【住み替えの税金】3,000万円控除などの特例と老後に向けた最適なタイミングを解説

 

現在の住まいからの住み替えをご検討中で、「税金がいくらかかるか」「いつ動くのがベストか」と不安や疑問を感じている方へ。

 

住み替えには売却時・購入時にさまざまな税金がかかりますが、条件を満たせば利用できる特例制度も用意されています。

 

この記事では、約8,000件超のリノベーション実績があるSHUKEN Re（シュウケン・アールイー）が、住み替えの税金や特例、老後に向けた最適なタイミングについて解説します。

 

豊かなセカンドライフに向けた住み替えを成功させるために、ぜひ最後までご覧ください。

 

※本記事は制度概要を解説するものです。個別の税務相談は税理士等の専門家へご確認ください。

 

 

 

 

■住み替えで発生する税金【売却・購入の一覧表】

 

 

住み替えの際に発生する主な税金を、売却時、購入時、購入後の3つのタイミングに分けて一覧表でまとめました。

 

タイミング	税金の種類	概要
家を売るとき	譲渡所得税（所得税・住民税）	家を売って利益が出た場合、その利益に対してかかる税金。
	印紙税	不動産売買契約書に貼る印紙代。
	その他	仲介手数料の消費税や、抵当権抹消登記の登録免許税（ローン完済時）など。
家を買うとき	不動産取得税	土地や建物を購入した際にかかる税金。（軽減措置があります。）
	登録免許税	購入した不動産を法務局に登録する際にかかる税金。
	印紙税	不動産売買契約書や住宅ローンの契約書に貼る印紙代。
家を買った後	固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納める税金。

 

 

※リノベーション後の固定資産税評価額について

中古物件を購入してリノベーションを行った場合、建物の評価額が見直され、翌年以降の固定資産税が上がることがあります。

 

 

〈関連記事〉

リノベーションと“固定資産税”の関係は？金額が上下する工事について解説

 

 

■住み替えで「損をしない」ための税金特例・控除

 

 

住み替えにかかる税金の負担は大きいですが、マイホームの売買には、税負担を軽減できる特例が用意されています。

 

 

家を売って利益が出た場合の特例

 

 

3,000万円の特別控除（マイホーム特例）

 

マイホームを売却した際、所有期間に関わらず、利益から最大3,000万円まで控除できる制度です。

 

売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

 

〈参考〉

国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

 

 

10年超所有の軽減税率の特例

 

売却する家の所有期間が10年を超えている場合、3,000万円特例を使った上で、さらに利益3,000万円を超える部分（課税譲渡所得6,000万円以下の部分）の税率が通常より低くなる制度です。

 

〈参考〉

国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

 

新しい家を買う場合の特例

 

 

特定の居住用財産の買換えの特例

 

マイホームを売却し、新たにマイホームを購入する場合、一定の要件を満たせば、売却益にかかる税金を将来に先送りできる制度です。

 

※ただし、3,000万円特例との併用はできません。

 

 

住宅ローン控除（減税）は使える？

 

住み替え先の購入やリノベーションで住宅ローンを組む場合、年末のローン残高に応じて一定額が所得税などから控除される住宅ローン控除も活用できます。

 

 

 

家を売って損失が出た場合の特例

 

 

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

マイホームを売って損失が出た場合、その損失を他の所得（給与所得など）と相殺（損益通算）できる制度です。

 

相殺しきれない損失は、翌年以降最大3年間繰り越して控除できます。

 

 

■住み替えの特例を活用する際の注意点

 

 

利用することで大きな税負担軽減につながる特例ですが、適用には細かい要件や併用の制限があります。

 

ここでは、具体的にどのような点に注意が必要なのかを見ていきましょう。

 

 

特例の組み合わせと併用の可否

 

特例には「併用できるもの」と「できないもの」があります。

 

• （例）併用OK：
  「3,000万円特例」 ＋ 「10年超所有の軽減税率」
•  
• （例）併用NG：
  「3,000万円特例」 ⇔ 「買換え特例」 （どちらかを選択）
  「3,000万円特例」 ⇔ 「住宅ローン控除」 （原則併用不可 ※例外あり）

 

どの組み合わせがご自身のケースで最も節税になるか、慎重に検討する必要があります。

 

 

適用要件を必ず確認する

 

各特例には、「居住期間が〇年以上」「所有期間が〇年以上」「買い替える家の床面積が〇平米以上」など、細かい適用要件が定められています。

 

ご自身の状況が要件を満たしているか、必ず国税庁のホームページや専門家へ相談し、確認しましょう。

 

 

確定申告が必要

 

これらの特例は、自動的に適用されるわけではありません。

 

特例を利用するためには、必ずご自身で確定申告を行う必要があります。

 

 

■「老後の住み替え」いつ動く？資金と体力から考える最適なタイミング

 

 

税金や特例の知識に加えて重要になるのが、住み替えを行う最適なタイミングです。

 

ここでは、資金計画や体力面から考える最適な時期について解説します。

 

 

体力・判断力・気力があるうちに動き出す

 

住み替えは、想像以上にエネルギーを使います。

 

現在の家の売却活動や新しい家の選定、リノベーションの打ち合わせ、膨大な量の荷物の整理や処分、引越し作業など、やるべきことは山積みです。

 

これらをスムーズに進めるには、体力・判断力・気力が充実しているうちに行動を起こすことが大切です。

 

 

資金計画とライフプラン

 

退職金の受け取り時期や、現在の住宅ローンの完済時期は、資金計画の大きな節目です。

 

退職金でローンを完済してから売却するのか、住み替え先のリノベーション費用に充てるのかなど、ご自身のライフプランと資金計画に合わせたタイミングを見極めましょう。

 

 

税制特例の適用要件

 

前述の特例の中には、適用期限が定められているものもあります（例：住宅ローン控除の入居期限など）。

 

また、「所有期間10年超」で軽減税率が使えるようになるなど、タイミングによって使える特例が変わることもあります。

 

ご自身の状況と税制のスケジュールを照らし合わせることも大切です。

 

 

■住み替えの税金 に関するQ&A

 

最後に、お客様からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

 

 

Q. 実家を売って住み替える場合も特例は使えますか？

 

A. ご自身が住んでいた家でないと、原則として「3,000万円特例」などは使えません。

 

ただし、相続した実家が一定の要件を満たす空き家であれば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が使える場合があります。

 

 

Q. 住み替え先のリノベーション費用も税金特例の対象になりますか？

 

A. はい、なります。

 

住宅ローン控除は、中古住宅の購入費用とリノベーション費用を一体でローンを組むことで、その合計額を対象にできます。

 

 

Q. 売却より先に購入した場合、特例で不利になりますか？

 

A. 「買換え特例」や「譲渡損失の特例」は「買い先行」でも利用可能です。

 

ただし、「3,000万円特例」と「住宅ローン控除」の併用が原則できないため、売却益が出る場合は資金計画が重要になります。

 

 

Q. 特例を使うと、税金は本当にゼロ円になりますか？

 

A. 必ずしも全ての税金がゼロ円になるわけではありません。

 

例えば「3,000万円特例」で譲渡所得税がゼロになっても、売買契約書の印紙税や登記の登録免許税などは別途必要です。

 

 

■まとめ：住み替え成功はお金の知識とタイミングの見極めが大切

 

住み替えを成功させるためには、税金の知識やそれを軽減する特例の活用、タイミングの見極めが大切です。

 

特に税制の特例は非常に複雑で、どの制度を使うのが最適か、ご自身の状況によって異なります。

 

SHUKEN Reでは、物件探しからリノベーションまでをワンストップでお手伝いするだけでなく、提携するFPや税理士などの専門家と共に、資金・税金計画もサポートいたします。

 

「私の場合はどうなるかな？」と迷われたら、まずは無料相談会へお越しください。

 

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