も比較的簡単に行えます。

 

一方、床スラブ貫通配管（直床）で配管を引き直す場合は、壁内や天井裏を通すか、床全体を高くして空間を作る必要があるため、工事費用が高額になります。

 

築年数が古いマンションは、内覧時に「専有部の排水はスラブ上配管（二重床）か、床スラブ貫通配管（スラブ下配管）か」を必ず確認するようにしましょう。

 

 

■マンションの配管工事費用を抑える物件選びのポイント

 

 

中古マンションを購入する際、リノベーション時や将来の配管工事費用を抑える物件選びのポイントを紹介します。

 

 

専有部の配管が交換済みの物件を選ぶ

 

専有部の配管が前オーナーによって交換済み、または管理組合によって全戸一斉に交換工事が計画されている物件であれば、リノベーション時に個人で費用を負担せずに済みます。

 

通常、専有部の配管は個人の責任ですが、近年は漏水事故を防ぐために管理組合が修繕積立金で一括工事を行うケースも増えているため、不動産会社経由で修繕履歴や長期修繕計画書を必ずチェックしましょう。

 

 

床下のメンテナンス性が良い物件を選ぶ

 

前述の通り、床スラブ貫通配管の場合、床下点検口がないため購入前に配管の状態を見ることができず、交換費用やメンテナンスの難易度が高くなるというリスクがあります。

 

また、二重床でも点検口がない設計の物件は、リノベーション時に床を壊した際に、配管の劣化が進んでいたことが分かった場合、補修や交換のために思わぬ費用がかさむ可能性があります。

 

二重床かつ、床下点検口がある物件であれば将来のメンテナンスもしやすく、現時点で架橋ポリエチレン管やポリブテン管などサビに強い樹脂製の管があれば、すでに配管が更新済み※であることも予測できます。

 

※実際に住戸の配管が更新済みかどうかは、管理組合や不動産会社を通じて、修繕履歴を必ず確認してください。

 

 

水回りの配管ルートがシンプルな物件を選ぶ

 

水回りが一か所に集約されていて、配管のルートが短くシンプルな構造であれば、交換時の材料費や施工費を抑えられます。

 

逆に、トイレと浴室、キッチン、洗面所が離れていたり、PS（パイプスペース）から遠かったりすると、より長い配管が必要でルートも複雑になるため、交換や水回り移動時の費用がかさむ可能性があります。

 

〈関連コラム〉

マンションリノベーションで“水回り”は移動できる？注意点から費用まで解説

 

 

■マンション配管交換でよくある質問

 

事例を見る：Case225「Private Gallery」

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、マンションの配管に関する「よくある疑問」にお答えします。

 

 

■まとめ

 

マンションの配管は種類によって寿命が異なり、特に築20年以上の物件では給水管・給湯管を中心に劣化による水漏れリスクが高まります。

 

専有部の配管交換費用は、単独工事で総額100万円以上かかるケースが多いですが、フルリノベーションと同時に行うことで費用を抑えられます。

 

リノベーション前提で中古マンションを選ぶ場合、配管が交換済みかどうかや、床下の構造やメンテナンス性などを事前にチェックすることで、思わぬ追加工事や予算オーバーを防げます。

 

理想の住まいを実現できる中古マンションを選ぶには、専有部分の配管交換や水回りの移動などを含むリノベーション実績や専門知識のある、施工会社に相談するのがおすすめです。

 

SHUKEN Reは、東京・千葉・神奈川エリアで約20年にわたり、8,000件超のマンション・戸建てリノベーションをお手伝いしてきました。

 

理想の住まいづくりに最適な中古マンション探しから、物件状態の調査、設計施工まで一貫してお任せいただける「ワンストップリノベーション」で、配管の状態チェックや交換のご提案もしっかりサポートします。

 

リノベーション専門店ならではのおしゃれなデザイン、暮らしやすい間取りアイデアもしっかりご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

 

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