公開日:2020-05-08 更新日:2024-07-04
中古マンション購入時にチェックすること
中古マンションを購入して自分好みに作り変えるリノベーションは、住まい探しの選択肢として検討する方が増えてきています。
新築と比べて費用を抑えられ、自由に間取りやデザインを作り変えられるので、現代の住まいとしてマッチしているのが選ばれるポイント。
しかし、初めての住まい探しで「どのような中古マンションを購入したら良いのか？」というご相談をいただくことは少なくありません。
そこで今回は、リノベーション前提で中古マンションを購入する際の築年数や費用の目安をお伝えしていきます。
購入時にチェックすべき点もご紹介しますので、物件探しからご検討中の方はぜひ参考にしていただけたらと思います！
■ 購入物件の築年数はどれくらいが良い？
まず考えるべき点は、物件の築年数です。新しいほうが設備や耐用年数面でメリットはありますが、当然価格は高くなります。
リノベーションをするのならどれくらいの築年数がちょうど良いのか、考え方のポイントを2つご紹介します。
・中古マンションは築20年以降がねらい目
リノベーションを前提とした中古マンション物件の築年数を考える際、まず注目すべきは価格との関係性です。結論としては、フルリノベーションするのであれば築20年以降の物件がおすすめです。
マンションは購入後だんだん資産価値が下がっていきますが、価格の下がり幅は一定ではありません。新築状態から鍵を一度開けただけで価格は2割前後下がると言われていて、その後築20年前後まで下がり、以降は下がり幅が緩やかになります。
つまり、築20年以降の物件は資産価値が下がりづらいため、やむを得ず手放すことになっても損をしにくいというわけです。
年数が経った中古マンションは「固定資産税評価額」もある程度下がっているため、購入後の固定資産税も軽減できます。購入費用と毎年のランニングコストが抑えられるため、一つの目安にしてみてください。
ポイント
築20年以降の中古マンションは資産価値が減りづらくお得
・ライフスタイルから逆算する
築年数の目安は分かりましたが、市場に出回っているのはちょうど築20年の物件ばかりではありません。
立地や設備、管理状況などほかのポイントも加味しなければいけないため、様々な築年数の物件を比較することになりますよね。
そこで考えたいのは、「リノベーション後のマンションで何年暮らすのか」という点です。
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、築60年～70年前後が耐用年数と言われています。マンションの構造やメンテナンス状況によっても変わりますが、仮に60年を寿命として築20年で購入するとあと40年前後住めるということです。
もし気に入った物件が築40年だとすれば、予想耐用年数は20年です。仮にこれから出産&子育てを迎えるご家族だとしたら、状況によっては子育て中に住み替えが必要になってしまうかもしれません。
中古マンションの築年数を考える際は、これからのライフスタイルと物件の予想耐用年数もしっかり考えましょう。
ポイント
（耐用年数【約60年】-築年数＝居住可能年数）を考える
■ 費用・築年数がわかるおしゃれなリノベーション実例
実際にお施主様のご要望に沿ってプラン・施工をした実例をご紹介します。築年数やリノベーションの費用も掲載しますので、中古マンション購入の予算を考えるときの参考にしてみてください。
ここでは紹介し切れない事例写真や詳細もWORKSページにたくさんありますので、そちらもぜひご覧ください♪
【事例1】
特殊な構造に対応した理想の住まい
- 築年数 25年
- リノベーション費用 約1000万円
物件探しから私たち住まいのプロがサポートさせていただいたフルリノベーション実例です。
希望の条件に見合った中古マンションには、既存の間取りの中に移動できない「コンクリート躯体壁」が。しかし、理想のイメージを並行してお伺いしていたため、購入前の段階で理想の間取りに対応できることが確認できました。
壊してはいけない躯体壁は壁掛けテレビを設置して、間仕切りの役割も持ちつつ開放的なイメージに仕上げています。
このように間取り変更を妨げる要素がある場合も、物件探しからお手伝いする「ワンストップリノベ」なら失敗を防げます。
【事例2】
ユニークな遊び場で楽しく子育て
- 築年数 27年
- リノベーション費用 約700万円
もともとの和室を丸ごと無くし、大きなLDKに造り変えた事例です。寝室や子供部屋は大きな間取り変更をせず、全体の費用を抑えています。
広いLDKにはお子さんが思い切り遊べるユニークな遊具を設置。遊びや勉強の時間をリビングで過ごせば、大きな子供部屋は必要ありません。子供たちの成長を見守りながら家族の思い出をたくさん作れます。
こうした大幅な間取り変更ができるかどうかも、しっかりと現場調査を実施して正確なプランとお見積りをご提案いたします。すでに購入済みの物件のリノベーションについてもお気軽にご相談ください。
■ 中古マンション購入でチェックすべき点
続いてリノベーション前提の中古物件を選ぶ際にチェックすべき点を見ていきましょう。
購入後の費用に関わるポイントやリノベーションで対応できないポイントなど、事前チェックで後悔や失敗を防ぐことが大切です。
・24時間換気システムに対応しているか？
現在はマンション・戸建てに関わらず、シックハウス症候群などの健康被害を防ぐためすべての住まいに24時間換気システムの設置が義務付けられています。
しかし、建築基準法の改正で義務化されたのは2003年のため、それ以前に建てられたマンションには設置されていない可能性があります。
仮に24時間換気システムがない中古マンションを購入してもリノベーションで設置する必要はありません。しかし、新鮮な空気は健康で快適な暮らしに欠かせないもの。健康志向の方も、換気システムについてよくチェックしましょう。
・大規模改修のタイミングと費用は？
マンションは60年前後の長い期間きちんと保持するために、適切なタイミングで外壁塗装や設備のメンテナンスが必要となります。
マンション全体の大規模改修は10～20年に一度で予定されていて、毎月「管理費」や「積み立て修繕費」などの名目で積み立てされます。
マンションの管理状況によっては、大規模改修前後のタイミングで管理費や修繕費用の値上げがあることも。安いと思って購入したマンションのランニングコストが思ったより高い…という失敗も珍しくありません。
中古マンションを見比べるときは大規模改修のタイミングも確認して、リノベーション以外にかかる費用も確認しましょう。
・新耐震基準に対応している？
地震の多い日本では特に注意したいマンションの耐震性能。細かい部分は建物の詳細情報をチェックすべきですが、一つの目安として1981年の新耐震基準に対応しているかチェックしましょう。
1981年の6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく見直されました。具体的には震度6～7の大きな地震で建物が倒壊しない耐震性能が求められるようになったのです。
この築年数前後の物件については、特に新耐震基準に対応しているかよくチェックしましょう。
・リフォーム費用が上乗せされていないか？
中古マンションの中には、そのまま住む前提で内装のリフォームが施された物件もあります。
リフォーム済み物件は当然工事費用が上乗せされていますから、一度解体するリノベーション用物件としては非常にもったいないですよね。
給湯器や網戸など、そのまま使える設備は問題ありませんが、クロスやフローリングなどがリフォームされていないか確認して無駄を防ぎましょう。
・共用部分の状態と使い勝手は？
マンションは玄関ドアから内側の室内を「専有部分」、廊下やエレベータなどの外部を「共有部分」と呼びます。
共有部分は基本的に個人のリフォームやリノベーションで変えることができないため、設備の種類や状態は要チェックポイントです。
例えば戸数が多いマンションにエレベータが1基しかないと、朝の通勤通学で待ち時間が長く不便ですよね。最近はネットショッピングの頻度も多いため、宅配ボックスなどの設備も欲しいところ。サッシや玄関ドアの状態も確認しておくといいでしょう。
中古マンションを内見する際は、室内だけでなく共用部分もしっかりチェックしましょう。
■ 中古マンションならワンストップリノベ
今回はリノベーションを前提とした中古マンション購入について、築年数や購入費用、チェックポイントについて解説しました。
しかし実際に購入する際には、間取り移動の可否などリノベーションに適した物件かどうかといった構造のチェックも必要です。
こうしたチェックポイントについて、お客様だけですべてを網羅するのは難しいもの。そこで物件の選定から私たちプロと一緒におこなう「ワンストップリノベ」がおすすめです。
ワンストップリノベでは理想のイメージづくりと同時進行で物件探しに取り組めるため、適した中古マンションを探しやすくなります。
物件選びの失敗でプランをあきらめるといった事態を回避できる点は大きなメリットといえるでしょう。
窓口が一つになることで、ローンの審査や不動産業者とのやりとりなど、お施主様の負担が軽減できる点も魅力的なポイント。
浮いた時間をプラン作りに回せば、さらに理想の住まいに近づきやすくなります。
SHUKEN Reは物件探しからプラン、施工まですべてを一貫して自社のみでサポートいたします。住宅ローンの計画など住まいづくりに関する疑問や不安は、すべてお答えしますのでご安心してお任せください。
また、コロナウイルス感染拡大防止策として、ご自宅からお気軽に活用いただけるオンライン相談会を始めました！お仕事や育児でお忙しい方も、お家にいながらリノベーションの疑問や興味をお聞かせください。
外出の自粛が続く大変な時期ですが、安全な方法で未来の明るい計画づくりに役立てれば幸いです。ご相談お待ちしております！
ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。
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