200㎡以下の用途変更は建築確認申請が不要？条件や注意点について詳しく解説

 

店舗・事務所・住宅など、リノベーションで建物の用途を大幅に変える場合、用途変更の建築確認申請が必要になるケースがあります。

 

しかし、2019年に建築基準法が改正され、用途変更の床面積が200㎡以下の場合は建築確認申請が不要になりました。

 

ただし、建築確認申請が不要な場合でも、建築基準法や消防法などの法基準を守り所定の届出などをする必要があり、用途変更の手続きがゼロになるわけではありません。

 

そこでこの記事では、用途変更の条件や手続きについての基礎知識、建築確認申請が不要になるケースや注意すべきポイントについて分かりやすく解説します。

 

建物の用途変更を伴う改修やリノベーションをする際に必要な情報をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■用途変更の建築確認申請とは

 

 

まずは、用途変更の基本的な仕組みや建築確認申請の手続きについて、基礎知識をチェックしておきましょう。

 

 

用途変更とは

 

用途変更とは、建物の元の用途から別の用途に変更することです。

 

建築基準法では、建物の安全性や環境保護などを目的として、建物ごとの用途を定めています。

 

※建築物の用途区分例

• 一戸建ての住宅
• 共同住宅
• 事務所
• 工場
• 料理店
• ホテル又は旅館

参照：国土交通省　建築物用途分類

 

例えば、住宅から店舗、事務所から飲食店など、使い方を大幅に変更するリノベーションや改修は用途変更に当てはまるため手続きが必要です。

 

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用途変更の建築確認申請とは

 

建築基準法では、建物の用途を変更する場合の建築確認申請の手続きについて次のように定義されています。

 

第六条　建築主は、第一号若しくは第二号に掲げる建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第三号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事又は建築副主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

第八十七条　建築物の用途を変更して第六条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合においては、同条、第六条の二、第六条の四、第七条第一項並びに第十八条第一項から第四項まで及び第十五項から第二十項までの規定を準用する。

出典：e-Gov法令検索　建築基準法第六条・第八十七条より一部抜粋

 

上記のように、建築物の大規模修繕やリノベーションをする場合は建築確認申請の手続きをする必要があり、用途変更の場合も適用されることが規定されています。

 

具体的には、次の2つの条件を両方満たす場合は用途変更の建築確認申請が必要です。

 

• 変更後の用途が特殊建築物であること
• 用途変更後の床面積が200㎡を超えること

 

特殊建築物とは、不特定多数の人が利用し、防火性能や避難計画などが必要とされる建築物のことです。

 

※特殊建築物の例

• 学校、病院、劇場、物品販売店舗、飲食店、倉庫、ホテル、共同住宅など

 

変更後の用途が上記のような特殊建築物に該当し、かつ床面積が200㎡を超える場合は建築確認申請の手続きが必要になります。

 

ただし、床面積が200㎡を超える特殊建築物への用途変更であっても、類似用途への変更など建築確認申請が必要ない例外もあります。

 

 

100㎡から200㎡に基準が引き上げられた理由

 

かつては特殊建築物において、床面積が100㎡を超える用途変更を行う場合には建築確認申請が必要でしたが、2019年に建築基準法の一部が改正され基準が200㎡に引き上げられました。

 

従来の法律では100㎡以下の小規模な店舗や飲食店も建築確認申請が必要になり、開業に時間や費用がかかるため不動産ストックを活用しにくい状況でした。

 

そこで、中小事業の活性化や既存建物の有効活用を促進する目的で、用途変更の面積基準が200㎡に引き上げられたのです。

 

この法改正によって空き家や空き店舗を活用しやすくなり、比較的小規模な事業の開業を検討している方にとって大きなチャンスとなります。

 

 

■200㎡以下なら建築確認申請は不要？注意点も解説

 

 

用途変更後の床面積が200㎡以下の場合は建築確認申請が不要になります。

 

空き家をリノベーションして飲食店に用途変更する場合は特殊建築物になりますが、該当部分の床面積が200㎡以下なら建築確認申請は必要ないということです。

 

200㎡以下というのは用途変更する部分の床面積であり、延床面積ではない点を勘違いしやすいので要注意です。

 

例えば、建物の延床面積が300㎡の場合でも、用途変更する床面積が200㎡以下なら建築確認申請は必要ありません。

 

 

200㎡以下でも用途変更の手続きは必要

 

200㎡以下だと不要になるのは用途変更の建築確認申請であり、ほかの手続きが必要な点に注意しましょう。

 

※建築確認申請以外の用途変更の手続き例

• 消防署への届出（防火対象物使用開始届出書など）
• 法務局での手続き（建物表題部変更登記）
• 自治体の資産税課等への申告（固定資産税に関する家屋用途変更申告書など）

 

用途変更によって固定資産税などの税率や消防法の基準などが変わることもあるため、消防署や役所への届出は必須となります。

 

また、建物の用途変更をした場合は、1ヶ月以内に法務局で建物表題部変更登記をすることが義務付けられています。

 

変更する用途や自治体によって必要な手続きは変わるため、200㎡以下の用途変更でも関連窓口との事前協議が必要です。

 

 

用途変更不要でも法基準は満たす必要がある

 

建築確認申請が不要な場合でも、用途変更後の関連法令を無視して自由に建物を改修できるわけではない点にも注意が必要です。

 

• 消防法：防火管理者の選任、避難経路の確保
• 食品衛生法：飲食店や喫茶店などの設置基準や営業許可に関わる
• 旅館業法：宿泊施設の設置基準や営業許可に関わる

 

変更後の用途や営業形態によって、上記のようにさまざまな法令が関係し、設置基準や営業許可に関わってきます。

 

建築確認申請が不要な場合でも、法基準を無視して建物を改修してしまうと、営業許可を受けられなかったり違反となったりするリスクがあるのです。

 

用途変更を伴う開業計画を立てる際は、必ず専門家を交えて自治体や消防署・保健所などの関係窓口と事前協議を行う必要があります。

 

SHUKEN Reは、店舗や事務所など多くのリノベーション工事で培ったノウハウを活かし、関連法令の確認や事前協議の段階からトータルサポートいたします。

 

店舗や民泊施設などの開業にあたり、用途変更の手続きが必要かどうかなどアドバイスいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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■用途変更 に関するQ&A

 

最後に、お客様からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

 

 

Q. 200㎡未満と200㎡以下、どちらが正解？

 

A. 200㎡以下が正確です

 

用途変更の建築確認申請の条件について調べると、床面積が200㎡「未満・以下」両方の情報が出てきます。

 

建築基準法では200㎡以下と規定されているため、厳密には「200㎡未満」という表記は誤りです。

 

用途変更する床面積が200㎡ぴったりの場合でも、建築確認申請は不要ということになります。

 

 

Q. 用途変更しないとどうなる？

 

A. 使用停止命令や罰則を受ける可能性があります

 

用途変更が必要なケースで申請や届出を行わずに営業を開始すると、行政から是正指導や使用停止命令を受ける可能性があります。

 

さらに、消防法や旅館業法などの関連法令に違反した場合は、営業許可の取り消しや罰則につながることもあります。

 

建物の用途を変更する際は、必ず専門家に相談して適切なアドバイスを受けましょう。

 

 

Q. 用途変更の手続きは自分でできる？

 

A. 確認申請不要な場合は可能ですが専門家に相談しましょう

 

200㎡以下で建築確認申請が不要な用途変更の場合は、消防署や保健所などへの届出は事業者本人でも対応可能です。

 

しかし、前述したように建築確認申請が不要なケースでも法基準は遵守する必要があるため、専門家に相談するのが望ましいです。

 

 

■まとめ

 

用途変更する床面積が200㎡以下の場合は基本的に建築確認申請が不要ですが、法基準への対応や手続きがまったく必要ないわけではありません。

 

小規模な用途変更でも違反になってしまう可能性があるため、必ず法令や手続きに詳しいプロに相談し、適切なアドバイスやサポートを受けましょう。

 

 

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