中古マンションは維持費が高い？毎月・年間平均はいくら？新築との比較シミュレーションも

 

「中古マンションを購入したいけど維持費が高そう」

 

という方のために、中古マンションの”月々払う・年単位で払う”維持費をそれぞれ詳しく解説します。

 

シミュレーション例や新築マンションとの比較も紹介しますので、中古マンションの購入を迷っている方は参考にしてください。

 

 

 

中古マンションの月額で払う維持費

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case145「Black & Airy」

 

マンションの維持費には、毎月支払うものと、年に一度支払うものがあります。

 

月々支払う維持費は、特に家計への影響が大きいので、事前に金額目安を把握しておきましょう。

 

では、それぞれ詳しく解説します。

 

 

管理費

 

マンションを所有している人が必ず支払わなくてはいけないのが、管理費です。

 

共用部の清掃や運営など日頃の整備にかかる費用で、各区分所有者がそれぞぞれ負担します。

 

国土交通省が行った調査によると、管理費の平均額は「毎月15,956円／戸（駐車場使用料等からの充当額含む）」です。（参考：国土交通省｜マンション総合調査｜平成30年度）

 

管理費の金額は、マンションのグレードによって左右されます。

 

例えば、ジムや図書館、パーティールームなど共用部の空間やサービスが充実しているハイグレードマンションは管理費が高めです。

 

国土交通省の調査によると、古いマンションほど管理費の滞納率が高いというデータもあるため、要注意です。

 

管理費が正しく徴収されていないと、共用部の管理が行き届かず、マンション全体の資産価値を下げかねません。

 

（引用：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）

 

 

 

修繕積立金

 

修繕積立金も管理費同様にマンションを所有している限り必ず納めなくてはいけない維持費です。

 

定期的に行われる大規模修繕工事の費用を蓄えるための資金で、どちらもマンションの資産価値を維持するために欠かせません。

 

国土交通省が行った調査では、修繕積立金の平均額は「毎月12,268円／戸（駐車場使用料等からの充当額含む）」で、年々上昇傾向にあります。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）

 

（引用：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状）

 

インフレによって修繕工事に使う材料や人件費が値上がりすることを想定して、定期的に管理費見直しを行うマンションが大半です。

 

 

 

駐車場・駐輪場代

 

マイカーを持っている方は、月々の駐車場・駐輪場代も気になるでしょう。

 

多くの分譲マンションは、駐車場・駐輪場は賃貸方式をとっているため、賃料を管理組合へ納める必要があります。

 

マンションの敷地内駐車場賃料は、「5,000〜50,000円／月」とエリアによってかなり差があります。

ちなみに、首都圏にあるマンションの中には、全世帯分の駐車場・駐輪場が用意されていない物件や、そもそも駐車場・駐輪場が全くない物件も少なくありません。

 

マンションの駐車場・駐輪場設置率を都道府県別に見ると、最も低いのが「東京都24.5%」で、それに続き「神奈川県52.0%」「埼玉県54.7%」と続きます。（参考：東京カンテイ｜リリース｜新築マンションにおける駐車場・駐輪場の設置率）

 

つまり、首都圏ではおよそ半数のマンションに駐車場・駐輪場がないということです。

 

ペット管理費

 

ペットを飼う方は、マンション管理費とは別にペット管理費を支払います。

 

これは、共用部をペットが汚すリスクや足洗い場などの特別な施設を利用することを考慮し、ペットを飼っている世帯とそうでない世帯の費用負担を明確にするために設けられています。

 

ペット管理費はマンションや用意されている設備・サービスによって異なりますが、「1,000〜5,000円／頭」程度のところが大半です。

 

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リフォーム・リノベーション事例を見る：Case170「Beautiful Life」

 

マンションを維持するために、月々のコストだけではなく、年に一度支払う費用についても把握しておきましょう。

 

まとまった費用を支払わなくてはいけないため、その分の用意が必要です。

 

では、それぞれ詳しく解説します。

 

 

固定資産税

 

その物件を所有する限り納めなくてはいけないのが、「固定資産税」です。

 

所有する中古マンションの評価額（課税標準額）に、標準税率をかけて算出されます。

 

 

ちなみに、土地の課税標準額（固定資産税評価額）は路線価格を元に自治体によって設定されるため、地価が上がれば高くなり、下がれば安くなります。

 

建物の課税標準額（固定資産税評価額）は、その建物を再建築した場合の費用が根拠とされ、仕様やグレードによって自治体が設定し、築年数に応じて減額係数が適用されます。

都市計画税

 

固定資産税と同様に、所有している間に毎年納めるのが「都市計画税」です。

 

火災保険・地震保険

 

住宅ローンの融資を受けてマンションを購入する場合、金融機関から火災保険への加入を求められます。

 

なぜなら、金融機関としては担保である対象物件が火災により消失すると、融資金を回収できなくなるリスクがあるからです。

 

ちなみに、地震保険のオプションを付けるかどうかは任意なので、ご自身で加入を決めなくてはいけません。

 

戸建住宅よりもマンションの方が地震によって全壊・半壊する可能性は低いですが、地震に伴う火災や津波被害、家財品の損害は火災保険だけではカバーできないので注意してください。

 

地震保険オプション付き火災保険の費用は、「10〜15万円／年」前後が目安です。　※マンション価格4,000万円＋家財品1,000万円の場合

 

5年分を一括支払いすると割安になるプランを設けている保険会社もありますので、少しでも維持費を抑えたい方はチェックしてみましょう。

 

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中古マンション維持費のシミュレーション例

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case180「Mainsonnette」

 

中古マンションを購入してそれを維持し続けるためには、月々のコスト・年間のコストを把握することが重要です。

 

では、実際に「物件価格4,000万円」の場合の維持費をシミュレーションしてみましょう。

 

（維持費の種類）	（月々の支払い）	（年間支払額）
管理費	15,956円	（191,472円）
修繕積立金	12,268円	（147,216円）
駐車場（敷地内・1台）	20,000円	（240,000円）
駐輪場（敷地内・1台）	2,000円	（24,000円）
ペット管理費（1頭）	1,000円	（12,000円）
固定資産税（土地・建物）	（32,666円）	392,000円
都市計画税（土地・建物）	（7,000円）	84,000円
火災保険（地震保険）	（10,833円）	130,000円
【合計】	98,723円	1,196,688円

 

※税率は固定資産税1.4%・都市計画税0.3%に設定

※固定資産税評価額は、物件価格の70%に設定

※管理費・修繕積立金・駐車駐輪場賃料・ペット管理費は平均値（中央値）で算出

※火災保険（地震保険）料は中央値で算出、家財用品1,000万円分

シミュレーションはあくまでも平均的な物件の場合です。

 

都心のハイグレードマンションですと、維持費が大幅に高くなる可能性もありますので注意してください。

 

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新築マンションと比較すると高い？安い？

 

 

「中古マンションは維持費が高そう」と思う方も少なくないでしょう。

 

そのように言われる理由はいくつかあります。

 

 

修繕積立金は築年数が古いほど高い？

 

修繕積立金は、建築時期からの年数が経っているほど値上がりするのが通常です。

 

なぜなら、古いマンションほど修繕工事の範囲が広くなるからです。

 

ただし、ここで特筆すべきなのが「管理費は新しいマンションほど高い傾向が強い」点です。

 

最近建てられたマンションは、他と差別化をはかるため、共用部の空間が充実していたり、コンシェルジュが常駐していたりするマンションも増えています。

 

そのため、管理費が高くなりがちなのです。

 

 

中古マンションは光熱費が高い？

 

中古マンション、特に築30年超えの古いマンションの場合、新築マンションと比べると光熱費（電気代）が高くなる傾向があります。

 

その要因は、「物件の断熱性が低い」「設備機器の省エネ性が低い」という点です。

 

建築物における省エネルギー基準が初めて制定されたのは1980年で、それ以降も基準はどんどん高まっています。

 

つまり、古いマンションの断熱性能は物件によってまちまちなのです。

 

逆に言えば、古いマンションはそれほど断熱性を重視していないことを意味します。

 

また、設備機器や家電製品の省エネ性も年々向上しているため、設備の更新がされていない中古マンションですと、電気代が高くなるかもしれません。

 

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固定資産税・都市計画税は築年数が経つほど安くなる

 

リフォーム・リノベーション事例を見る：Case177「Full Life」

 

まず大前提に知っておいていただきたいポイントは、「中古と新築で税率は変わらない」という点です。

 

ただし、建物分に課せられる固定資産税・都市計画税を算出する際の「固定資産税評価額」に差があります。

 

固定資産税評価額は、その建物を再建築した場合にかかる費用が元となりますが、築年数に応じて「減額係数」が適用されるため、古い物件ほど低く設定されるのです。

 

※上記係数は、東京都の情報ですので、詳細はお住まいの市区町村にご確認ください。

 

減額係数を見ると、築20年を超えた物件は、新築マンションにおける固定資産税評価額のおよそ半額になるということです。

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まとめ：中古マンション購入時には”維持費”を必ず想定しましょう

そんな時に頼りになるのが、物件探し、資産計画からリノベーションまでまとめて相談できる会社です。