公開日:2024-12-30
賃貸アパートで民泊経営するメリット｜営業許可や成功のポイントも解説
近年、東京・千葉・神奈川・埼玉などの首都圏を中心に、賃貸アパートを民泊に転用するケースが増えています。
宿泊需要が高いエリアでは、賃貸より民泊の方が高い利回りが期待でき、入居率が低下したアパートでも大きな収益を得られるチャンスがあるのです。
そこでこの記事では、賃貸アパートを転用して民泊経営するメリット、営業許可や必要な準備、成功のためのポイントなどを詳しく解説します。
実際に賃貸アパートを民泊にリノベーションした施工事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
・アパートから民泊への転用は大がかりな工事が不要で、一般的なリノベーション費用で開業できるのがメリットです。
・管理業務や180日営業ルールなど、民泊ならではのデメリットと対策もチェックしましょう。
目次
■賃貸アパート⇒民泊への転用が増えている？
コロナ過明けで宿泊客が増加したことを背景に、首都圏を中心に賃貸アパートを民泊に転用するケースが増えています。
特に東京都内では外国人観光客が急増したことを受けてホテルの宿泊料が高騰し、リーズナブルに宿泊できる民泊の需要が増加しています。
築年数が古くなり空室が増えてきたアパートを、リノベーションで民泊施設に転用し、収益性を高められるチャンスがあるのです。
また、民泊はホテルや旅館をつくれない住居専用地域での開業も可能なため、宿泊需要が高いエリアで競合と差別化しやすいのも特徴です。
■賃貸アパートで民泊経営するメリット
賃貸アパートを民泊施設に転用して経営する場合の、具体的なメリットについて解説します。
開業のハードルが低い
民泊はホテルや旅館より設備の要件や営業許可に関するハードルが低く、賃貸アパートを転用して開業しやすいのがメリットです。
民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく民泊は許認可が不要で、都道府県知事への届出だけで開業できます。
また、民泊は建物の用途が住宅でも営業できるため、用途変更などの複雑な手続きなしで開業可能なのも大きなメリットです。
初期費用を抑えられる
アパートは一般的な改修で民泊施設に転用でき、初期費用を抑えられるのも大きなメリットです。
民泊施設にはホテルのようなフロントの設置義務はなく、一般的な賃貸物件の間取りで開業できます。
特別な工事が必要ないため、一般的なアパートのリノベーション費用相場で民泊に転用でき、初期費用を早期回収して利益を上げることができます。
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高い収益性が期待できる
1日単位で宿泊料を得られる民泊は、賃貸経営より高い収益性が期待できるのも魅力的なポイントです。
仮に1ヶ月の賃料8万円のアパートの一室を、民泊として一泊5,000円で20日間稼働すれば1ヶ月の収益は10万円になります。
需要が多いエリアなら高い宿泊料や回転率を維持できるため、賃貸経営よりさらに収益性を高めることも可能です。
また、賃貸の場合契約期間中の家賃の値上げは困難ですが、民泊なら周囲の状況に合わせて宿泊料を自由に設定できるのも有利なポイントです。
入居率が低い部屋も活用しやすい
賃貸アパートとしては入居者を集めにくい部屋も、民泊なら活用しやすい点もメリットの1つです。
例えば、日当たりが悪い部屋や事故物件など、賃貸だと気になるケースでも、短期滞在の民泊なら立地が良ければ集客しやすいです。
民泊では築年数も重視されないため、古いアパートでも内外装をきれいに改修すれば、稼働率を高めることができます。
賃貸物件に戻しやすい
前述したようにアパートは簡易的な改修と手続きで民泊に転用できるため、経営方針に応じて賃貸物件に戻しやすいのもメリットです。
もし将来民泊需要が低下した場合、賃貸物件に戻して対応することができます。
市場動向や経営状況に合わせて柔軟に方向転換できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
■賃貸アパートで民泊経営するデメリット
メリットがたくさんある賃貸アパートでの民泊経営ですが、注意すべきデメリットもあります。
対策とセットで覚えておきましょう。
賃貸より管理が煩雑
短期滞在がメインになる民泊施設は、賃貸物件より清掃などの管理の手間がかかるのがデメリットです。
オーナー自ら民泊を運営する場合は、清掃やベッドメイク、宿泊客とのやり取りなどやるべきことが多く、賃貸経営より負担は大きいです。
ただし、近年は民泊運営代行会社があり、管理の一部またはすべてを任せることもできます。
費用は依頼する代行会社や管理業務の内容によりますが、賃貸経営と同じように少ない負担で民泊を経営することも可能です。
年間営業日数が限られる
民泊新法では年間の営業日数が180日以下と定められているため、収益の上限があるのもデメリットの1つです。
一部の民泊特区を除き180日以上は営業できないため、需要が高いエリアではホテルより収益性が低くなる可能性があります。
事業として大きく収益を上げたい場合は、旅館業法の許可を受けた簡易宿所として民泊経営する対策があります。
開業のハードルはやや高くなりますが、365日営業できるため収益性を高めることが可能です。
近隣トラブルのリスクがある
民泊の利用者は外国人観光客が多く、ホテルのようにフロントスタッフが常駐しないため、文化や習慣の違いによる近隣トラブルのリスクがあります。
特に、外国人の方は日本とは住宅事情や生活習慣が異なるため、夜間の騒音トラブルが発生することが多いようです。
また、ゴミの不法投棄による近隣からのクレームもよくあるトラブルの1つ。
近隣トラブルを防止するためには、利用ルールを明確にし、外国人の方にも伝わるように多言語対応することが大切です。
需要の変化や法改正の影響を受けやすい
民泊はまだ歴史が浅い業態のため、観光需要の変化や法改正などの影響を受ける可能性がある点にも注意が必要です。
前述したように需要の増加を受けて民泊施設もどんどん増えており、既存のルールを守らない事業者やトラブルなども発生しており、法改正で新たな規制が加わる可能性があります。
また、コロナ過で外国人観光客が大幅に減少したように、観光需要が大きく変化したときも経営に大きく影響します。
このようなリスクに対応するため、民泊から賃貸に戻したり、社宅などほかの用途への転用なども見据えて柔軟な経営計画を立てましょう。
既存入居者の立ち退きが必要
現在入居者が居るアパートを民泊に転用する場合、立ち退き交渉が必要な点もデメリットと言えます。
オーナー都合によるアパートの立ち退きには入居者の同意が必要で、立ち退き料を支払うのが一般的です。
規定の手順を踏んで交渉・手続きする必要があり、退去までにある程度の時間もかかります。
入居中のアパートの民泊転用を検討する場合は、なるべく早めに入居者への立ち退き交渉を始めて、計画をスムーズに進められるようにしましょう。
■アパートの民泊開業に必要な許可や準備は？
アパートで民泊開業する場合、許認可は不要で、以下の流れによる届出をする必要があります。
- 消防法令適合通知書を取得
- 住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入
- 添付書類を用意（登記事項証明書や欠格事由に該当しないことを誓約する書面など）
- 管轄する保健所に届出する
届出の基本的な準備や流れは上記の通りです。
消防法令適合通知書の取得には、消防設備の設置が必要になることがあるため、消防署との事前協議・確認が確実です。
転借の場合はオーナーの承諾、法人の場合は必要な書類が増えるなど状況により変わりますので、詳しい手続きについては公式情報をチェックしましょう。
〈参考〉民泊制度ポータルサイト 住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて
また、実際に民泊として営業を開始するためには、次のような準備が必要です。
※民泊開業の準備
- アパートをリフォーム・リノベーションする
- 家具や家電、アメニティなどをそろえる
- 鍵の管理や清掃などの管理や利用ルールを決める
- 管理を委託する会社を選ぶ
宿泊客に選ばれる民泊施設をつくるためには、アパートの状態に応じて適切なメンテナンスやリノベーションをする必要があります。
また、一般的な賃貸物件と異なり、ベッドやテレビ、アメニティなどもオーナーが用意するため購入費用も準備しておきましょう。
鍵の貸し出しや返却といった利用ルール、清掃やベッドメイキングなどの管理方法も検討し、オーナーご自身で管理するのか、委託するのか選ぶ必要もあります。
前述したように民泊は開業のハードルは低いのがメリットですが、経営を成功させるためにはいくつかのポイントを押さえることが大切です。
■アパート民泊成功のポイント
アパートを民泊に転用して経営を成功させるためには、利用者にとって魅力的な施設づくりをすることが大前提です。
アパートをリフォームやリノベーションする際は、次の3つのポイントを押さえましょう。
- ①ターゲットを明確にする
- ②コンセプトで競合物件と差別化する
- ③クオリティの高い写真を撮影する
まずは、民泊開業するエリアをマーケティングして、ターゲットを明確にすることが大切です。
例えば、外国人観光客が多いなら、和のテイストを取り入れた魅力的な内装デザインにするなど、ユーザーにマッチした施設づくりが競合との差別化になります。
また、民泊はスマートフォンやPCでSNS・ポータルサイトなどを利用して探すユーザーが多いため、クオリティが高い写真を用意するのも集客力を高めるポイント。
次の章で、実際にアパートから魅力的な民泊施設へリノベーションした事例をチェックしてみましょう。
■アパートから民泊へのリノベーション事例を紹介
築32年の鉄骨造アパートを一棟リノベーションし、19戸の民泊施設に生まれ変わった事例です。
近隣のテーマパークを訪れる外国人観光客をターゲットに、和モダン・インダストリアル・パイレーツなど7種類のテーマのお部屋を造りました。
水回りやインテリアもお部屋のテーマに合わせてトータルコーディネートし、何度でもリピートしたくなる魅力のある民泊施設に仕上がりました。
■まとめ
入居率が低下してきた賃貸アパートは、民泊にリノベーションして収益性をアップできる可能性があります。
特に、観光需要が増加している東京都内や首都圏エリアでは、アパートを民泊へ転用して収益を上げるチャンスも大きいです。
ただし、需要が高いエリアでは競合物件も増えているため、コンセプトを明確にして魅力的な民泊施設をつくることが大切です。
アパートから民泊への転用を検討する際は、施工実績が豊富な会社に相談して、適切なアドバイスを受けましょう。
SHUKEN Reは、多くの住宅改修や一棟リノベーションで培ったノウハウをもとに、民泊施設づくりをお手伝いしています。
民泊開業を検討している物件に合わせて適切なプランをご提案いたしますので、どんなこともお気軽にご相談ください。
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