公開日:2025-12-21　

【住宅ローン借り換え】変動金利のタイミングは？損しない目安とリノベ資金の作り方

「リフォーム一体型住宅ローン」を取り扱っている金融機関なら可能です。 住宅ローンと同じ低金利でリノベーション費用も借りられるため、別々に組むより返済負担を抑えられます。

勤続年数が短いと審査で不利になることはありますが、絶対に無理ではありません。 職歴や年収アップの転職であれば考慮してくれる金融機関もあるため、まずは相談してみることをお勧めします。

多くの金融機関では、諸費用分も住宅ローンに上乗せして借りることができます。 ただし、借入額が増えることになるため、それでもメリットが出るかシミュレーションが必要です。

今後の金利上昇をどれくらいリスクと捉えるか、個人の考え方によります。 目先の返済額の安さより、将来にわたる返済額の確定を優先したい場合は、固定金利への借り換えが適しています。

ネット銀行を中心に、来店不要・WEB完結で手続きできる金融機関が増えています。 ただし、最終的な契約や抵当権の手続きで、司法書士との面談が必要なケースはあります。

住宅ローン変動金利の借り換えタイミングはいつ？損をしない目安と注意点を解説

昨今のニュースで「金利のある世界」や「利上げ」といった言葉を耳にし、変動金利で住宅ローンを組んでいて不安を感じている方へ。

借り換えで返済額を減らせるだけでなく、その浮いた分で「実質負担増なし」でリノベーションができる可能性もあります。

しかし、タイミングや諸費用を間違うと損をするケースも。

この記事では、約8,000件超のリノベーション実績があるSHUKEN Re（シュウケン・アールイー）が、損をしない借り換えのタイミングと注意点を解説します。

この記事のポイント

・借り換えのメリットが出る目安は「金利差1%以上」「残高1,000万円以上」「残期間10年以上」と言われています。
・手数料などの諸費用がかかるため、必ずトータルコストでのシミュレーションを行ってから判断することが重要です。
・SHUKEN Reでは、中古物件探しからの“ワンストップリノベーション”や、“ファイナンシャルプランナーによる無料相談”を実施しています。お気軽にご相談ください。

■変動金利とは？固定との違いや「5年・125%ルール」のリスク

■そもそも変動金利とは｜特徴と固定金利との違い

借り換えを検討する前に、まずは現在利用している変動金利の特徴と、比較対象となる固定金利との違いを整理しておきましょう。

変動金利は、市場の動向に合わせて半年ごとに適用金利が見直されるタイプの金利です。

ただし、多くの変動金利には急激な負担増を防ぐための「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」や「125%ルール（見直し後の返済額は従来の1.25倍まで）」が設けられています。

これらは急激な負担増を防ぐ安心材料ですが、利息が免除されるわけではありません。

支払額が利息分を超えてしまった場合、「未払利息」として借金が膨らむリスクがある点に注意が必要です。

変動金利と固定金利の比較は以下のとおりです。

項目	変動金利	固定金利（全期間固定）
金利水準	低い	変動よりは高め
金利変動	半年ごとに見直しあり	完済まで変わらない
返済額	将来変わる可能性がある	ずっと一定で計画しやすい
向いている人	・金利動向をチェックできる人・借入額が少なく返済期間が短い人	・金利上昇を心配したくない人・長期的な資金計画を確定させたい人