公開日:2023-02-05 更新日:2023-04-07
マンションリノベーションはまずリスクを知ることから！注意点を解説
最近、年々市場が拡大しているマンションリノベーション。今回は中古マンションをリノベーションするメリットとリスクについて詳しく解説します。
これからマンションのリノベーション計画を立てる方は、ぜひ参考にしてください。
・マンションリノベーションを検討する際には、リスクと対策を踏まえた物件選びをしましょう。
・中古マンションの購入時のリノベーションなら、物件探し・ローン相談・リノベーションの設計施工、アフターメンテナンスまでをまとめてプロに相談できる「ワンストップリノベーション」ごがおすすめです。
■ 中古マンションの魅力やメリットは？
2021年に、東日本不動産流通機構が調査したデータによると、中古マンションの売買成約件数は39,000件を超えて過去最高を更新しました。
成約物件価格も2012年以降上昇を続けており、首都圏の人気エリアでは新築マンションよりも多くの物件が売買取引されているなど、中古マンションは不動産業界でかなり大きな存在感を示しています。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年））
では、なぜこれほどまでに中古マンションの人気が高まっているのでしょうか？
ここでは、主な理由を紹介します。
● 新築マンションよりも価格が安い
不動産経済研究所の調べによると、2021年の首都圏における新築マンション平均価格は「6,260 万円／戸」、1 ㎡当たり単価は 93.6 万円です。（参考：不動産経済研究所｜首都圏新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ）
一方、同年の中古マンション平均価格を見てみると、「3,869万円／戸」、１㎡当たり単価は59.81万円という結果になっています。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2021年））
これらのデータからも分かる通り、人気の高い首都圏において、新築マンションと中古マンションの価格差は歴然で、中古マンションの方が低コストで好立地の物件を手に入れられる可能性が格段に高いということです。
ただし、中古マンションの成約価格はここ数年上昇を続けており、首都圏を中心に人気が高まっていることもあり、“品薄”状態は否めません。
そのため、一部の専門家によると限定的なエリアでは今後、新築マンションと中古マンションの価格差がかなり狭まってくると予想している人もいます。
● 新築マンションよりも選択肢が多い
新築マンションは、当然のことながら建設敷地が確保できる場所の物件しか販売されません。
しかし、中古マンションはありとあらゆる場所で新規登録物件が増え続けています。
2021年のデータを比較してみてもその差は大きく、同年に発売された新築マンションが 33,636 戸（不動産経済研究所調べ）なのに対して、新たに売り出された中古マンションはなんと160,000戸（東日本不動産流通機構調べ）を超えています。
つまり、単純計算をしても中古マンションの方が4倍以上もの選択肢があるということです。
● 新築マンションよりも資産価値の下降が遅い
マンションをはじめとした建築資産は、どうしても新築の翌年から資産価値がどんどん下降してしまいます。
一般的には、築20年までは急激に価格が下がり、築21年を越えるとその速度は落ち着くとされています。
そのため、高い費用を費やして新築マンションを購入するよりも、築20年超えの中古マンションを持つ方が金銭面でのリスクは低いと言えるでしょう。
また、新築マンションの計画が立ちにくい都心部の好立地では、築年数の古いマンションでも人気が高く、投資目的で購入する人も少なくありません。
● 現物を確認できる
人気の新築マンションは、完成を待たずに完売するケースも珍しくなく、その場合、部屋の仕様やデザインはモデルルームで確認することとなります。
つまり、実際に購入する部屋の現物を見られるのは、契約成立後ということです。
しかし、中古マンションは実際の部屋を内覧してから購入するかどうかが決められます。
そのため、細部までチェックしてから買うかどうか決めたい方には、中古マンションがおすすめです。
● 住んでいる人の傾向が分かる
新築マンションは、実際にどのような人が物件を購入するかはいざ住み始めてからでないと分かりません。
そのため、せっかくのマイホームを手に入れても、ご近所トラブルで引っ越しを余儀なくされる方もいらっしゃいます。
中古マンションの場合もこのリスクがゼロという訳ではありませんが、内覧の際に周りの部屋の玄関先やベランダをうかがって、どのような世帯が多いのかを想定することができます。
● 管理状況が確認できる
マンションの資産価値をキープするためには、「共有部の管理状況」も重要なポイントです。
管理組合がきちんと稼働していれば、大規模修繕などのメンテナンスが行き届き、エントランスやゴミ置き場などの共有部もきれいに保たれます。
新築マンションですと、今後うまく管理組合が運営されるかどうかの保証はありませんし、実態を購入前に確認することはできません。
しかし、中古マンションですと、既に新築から今に至るまでの“歴史”があるため、管理体制などが購入前に分かります。
● 間取り・デザイン・仕様にとことんこだわれる
新築マンションは「売りやすい間取り」「トレンドに沿ったデザイン」「収支を踏まえた仕様」であるのが当然であり、それがあなたのライフスタイルや好みにフィットするとは限りません。
かといって、高いコストで購入した新築マンションをすぐにリノベーションするのはあまりに無駄が多いでしょう。
そのため、間取りやインテリアデザインなどをこだわりたい方は、中古マンションを選ぶ傾向が強いです。
構造や管理規約の都合上、100%理想通りにリノベーションできるとは限りませんが、こだわりが強い方ほど、イチからお部屋を創り上げる喜びを感じていただけるはずです。
■ 中古マンションをリノベーションする際のリスク・デメリットとその対策は？
ここまでは、中古マンションのメリットについてお話ししてきましたが、併せてしっかり理解しておかなくてはいけないのが“リスク”についてです。
いくら人気で魅力的な中古マンションであっても、リスクやデメリットを理解しないまま購入に踏み切りリノベーションすると、後悔してしまうかもしれません。
そこで、ここでは中古マンションをリノベーションする際のリスクについてお話しします。
● 共用部が劣化しているリスク
専有部はリノベーションすればいくらでもきれいに蘇らせることができますが、共有部はそうもいきません。
構造躯体や外壁、屋上防水、窓サッシ、玄関ドア、ベランダなどは共有部にあたるため、区分所有者個人ではいくら劣化していてもメンテナンスすることは許されないのです。
物件を選ぶ際には、専有部分の状態だけではなく、共有部の改修履歴などを確認して、築年数に応じた適切なメンテナンスがされているかを確認しましょう。
定期的な改修工事は、劣化を防ぐためだけではなく、マンション全体の性能を維持するためにも重要です。
（引用：国土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント｜P.51）
● 近い将来に建て替え計画が立ち上がるリスク
築30年を越えるマンションの場合、近い将来建て替え計画が立ち上がるリスクがあります。
マンションの建て替えは、区分所有者総意の元で行われるものの、2002年に施行された「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」によって、そのハードルはかなり低くなりました。
2022年に国土交通省が行った統計によると、全国で既に270棟ものマンションが建て替えられており、現在も46棟が計画進行中です。
つまり、築30年を越えるマンションを購入する場合は、決して他人事ではないということです。
建て替えになれば、せっかくリノベーションしても水の泡になってしまいます。
そのため、購入前に必ず建て替え計画の有無について必ず確認しておきましょう。
● 修繕積立金が高いリスク
一般的に、修繕積立金は、築年数が古くなるほど金額が上がる傾向にあります。
なぜなら、古いマンションほど劣化範囲が広く、大規模修繕工事の費用が多額になってしまうからです。
最悪の場合、今までの積立金では賄えず、各区分所有者に追加費用の負担が求められるケースもゼロではありません。
購入前に、そのマンションの長期修繕計画書や大規模修繕工事履歴を確認したり、きちんと修繕費が十分に積み立てられているかを仲介会社を通して聞いてみるのも良いでしょう。
もしくは、全国平均額を参考に、極端に高くないかなどを確認するのもおすすめです。
駐車場使用料等からの充当額を含む月／戸当たり修繕積立金の総額の平均は 12,268 円で ある。形態別では、平均は、単棟型が 11,875 円、団地型 14,094 円となっている。 駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たり修繕積立金の額の平均は 11,243 円であ る。形態別では、平均は、単棟型が 11,060 円、団地型が 12,152 円となっている。
（引用：国土交通省｜平成３０年度マンション総合調査結果｜P.24）
● 思い通りのリノベーションができないリスク
マンションリノベーションは間取りやデザインを理想に近づけるためのものですが、100%思い通りにできるとも限りません。
なぜなら、マンションリノベーションで変えられるのは「専有部」のみだからです。
天井・界壁（各住戸の間を区切る壁）・床・梁はもちろん、パイプシャフトやメーターボックス、玄関ドア、窓サッシ、ベランダなどは、全て「共有部」であるため、一切手をつけることはできません。
また、古いマンションですと、専有部内の間仕切り壁も一部構造躯体となっており、同じく共有部である可能性もあります。
そのため、物件を選ぶ際に、あらかじめ共有部範囲や劣化具合を確認しておきましょう。
私たち“SHUKEN Re”が、リノベーションするのに適した物件選びもお手伝します！
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リノベーションのプランニングで“できること”と”できないこと”は？
● 快適な生活が送れないリスク
リノベーションをして間取りやインテリアが理想通りになったとしても、思い通りの生活が送れないリスクは捨てきれません。
古いマンションですと、水道容量や電気容量の上限が決められていたり、インターネット回線も自由に選べない可能性があるからです。
ご自宅でリモートワークをする方や、電化製品を多く使う方は、特に注意しましょう。
● 住宅ローン・リフォームローンのリスク
自己資金が限られている場合には、中古マンション購入とリノベーションそれぞれでローンの融資を受けなくてはいけない方も多いでしょう。
リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いものが多く、月々の出費は決して少なくありません。
金融機関によっては住宅ローンとリフォームローンがまとまっている一体型ローンのプランを用意しているところもあります。
中古マンションをリノベーションする場合は、あなたに合った資金計画を提案してくれる会社に相談しましょう。
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● 引っ越しまでに時間がかかるリスク
新築マンションは引き渡しを受けたらすぐに入居できますが、中古マンションをリノベーションする場合は、どうしてもそうはいきません。
リノベーションに着手できるのは物件の引き渡しを受けた後ですし、マンションですと管理組合への工事申請も必要です。
物件探しの段階からリノベーション会社へプランの相談をすることをおすすめします。
■ まとめ：リスクを踏まえて対策をとることがポイント
中古住宅のリノベーションを成功させるには購入前にリスクを把握して、事前にその対策を整えておくことが重要です。
「どんな物件を選べばうまくリノベーションできるか分からない」「プロのアドバイスを受けながら進めたい」そんな方は、SHUKEN Reへご相談ください。
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