中古物件で住宅ローンを使う｜新築との条件の違いや借入年数、金利、控除、物件選びのコツを解説

 

「中古物件を買うときに住宅ローンは使える？」「新築物件を買う時と審査内容や融資条件は変わる？」と気になっている方のために、住宅ローンを利用して中古物件を買う場合のポイントや注意点を紹介します。

 

借入期間や借入可能額（返済額）の決め方や住宅ローン控除の概要や減税額のシミュレーション方法についても解説しますので、中古物件の購入＆リノベーションを検討している方はぜひ最後までご覧ください。

 

 

▶︎中古物件探しのご相談はこちらから

 

 

 

中古物件で住宅ローンを利用する条件｜新築との違い

 

中古物件のリノベーション事例を見る：Case146「MIX Style」

 

住宅ローンは新築物件を購入する場合だけではなく、中古物件を購入する際にも利用できます。

 

フラット35の利用者調査によると、中古戸建と中古マンションの購入に際して住宅ローンの融資を受けた人の割合は27.4％と前年比＋3.3%と上昇しました。（参考：フラット35利用者調査｜2023年）

 

その原因は、新築物件価格の高騰に引き上げらて中古物件も値上がりしたことが一因です。

 

2024年4〜6月に取引された首都圏の中古マンション平均価格は前年同期＋8.9%、中古戸建平均価格は＋5.3%とマイホーム購入者にとって想定以上の価格高騰を見せています。（参考：レインズデータライブラリ｜マーケットデータ2024年）

 

では、中古物件購入時の住宅ローンについて、新築物件購入時との違いに着目して概要を紹介します。

契約者・物件に関する借入条件

 

金融機関による対象物件に対して実施されるローン審査項目は以下のとおりです。

 

 

こちらは購入する物件が新築か中古かどうかで違いはありません。

 

違いがあるのは、ローンで購入する対象物件に関する条件です。

 

 

築50年近いなど古い中古物件を購入する場合は、これらの審査項目によってローン融資を受けられない可能性があるので注意しましょう。

 

実際に国土交通省の実施した調査では、金融機関が審査項目として見たポイントに「年齢・健康状態・年収・勤続年数・返済負担率」に続いて「担保評価（92.0％）」を挙げています。（参考：民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書）

 

 

金利

 

原則として、新築物件と中古物件でローン金利に違いはありません。

 

ただし、借入総額や頭金の比率、連帯保証人・連帯債務者の設定によって金利は変わります。

 

そのため、物件価格が高い新築物件の方が、借入期間が長くなり頭金比率が低くなる傾向があるため、トータルのローン返済額が高くなる可能性があります。

 

 

借入可能額

 

住宅ローンの借入可能額は、物件の「資産価値＝担保評価」によって変わります。

 

担保評価とは、金融機関はローン契約者が返済できなくなった場合に物件の売却益で残債を回収できるかの判断材料です。

 

原則、不動産は新築時より築年数が経つほど価値が下がるため、中古物件は新築物件よりも担保評価が低くなり、それと連動して借入可能額も少なくなるため注意しましょう。

 

 

借入可能期間（返済年数）

 

借入可能年数はローン契約者の返済能力だけではなく、建物の資産価値が残る年数で決まります。

 

なぜなら、築年数の古い物件は35年後にローン融資額を回収できるほどの担保価値がないためです。

 

これまでは35年ローンが一般的でしたが、最近は50年ローンを取り扱う金融機関が増えており、より完済時の築年数がチェックされるようになりました。

 

税法上で定められている減価償却期間（法定耐用年数）をベースに審査するケースが多く、木造戸建住宅は22年、マンションなど鉄筋コンクリート造の住宅は47年を超えると資産価値がゼロに近いと判断されるので注意してください。（参考：国税庁｜No.2100減価償却のあらまし｜主な減価償却資産の耐用年数表）

 

 

〈おすすめコラム〉

中古マンションは築何年まで住める？寿命と「築20・30・40・50年」の後悔しない物件選び

東京都内の中古マンションはいつ“値下がり”する？価格推移と築年数別下落率

 

▶︎中古物件購入時のFP相談はこちらから

 

 

 

住宅ローンを利用してマイホームを購入しようと検討している方にとって「ローン審査に通らないのでは」「ローンを組めなかったらどうしよう」というのが一番の心配事ですよね。

 

中古物件購入時に住宅ローンの審査に通らない主なケースは4つあります。

 

 

 

 

▶︎中古マンション探しから相談できるワンストップリノベーションはこちらから

 

 

中古物件購入で使える住宅ローンの種類

 

中古物件のリノベーション事例を見る：Case165「INDUSTRIAL+PLANTS」

 

年収や勤続年数、健康状態などによって住宅ローンの審査が通りにくい方は、一般的な単独ローン以外の方法も検討しましょう。

 

単独ローンの審査は通らなくても、他のローン商品であれば融資を受けられる可能性があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

中古物件購入の際に利用できる減税制度は主に「住宅ローン控除」と「リフォーム減税」です。

 

ただしそれぞれ条件が定められているため、中古物件を購入する前に対象となるかチェックしておきましょう。

 

 

住宅ローン減税

 

無理のない返済でマイホーム取得したい方を下支えするために行われているのが住宅ローン減税です。

 

新築物件と中古物件では対象条件が異なりますが、ここでは中古物件に関して紹介します。

 

対象借入額	長期優良住宅など省エネ性の高い住宅：3,000万円まで その他の住宅：2,000万円まで
最長控除期間	10年間
物件の条件	・自らが居住するための住宅であること ・引き渡しから6ヶ月以内に入居できること ・1981年以降に建築されていること（それ以前の場合は現行の建築基準法に適合していること）
対象者の条件	・確定申告すること ・年間合計所得金額が2,000万円以内であること ・住宅ローンの借入期間が10年以上であること

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税）

 

上記条件を満たすと、控除期間中は年末時点でのローン残高「0.7%」分が所得税（控除しきれない場合は翌年の住民税）から減額されます。

 

仮に一般的な中古物件を3,000万円で購入した場合、初年度の控除金額は「対象借入額2,000万円 × 0.7%＝14万円」です。

 

 

リフォーム減税（省エネリフォーム税制）

 

既存住宅の省エネ化や長寿命化を推し進めるために、住宅に対し決められたリフォームをすると所得税の一部控除や固定資産税の軽減を受けられます。

 

対象リフォーム工事	所得税の税額控除：耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、同居対応リフォーム、長期優良住宅化リフォーム、子育て対応リフォーム 固定資産税の軽減：耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、長期優良住宅化リフォーム ※上記いずれかに該当する工事でも細かい条件あり
控除額	所得税の税額控除：標準的な工事費用相当額の10％かつ62.5万円/戸以内（太陽光発電工事を含む場合は67.5万円/戸以内） 固定資産税の軽減：工事翌年度の固定資産税額1/3分（120㎡相当分まで）
対象者の条件	・確定申告すること ・リフォーム工事内容を示す書類をリフォーム会社から入手すること

（参考：国土交通省｜省エネリフォーム税制（所得税・固定資産税））