公開日:2023-06-28
東京の中古物件リノベーション事例｜リノベーション向き物件を購入する3つのポイント
この記事では、東京都でリノベーション向きの中古物件を購入して、コストパフォーマンスの高い家づくりをしたおしゃれな事例を紹介します。
マンション・戸建てどちらもリノベーションの向き不向きがあり、プラン内容や費用に大きく影響します。
上手にリノベーション向きの中古物件を購入できれば、無駄な費用を省いておしゃれで暮らしやすいマイホームが手に入ります。
しかし、リノベーションに向いていない中古物件を選んでしまうと、余計な費用がかかり不満や後悔が残ってしまうかもしれません。
今回はリノベーション向きの中古物件を見極めるため、「価格・構造・耐震基準」の3つのポイントをチェックしてみましょう。
・マンションは「ラーメン構造」、戸建ては「木造軸組工法」の物件がリノベーションに向いています。
・新耐震基準に適合している物件を購入することで、耐震改修費用を節約できます。
目次
■【タイプ別】東京の中古物件リノベーション事例
まずは東京の中古物件リノベーションの参考になる施工事例をご紹介します。
SHUKEN Reがこれまでお手伝いした東京の中古物件リノベーション事例は、広さやライフスタイル、ご予算などさまざまな条件で絞り込むことができます。
いくつか例をチェックしてみましょう。
70㎡以下の中古物件リノベーション事例
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case152「Stress-free！」
70㎡以下のコンパクトな中古物件を購入し、4人家族に合わせてリノベーション。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case152「Stress-free！」
2人のお子さま部屋はロフトベッドの造作で、収納力をしっかり確保。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case152「Stress-free！」
扉の少ないオープンスタイルの収納や間取りで、暮らしやすく開放感たっぷりのお住まいに♪
3LDKの中古物件リノベーション事例
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case132「楽しいわが家♪」
70㎡の中古物件をリノベーションし、開放感のあるリビングがある3LDKの素敵なお住まいに♪
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case132「楽しいわが家♪」
2つの子供部屋は空間の重なりを利用した二段ベッド風の個室で、床面積を節約。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case132「楽しいわが家♪」
各部屋をコンパクトにしたことで、広いシューズインクロークも実現しました。
費用1,000万円以下の中古物件リノベーション事例
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case150「Sunny Room」
1,000万円以下の費用で、シンプルかつおしゃれなマイホームに仕上げたリノベーション事例。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case150「Sunny Room」
コストを抑えつつ、木の素材感が楽しめるフローリング、ステンレスキッチンなど、質感にしっかりこだわっています。
大人ふたりの中古物件リノベーション事例
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case149「FLAT LIFE」
100㎡超のひろびろとした中古物件を購入し、ご夫婦ふたり暮らしに合わせた贅沢なリノベーション事例です。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case149「FLAT LIFE」
海外のお住まいのような素敵な雰囲気のリビングは、ご友人にも好評なのだそうです。
東京の中古物件リノベーション事例を見る：Case149「FLAT LIFE」
余裕のある床面積を有効活用したウォークインクローゼットなど、住み心地にもしっかりこだわっています。
■リノベーション向き中古物件購入のポイント① 価格
リノベーション向き中古物件を購入するためのポイント1つ目は、適正価格を見極めることです。
- リノベーションのトータル予算を決める
- 中古住宅相場を把握する
- 中古物件購入費用とリノベーション費用バランスを考える
中古物件の適正価格を見極めるためには、上記の3ステップで取り組む必要があります。
リノベーションのトータル予算を決める
まずは中古住宅購入＋リノベーション費用のトータル予算を決めましょう。
トータル予算が分からない状態では、中古物件とリノベーションの費用バランスを決めることができません。
中古住宅リノベーションでは住宅ローンを組む方が多いですから、返済計画を軸にトータル予算を決めるのが分かりやすいでしょう。
- 年収と借入額のバランス
- 月々の返済額と今の家賃
リノベーションのトータル予算は上記の２つの要素で考えるとわかりやすいです。
住宅ローンの借入額は年収の7～8倍が無理のない目安だと言われています。
仮に年収600万円なら、4,200～4,800万円がリノベーション総額の目安になるということです。
この総額目安を基にして、ローンシミュレーションで返済期間と月額負担を割り出し、今の家賃と比較検討するとより分かりやすくなります。
ただしリノベーション後も固定資産税やメンテナンスなどのランニングコストがかかるため、その積立も含めて月額負担を考えることが大切です。
以上の流れで、物件を探す前にリノベーショントータル予算の上限を決めておきましょう。
中古住宅相場を把握する
続いて、リノベーションを検討している地域の中古住宅相場を把握しましょう。
中古住宅相場はエリアによって変動しますので、1,000万円でリノベーション向きの物件が見つかる場合もあれば、倍以上するケースも考えられます。
まずは物件検索システムなどを活用して、リノベーション検討エリアで取引されている価格帯をチェックしてみましょう。
マンション・戸建て、床面積や周辺環境など、希望する条件の中古物件がいくらぐらいなのか、大まかな相場観をつかんでみてください。
ポータルサイトだと偏りがあるので、複数のサイトをまとめてチェックできるシステムを使うのがおすすめです。
SHUKEN Reは、主要ポータルサイトの物件情報をGoogleマップ上でまとめて閲覧できるオリジナルシステムをご用意しています。
直感的にエリアの相場観をつかみやすいため、ぜひ有効活用してください♪
中古物件購入費用とリノベーション費用バランスを考える
トータル予算と中古住宅相場が分かったら、物件購入とリノベーションにかける費用のバランスを考えます。
例えばトータル予算4,000万円で中古住宅相場が2,000～3,000万円の場合、リノベーションにかけられる費用は1,000～2,000万円となります。
1,000万円で理想のリノベーションができるなら、中古物件の適正価格は3,000万円以内です。
しかしリノベーションに2,000万円かかる場合は、中古住宅購入費用は2,000万円に抑えなければいけません。
このようにリノベーション向き中古物件の適正価格は、予算・地域・理想のライフスタイルによって異なります。
住まいのクオリティにかかわる重要なポイントですので、順を追ってしっかり考えてみてください。
■リノベーション向き中古物件購入のポイント② 構造
リノベーション向きの中古物件を購入するためのポイント2つ目は、間取り変更の自由度が高い構造を選ぶことです。
間取り変更の自由度が高いとライフスタイルにぴったりなマイホームをつくりやすいため、リノベーション向きと言えます。
マンション・戸建てそれぞれどのような構造の中古物件を選べば良いのか解説します。
リノベーション向きのマンションは「ラーメン構造」
鉄筋コンクリート造のマンションは、大きく分けると「壁式構造」「ラーメン構造」の二種類があり、リノベーション向きなのはラーメン構造です。
ラーメン構造は梁と柱で建物の重量を支えるため、室内の壁を撤去したり移動したりする間取り変更の自由度が高いです。
一方壁式構造は室内にあるコンクリートの「耐力壁」で建物を支えるため、壁を撤去・移動できず間取り変更が制限される可能性が高いです。
リノベーション前提で中古マンションを購入する場合は、なるべくラーメン構造の物件を選びましょう。
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リノベーション向きの戸建ては「木造軸組工法」
木造戸建て住宅も複数の構造がありますが、リノベーション向きなのは「木造軸組み工法（在来工法）」で建てられている物件です。
※戸建て住宅の主な工法
- 木造軸組工法
- 2×4（ツーバイフォー）工法
- プレハブ工法
木造軸組工法は日本で昔から採用されていて、建物を支える「筋交い」「通し柱」などを除いて間取り変更の自由度が高めです。
北米由来のツーバイフォー工法は、壁全体で建物を支える「モノコック構造」なので間取り変更や開口部の位置が制限されることもあります。
大手ハウスメーカーが採用することが多いプレハブ工法は独自規格でつくられているため、建てた会社以外だとリノベーションしにくいです。
木造軸組工法の戸建ては中古物件の数が豊富で探しやすく、価格帯もリーズナブルなためリノベーションに向いています。
■リノベーション向き中古物件購入のポイント③ 耐震基準
3つ目のポイントは、「新耐震基準」に適合している中古物件を選ぶことです。
日本の建築基準法は1981年に大幅に改正されていて、耐震基準も大きく変更されています。
- 旧耐震基準：震度5で大きな損傷を受けない
- 新耐震基準：震度6強で大きな損傷を受けない
上記のように新耐震基準はより大規模な地震に対して、大きな損傷を受けない建物の強度が設定されています。
旧耐震基準の中古物件は大地震が来たときの倒壊・損傷リスクが大きく、新耐震基準に適合させるための費用が発生するのがデメリット。
戸建て住宅の場合は耐震改修費用がリノベーションに上乗せされ、マンションは将来負担金が発生する可能性があります。
新耐震基準に適合している中古物件を選べば、余計な費用がかからずリノベーションに予算を集中することが可能です。
1981年以前に確認申請を受けている中古物件は、購入前に耐震基準を確認したり、耐震診断を受けたりするのがおすすめです。
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■リノベーション向き中古物件を確実に購入するならワンストップがおすすめ
ここまでリノベーション向き中古物件を購入するための3つのポイントをご紹介しましたが、それでも人生の大切なマイホームを左右する物件選びはちょっと不安ですよね。
そんな方におすすめなのは、施工会社と一緒に中古物件を選んで購入できるワンストップリノベーションです。
一般的な不動産会社で中古物件を購入する場合、リノベーションに向いている物件をご自身で見つける必要があります。
しかしワンストップリノベーションなら、建築のプロと一緒にリノベーション向きの中古物件を確実に見極めることができるのです。
予算オーバーを防ぎやすい、窓口が一つなので家づくりに集中しやすいなど、「ワンストップリノベーション」のメリットはたくさん。
東京・神奈川・千葉の首都圏エリアのワンストップリノベーションはSHUKEN Reにご相談ください。
不動産・建築のスタッフが連携し、ご予算や理想のライフスタイルにぴったりな中古物件購入～リノベーションをサポートいたします。
住まいのことならなんでもお気軽にご相談ください。
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
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