不動産投資×リノベーションのメリット・デメリット｜物件選びや成功戦略を詳しく解説

 

近年、将来のための資産形成の一環として、中古物件をリノベーションする不動産投資に注目が集まっています。

 

特に中古マンション×リノベーションは新築より初期費用を抑えやすく、リスクを抑えて高利回りや売却益が期待できるのがメリットです。

 

一方、物件選びやリノベーション計画をしっかり検討しないと、思ったような収益が上がらず失敗するリスクもあります。

 

そこでこの記事では、中古物件のリノベーションによる不動産投資のメリット・デメリットや、成功戦略について詳しく解説します。

 

中古マンションの購入からリノベーションにかかる費用相場、注意すべきリスクについても掘り下げますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■不動産投資×リノベーションが注目される理由

 

 

中古物件を購入してリノベーションする不動産投資の手法は、大手企業から個人投資家まで、ここ数年で一気に注目度が高まっています。

 

まずは、なぜ不動産投資×リノベーションが注目されているのか押さえておきましょう。

 

 

中古物件×リノベ投資には大きなチャンス

 

中古物件を活用したリノベーション投資が注目されているのには、主に次のような理由があります。

 

 

・中古物件価格が比較的安定している

新築マンションの価格は高騰が続く一方、中古物件は築年数に応じて価格が落ち着きやすく、初期費用を抑えて投資を始めやすい。

 

 

・家賃相場は上昇傾向

東京を中心に家賃相場は上昇しており、リノベによる家賃アップを狙いやすい状況。

 

 

・賃貸需要（入居者ニーズ）の変化

「とりあえず住めればいい」から、デザイン性・快適性・自分らしさを求める入居者が増えており、リノベーション物件が選ばれやすい。

 

 

・空室率は低水準で安定

首都圏は空室率が低く賃貸需要が安定しており、ニーズにマッチしたリノベ物件は入居率を高めやすい。

 

東京を中心とした首都圏は新築物件の価格上昇が続いており、初期費用を抑えやすい中古物件のリノベーションが注目されている状況です。

 

また、家賃や広さ、立地などの条件だけでなく、オリジナリティのあるデザインや自分らしいライフスタイルを実現できる賃貸物件を求めるユーザーが増加しているのも、リノベーション不動産投資に注目が集まる理由の1つです。

 

初期費用を抑えて家賃や入居率を高めることができれば、高利回りが期待できます。

 

〈関連コラム〉

【東京で不動産投資・賃貸運用を始めたい方】失敗例から学ぶリノベーションのポイントと注意点を解説

 

 

ただ中古物件をリノベすれば儲かるわけではない

 

リノベーション不動産投資には大きなチャンスがあるものの、ただ中古物件を安く買ってリノベーションすれば儲かるわけではありません。

 

特に価格が安い築古物件は、老朽化による追加費用の発生、構造によっては間取り変更ができないなどのリスクがあり、思ったように収益が上がらない可能性も考えられます。

 

また、ニーズにマッチするリノベーション計画を立てないと、初期費用をかけたのに家賃や入居率が上がらず、失敗するリスクもあります。

 

どのような投資にもメリットだけでなくデメリットがありますので、まずは両方を把握することが成功の第一歩です。

 

次の章から、リノベーション不動産投資のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

 

 

■リノベーション不動産投資のメリット・デメリット

 

 

正しい判断で経営を成功させるために、リノベーション不動産投資のメリット・デメリットをそれぞれ押さえておきましょう。

 

 

メリット

 

リノベーション不動産投資のメリットとしては、主に次のような点が挙げられます。

 

• ・新築より初期費用を抑えやすく高利回りが期待できる
• ・ニーズに合わせた差別化で空室リスクを軽減しやすい
• ・資産価値向上で売却益を狙いやすい
• ・リノベーション費用の減価償却による節税対策

 

日本の住宅市場では築年数が経つほど資産価値の下落幅が大きくなるため、中古マンションや一戸建のリノベーション投資は、新築より初期費用を抑えやすいのが大きなメリットです。

 

初期費用を抑えつつ、リノベーションでニーズにマッチする物件につくり変えることで、家賃相場や入居率のアップで高利回りを狙いやすくなります。

 

また、中古マンションならワンルーム投資、一棟買いなど、予算や目的に合わせて計画を立てやすいのも利点の1つです。

 

さらに、価格の安い築古物件をリノベーションして資産価値を向上させれば、売却益も期待できます。

 

リノベーションにかかった費用は経費計上できる場合があり、節税につながる点も大きなメリットです。

 

リノベーションの内容によって「修繕費」として一括計上、または「資本的支出」として減価償却（数年にわけて経費計上）できる場合があります。

 

 

デメリットや注意点

 

さまざまなメリットがある反面、リノベーション不動産投資には次のようなデメリット・注意点もあります。

 

• ・想定外の追加費用がかかる可能性がある
• ・工事期間は家賃収入が入らない
• ・ニーズにマッチしないと家賃や入居率が上がらない
• ・住宅ローンが使えず融資条件が厳しい

 

中古物件のリノベーションは、マンション・戸建てどちらの場合でも、老朽化や不具合による追加費用のリスクがあり、予算オーバーや経営を圧迫する可能性があります。

 

また、リノベーションには一定の期間がかかり、入居者の募集も含めて家賃収入が発生するまでに時間がかかるのも注意すべきポイントです。

 

入居者のニーズを把握したうえでリノベーション計画を立てないと、家賃や入居率が上がらず、想定していた収益を得られないリスクもあります。

 

また、投資目的の中古物件購入では住宅ローンが使えず、金利や返済期間などの融資条件が厳しく、資金繰りに影響することが多いのもデメリットです。

 

このようなデメリットに対策し、リノベーション不動産投資を成功させるための戦略について次の章で詳しく見ていきましょう。

 

 

■リノベーション不動産投資の成功戦略のポイント

 

 

前述したさまざまなデメリットやリスクを踏まえて、リノベーション不動産投資を成功させるための戦略や考え方のポイントを解説します。

 

 

入居者ニーズの分析

 

不動産投資リノベーションを成功させるためには、まず検討しているエリアの入居者ニーズを分析することが大切です。

 

入居者ニーズの分析については、「RESAS地域経済分析システム」などのツールを活用して人口増減をチェックしたり、実際に賃貸物件を検索したりするのが効果的です。

 

単身者・ファミリーなどの属性、エリア内の競合物件の傾向を見ると、入居者ニーズの傾向をつかむことができます。

 

入居者ニーズを把握することは、この後の物件選びやリノベーション計画の指標となり、不動産投資の成功・失敗を分ける重要なポイントです。

 

 

物件選び

 

先ほど把握した入居者ニーズに合わせた物件選びも、リノベーション不動産投資の重要な成功戦略です。

 

中古物件は一つひとつ状態が異なるため、「安いから買う」ではなく、投資として成果が出るかどうかを見極める必要があります。

 

物件選びの際は、以下のポイントをチェックしましょう。

 

• ・立地（駅までの距離・生活利便性・治安など）
• ・築年数と建物の状態（ひび割れや雨漏りの跡など）
• ・管理状態（管理会社や自治会の運営状況・共用部の状態など）
• ・構造と間取り変更の可否（リノベで改善できるか）
• ・リノベーション費用を含めたトータルコスト（予算に収まるか）

 

不動産投資を前提として中古物件を選ぶ場合は、立地や築年数、価格などの条件だけでなく、リノベーションまで見据えることが大切です。

 

例えば、立地や築年数などの条件が良い中古物件を安く購入できても、ひび割れや雨漏りなどの劣化や不具合があると、リノベーション費用が高額になり予算オーバーするリスクがあります。

 

また、管理状態が悪く外観や共用部が汚かったり、構造によって間取り変更ができなかったりすると、リノベーションしても入居者がうまく集まらない可能性が高いです。

 

特に物件価格だけ見て選ぶのではなく、リノベーション費用を含めたトータルコストで判断することも大切です。

 

中古物件の価格やリノベーション費用の相場は後半でも解説しますので、そちらもあわせてごらんください。

 

 

ニーズに合わせたリノベーション計画

 

候補の物件が決まったら、入居者ニーズにマッチした「選ばれる部屋」をつくるためのリノベーション計画を立てましょう。

 

ただ中古物件の内装や設備を新しくするだけでなく、入居者にとって魅力的な物件となるように、付加価値を追加することが大切です。

 

• ・単身者向けなら「開放感」「収納力」「ワークスペース」
• ・DINKs向けなら「回遊動線」「広めのLDK」
• ・在宅ワーク需要が強いエリアなら「書斎スペース」
• ・近隣に競合物件がない場合は「ペット対応」

 

上記のように、想定される入居者の属性やニーズに合わせてリノベーションすることで、入居率や収益性を高めることができます。

 

また、デザインについても、オーナー様の好みやコンセプトだけで考えるのではなく、入居者に合わせて調整することが大切です。

 

家賃相場が高いエリアなら高級感のあるホテルライク、単身者が多いならシンプルモダンやコンクリート調、女性向けには温かみのあるナチュラルテイストなど、属性に合わせたデザインも収益性に影響します。

 

なんとなくおしゃれなデザインにするのではなく、物件写真で魅力が伝わる内装に仕上げましょう。

 

〈関連コラム〉

おしゃれな中古マンションリノベーション事例17選｜費用と後悔しない5つのポイント

 

 

融資条件を踏まえた資金計画

 

中古物件×リノベ投資では住宅ローンが使えず、金利や返済期間などの条件が厳しい不動産投資ローンなどを組む必要があるため、事前に綿密な資金計画を立てておくことも重要です。

 

不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高いため、なるべく自己資金の割合を高めて利息負担を減らすのが一般的です。

 

しかし、リノベーション工事中や入居者が見つかるまでの間は家賃収入が発生しないため、手元資金が不足すると資金繰りが苦しくなるリスクもあります。

 

精度の高い資金計画でリノベーション不動産投資を成功させるためには、まず初期費用を把握することが重要です。

 

次の章で、中古物件の購入とリノベーションにかかる費用相場について詳しく見ていきましょう。

 

 

■リノベーション不動産投資の費用相場

 

 

リノベーション不動産投資の成功戦略に欠かせない資金計画で必要となる、中古物件取得費用・リノベーション費用それぞれの相場を掘り下げてみましょう。

 

 

中古物件取得費用

 

 

初期費用に大きく影響する中古物件の取得費用について、住宅ローンのフラット35を利用した方の平均価格を参照してみましょう。

 

物件の種類	全国	首都圏
中古マンション	3,032.8万円	3,405.3万円
新築マンション	5,592.2万円	6,569.3万円

出典：フラット35利用者調査　2024年度のデータを抜粋

※上記は居住用住宅ローンの利用調査データであり、市場価格の目安として掲載しています。実際の不動産投資ローンでは融資条件等が異なりますのでご注意ください。

 

中古マンションの全国平均価格は3,032.8万円で、新築マンションより2,559.4万円低くなっています。

 

最近は新築マンションの高騰によって中古マンション価格も上昇傾向ですが、それでも初期費用を抑えられる可能性が高いです。

 

また、全国平均と比較すると、地価が高い東京を中心とした首都圏エリアの方が中古平均価格は高くなります。

 

特に東京は新築マンション高騰の影響を受けており、中古マンションも価格が上昇している状況です。

 

特に東京23区内は地域ごとに中古マンション相場がかなり変わるため、投資計画に合わせたエリア選びも重要になります。

 

港区や渋谷区などは中古マンション価格が平均よりかなり高めで、初期費用を抑えるなら相場が低めの城北・城東エリアなども検討したいところです。

 

こちらのコラムで東京23区の中古マンション相場についてさらに詳しく解説しています。

 

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リノベーション費用

 

 

投資用に購入した中古マンションをフルリノベーションする費用相場は、延床面積や工事内容などの要素で変動します。

 

一般的なマンションリノベーションの費用相場は1㎡あたり15～20万円で、延床面積に当てはめると次のとおりです。

 

 

延床面積	費用相場	ターゲット層の例
50㎡	750～1,000万円	単身者・カップル（1LDK/2DK）
60㎡	900～1,200万円	DINKs・小家族（2LDK）
70㎡	1,050〜1,400万円	ファミリー層（3LDK）
80㎡	1,200〜1,600万円

 

単身者やカップル向けの50㎡以下のマンションなら1,000万円以下、ファミリー向けの60㎡以上の間取りだと1,000万円以上と、延床面積によって相場は変動します。

 

ただし、実際のリノベーションでは、工事範囲や内容、物件の状況などさまざまな要素で費用が変動します。

 

リノベーション費用について、詳しくはこちらのコラムもごらんください。

 

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■リノベーション不動産投資でよくある質問

 

 

東京・千葉・神奈川エリアで多くの賃貸・民泊リフォーム・一棟リノベーションを手掛けるSHUKEN Reが、リノベーション不動産投資を検討する際に「よくある疑問」にお答えします。

 

 

■会社選びもリノベーション不動産投資成功のポイント

 

中古物件のリノベーション不動産投資は、初期費用を抑えて高利回りが狙える資産形成の選択肢として注目を集めています。

 

しかし、中古物件選びやニーズに合わせたリノベーション計画など、安定した収益を上げるためにはさまざまな工夫が欠かせません。

 

中古物件選びからリノベーション計画まで、ワンストップでサポートできる会社に相談し、精度の高い計画を立てるのが成功のポイントです。

 

 

SHUKEN Reは、これまで多くの住宅改修をサポートしてきた実績を活かし、物件選びからのリノベーションをトータルサポートいたします。

 

高利回りで大きな収益を狙うためのマンション・アパート一棟リノベーションもお手伝いいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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