中古住宅が売れる時期はいつ？売り時を逃さないポイントを簡単解説

 

生活の変化などに伴い、中古住宅を売りたいという方も多いでしょう。

 

次の暮らしを考えると、少しでも早く売りたいところ。

 

しかし、売却まで時間がかかるケースも少なくありません。

 

そこで、今回は中古住宅の売れる時期やポイント、注意点を詳しく紹介します。

 

ご自宅を売りに出そうかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

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不動産市場が活発になる時期はいつ頃？その理由は？

 

事例を見る：Case150「Sunny Room」

 

中古住宅が売れる時期、つまり不動産市場が活発になる時期は、2〜3月と9〜11月と言われています。

 

その理由は、入学や転勤などが多く、引越しを検討する方が増えるから。

 

転勤・入学に先立ち、新生活スタートよりも少し早めに住宅購入を検討する方が増加するのです。

 

実際に、首都圏で取引される中古住宅・中古マンション成約件数は、例年3月が最も多く、4〜8月は比較的少ない傾向が見受けられます。

 

（引用：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会｜不動産市場動向データ集）

 

不動産業界では、特に閑散期となる1月と8月を、「一八（いっぱち）」と呼び、市場が落ち着くとされてきました。

 

春と秋は気候的にも快適なので、引越しを検討する方が増えることも一因と言えるでしょう。

 

そのため、できるだけスムーズに短期間で中古住宅を売りたい方は、まず2〜3月と9〜11月を狙ってみることをおすすめします。

 

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売り時を逃さないためのポイントは？

 

事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

不動産市場が盛り上がるのは2〜3月と9〜11月ですが、それ以外では売れないという訳ではありません。

 

購入を検討する方の中には、ライバルの少ない閑散期を狙う方もいます。

 

大切なのは、売りに出す際のポイントを知っておくこと。

 

では、どのような点を押さえれば良いのでしょうか。

 

 

「時期だけではなくタイミングも重要」

 

いくら速やかに売りたいと言っても、焦って売却すると新生活の準備などが疎かになってしまうかもしれません。

 

“売りやすい時期”を意識しすぎず、あくまでのあなたの生活を最優先にしましょう。

 

また、売り出す物件の築年数もポイント。

 

税法上で定められた主な減価償却資産の耐用年数表によると、木造住宅の法定耐用年数は22年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの非木造ですと47年に設定されています。

 

そのため、どうしてもその年数に近づけば近づくほど売却価格は下がってしまうのです。

 

「いくらくらいで売りたい」と思っていても、その通りにいかないことも少なくありません。

 

住み替えなどで売却金額を充てにする場合には、早い段階で不動産会社などに査定してもらうと良いでしょう。

 

 

「繁忙期から逆算して準備をする」

 

繁忙期を狙って売りに出す場合は、必ず逆算した期間から計画を始めましょう。

 

一般的には、売りに出してから引き渡しをするまでに3〜4ヶ月程度かかります。

 

ただし、間取りや築年数、立地によっては、それ以上かかる可能性もあります。

 

そのため、転居時期を含め、プロのアドバイスを聞きながらスケジュールを立てることがとても重要です。

 

 

「社会情勢もチェックしてタイミングを図る」

 

いくら繁忙期だからと言っても、景気が悪ければ売却のチャンスは少なくなりますし、逆に閑散期でもエリアの人気が高まれば購入希望者が増えることも想定できます。

 

そのため、日頃から新聞やニュースなどを見て社会情勢を確認したり、周辺地域の道路計画やショッピングモール計画など、都市開発へも注目しておくと良いでしょう。

 

また、住宅ローンの低金利が進めば、家の購入を検討する方が増えることも考えられるため、金融機関が公表している金利推移などを見て、売り出しの時期を決めるのもおすすめです。

 

（引用：フラット35｜民間金融機関の住宅ローン金利推移）

 

 

「売り出しても売却できない場合は”業者買取”も視野に」

 

事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」

 

中古住宅は、個人から個人への売却が主で、不動産会社は“仲介者”としての役割を果たします。

 

ただし、場合によっては不動産会社自らが物件を購入する”買取”というケースもあります。

 

法人相手なので、速やかに現金が手に入る点や、契約不適合責任によって不具合などを保証する必要がない点、何回も内覧の対応をする必要がない点がメリットです。

 

ただし、売却金額は個人の場合より低めになるため、少しでも高く売りたいという方は、時間がかかっても粘ってみるという選択肢もあるでしょう。

 

 

「繁忙期をずらして売り出す方法も」

 

繁忙期は購入を検討する方が多いため、いい物件であればすぐに売れてしまう可能性が高いでしょう。

 

しかし、一方で売却される物件が増えるため、どうしても多くのライバル物件の中で秀でなくてはいけません。

 

つまり、立地や築年数などにおいてライバル物件よりも少しでも劣っていれば、閑散期では内覧までこぎつけられても、繁忙期では見てもらうことすらできないかもしれないのです。

 

そのため、少々古い物件などは、あえて繁忙期を避けて売り出すという戦略も有効と言えるでしょう。

 

 

「内覧の機会を逃さない」

 

多くの購入希望者は、内覧をして最終決断を下します。

 

そのため、一回一回の内覧問い合わせを大切にしましょう。

 

掃除しておくことはもちろん、できるだけ物件がきれい・おしゃれに見えるような工夫をしておくのもおすすめです。

 

欧米では当たり前のように普及している「ホームステージング」を提供する不動産会社も。

 

ホームステージングとは、売り出し中の物件に、照明器具や小物、インテリアグリーンなどを置いて、生活感をできるだけ隠してモデルルームのような洗練さを表現する手法です。

 

「どうやって見栄えを良くしたらいいか分からない」という方は、リノベーションも手がけるなどデザイン力を持つ会社へ相談することをおすすめします。

 

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家を売る際の注意点は？

 

事例を見る：Case153「Perfect」

 

家を売る際に、忘れてはいけないことや気をつけなくてはいけないことがあります。

 

これから紹介する注意点を事前に知っておくことで、安心して大切な住まいを売りに出せるはずです。

 

 

「所有していた期間が10年未満の際には“譲渡所得税”がかかる可能性も」

 

家や土地を売り出して利益が出た場合は、“譲渡所得税”を支払わなくてはいけません。

 

ただし、住み替え、つまり買い替えの場合、条件をクリアすれば買い替えた住宅を売却するまで、課税を繰り延ばすことができます。

 

これが「買い替え特例」です。

 

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い替えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となる訳ではありません。）。

 

これを、特定の居住用財産の買い替えの特例といいます。

 

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い替えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い替えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

 

（引用：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い替えたときの特例）

 

 

特例の対象となるためにはいくつかの条件をクリアしなくてはいけませんが、特に注目すべきなのは「売却物件に10年以上居住したこと」「売却した年の前年から翌年までの3年の間に次の住宅を購入すること」という点です。

 

つまり、住み始めて間もない物件では特例が適用されないことになります。

 

ただし、住宅は築年数が増えるほど価格が下がるのが通常であるため、相場よりも安い競売物件を購入した場合を除き、ほとんどのケースにおいて“売却収益”は上がらず、譲渡所得税は発生しません。

 

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「3ヶ月以上売れない場合は“戦略”の見直しが必要かも」

 

公益財団法人東日本不動産流通機構の発表した「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」の中に、登録から成約に至る日数データが記載されています。

 

（「公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」のデータを元に作成）

 

 

中古戸建住宅を見てみると、2022年の平均売り出し期間は81.2日、3ヶ月弱です。

 

ここ10年で最も平均売り出し期間が長い2020年でも、111.3日と3月半程度。

 

そのため、売り出してから3ヶ月経ったら、一度作戦を練り直すケースが多いです。

 

なかなか売れない理由として、設定価格が高すぎる、もしくは、室内の状況が良くないなどが考えられます。

 

価格を下げたり、設備機器を変えたりなどの工夫をするか、不動産会社へ買取してもらうことも視野に入れましょう。

 

プロとして的確なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

 

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「媒介契約をきちんと検討する」

 

不動産会社に売却の仲介をしてもらう際に、“媒介契約”を交わします。

 

契約内容にはいくつかのケースがあるため、あなたがどのようなサポートを必要としているかを考えて、それに合う方式を選びましょう。

 

主な媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」。

 

複数の不動産会社へ並行して相談し、売却のチャンスを広げられるのが「一般媒介契約」で、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、一社にしか相談できません。

 

不動産会社には、売主への販売活動の進捗報告義務や、レインズ（不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワーク）への登録が求められます。

 

 

「売却するのにも諸費用が必要」

 

売却すればその代金がそのまま手に入ると思う方もいるかもしれませんが、残念ながら多少の諸費用がかかります。

 

 

これらの金額がかかることを忘れてしまうと、売却後のファイナンシャルプランに影響が出てしまうかもしれません。

 

 

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事例を見る：Case157「Nordic Style」

 

 

 

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